每經編輯｜每經記者 楊羚強 胡廷鴻發自上海、深圳    

每經記者 楊羚強 胡廷鴻發自上海、深圳

上周五（7月13日），香港廉政公署正式起訴前政務司司長許仕仁、港交所前高級副總裁關雄生。一同被起訴的還有新鴻基地產香港第二大富豪家族、新鴻基地產(00016,HK)主席兼董事總經理郭炳江和郭炳聯兩兄弟、新鴻基執行董事陳鉅源。

而就在前一天，瑞士信貸發布報告稱，新鴻基地產股價已充分反映“廉政風暴”的不明朗因素，加上其投資物業一直提供穩定的回報，是地產股首選。同一天，國浩資本也給新鴻基地產維持買入的評級。廣發證券（香港）甚至在郭氏兄弟被正式起訴、新鴻基地產停牌時給出了增持評級。

正是由于這些券商的力挺，新鴻基地產的股價昨日收盤僅下跌1%。這和新鴻基在郭氏兄弟3月29日被廉政公署拘捕時股價當日下跌13%形成鮮明對比。耀才證券市務總監郭思治評價說：“對新鴻基地產股價影響最壞的一分鐘已經過去。”

為何新鴻基地產能夠獨撐危局百日不倒，更受到眾多投行、券商的信任？機構研究報告的內容顯示，是業績“拯救”了新鴻基地產。而為了業績，新鴻基地產也開始低價促銷。

穩定業績成被看好內因

表面上看，人事上的變動幫助新鴻基地產撐過了“最壞的一分鐘”。

自3月29日以來，新鴻基的歷次公告，基本與人事變動有關。先是重組了于3月19日成立的為處理廉政公署調查及一切相關事宜的特別委員會；4月11日，任命有35年房地產從業經驗的老臣雷霆為執行董事；6月14日又委任TVB行政主席梁乃鵬及梁櫸涇為獨立非執行董事。

在郭氏兄弟被起訴之后，郭炳江29歲的兒子郭基輝和郭炳聯31歲的兒子郭顥澧，代替郭氏兄弟擔任董事職務。

與此同時，新鴻基地產還向包括雷霆在內的若干人士授予以每股96.15元價格認購的購股權。

但實際上，券商和投行們看好新鴻基地產并不是因為人事變動，而是這家公司未來的業績。瑞信的報告就稱，該公司以低于市場預期的價格，取得北角臨海“地王”，反映多名高層被廉署調查事件并沒有影響公司正常運作。

根據瑞信的報告，上述新鴻基地產以69.1億港元奪得的前北角村地塊，每平方英尺地價為9347元。參考附近樓盤二手價，建成后每平方英尺售價可達1.6萬元，而商業物業價值為每平方英尺1.4萬元，計入建筑成本后，該項目毛利率有26%。

與瑞信看法類似，其他投資機構也對新鴻基地產的股價表示樂觀。交銀國際報告稱，“在新鴻基案件解決之前，公司仍存在不明朗因素，但我們認為公司不大可能跌至2008年的估值低谷，原因是香港物業市場仍然穩健，公司也在加快物業銷售。”

除了新鴻基香港的業務，內地業務也被看好。根據交銀國際的測算，新鴻基地產2012年的收入有望達到640億元港幣。

低價促銷刺激銷量增長

交銀國際的研究，獲得了克而瑞研究中心的數據支持。根據該機構的監測數據，在前三月內地商品住宅銷售總額只有10.67億元的情況下，新鴻基地產從4月份起開始突然發力，第二季度共銷售了29.11億元人民幣，不僅較前一季度大幅增長，也比去年同期增長了184%以上。

中房信集團的數據顯示，僅新鴻基上海濱江豪宅項目——凱旋濱江園項目就在二季度為新鴻基內地住宅銷售業務貢獻了近10億元的銷售額。

然而，這一項目如此好的銷售業績，卻源于低價促銷。盡管它的網上參考價最高達到26.4萬元/平方米，主力銷售的5、6號樓單價最高的一套單元，分別達到21.56萬元/平方米和19.89萬元/平方米，但中房信監測的實際成交數據卻顯示，沒有一套房的成交單價超過14萬元，絕大多數房源的成交均價在11萬~12萬元/平方米。

中房信研究總監薛建雄認為，凱旋濱江園能在4個月不到的時間里賣出總共195套房源中的42套，和樓盤的銷售價格不無關系。如果凱旋濱江園采用像湯臣一品的高定價策略，恐怕也會像湯臣一品那樣歷經8年時間，還沒有去化總供應量的1/3。

事實上，在凱旋濱江園上市前后，中糧海景壹號、四季匯以及國信世紀海景等多個濱江項目與之展開競爭，在這樣的背景下，只有低價的銷售策略，才能取得更好的業績。

雖然，新鴻基地產以低價快速銷售，刺激業績大幅增長，進而使公司迅速走出郭氏兄弟被廉政公署起訴的影響。不過，新鴻基地產的投資者仍有一個疑問：快速成長的業績，會不會透支新鴻基的未來，讓新地在未來兩三年時間出現部分區域無房可售的尷尬。

對此，新鴻基地產公關部的回應與上述設想“頗有偏差”。對方稱，凱旋濱江園銷售情況理想，且并未采取降價策略。“濱江凱旋門”第一期（共5棟樓，195個單位）的整體均價約16萬元，其中5、6號樓的標準樓層單位均價約12萬元。所有單位有序推售，目前的成交集中在5、6號樓，成交均價達到預期。