每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“上海市場目前處于連續陰跌。”中房信分析師薛建雄昨日向《每日經濟新聞》記者表示。他得出上述結論的依據之一，是此前成交均價為16000多/平方米的路勁翡麗灣，在去年12月將價格下調至14000元/平方米，4月份其又進一步下調了售價：成交均價僅為12525元/平方米。

除路勁翡麗灣外，上海的其他房地產項目也有因成交量較少而繼續降價的，比如香馥灣在上海的項目銷售均價曾由23000元/平方米下調至20000元/平方米左右，而4月份的成交價又下調至17000元/平方米。

上海同策咨詢機構研究總監張宏偉說，出現價格連續下調的樓盤多數是那些號稱降價，但實際降幅并不多的樓盤。

進一步大幅降價預期未出現

此前，本報記者曾對滬、深兩市53家已公開一季報的上市公司的資金鏈進行分析，發現除了“招保萬金”等大型地產公司外，中小地產商前3月的資金情況要比2011年底更加糟糕。來自市場的分析認為，由于現金回流有限，開發商將在未來加大降價的幅度。

從記者調查的情況看，上海開發商的資金情況并未緊張到非降價不可。上海一家地產公司此前以7.2折促銷旗下樓盤，但賣出40余套后別墅后，成交量又下滑至每月一套。業內由此傳言上述公司資金緊張，并以該公司此前和上海一家上市公司簽訂的一筆4億元的委托貸款協議為依據,認為上述貸款的利率達到15%，足以說明該公司的資金壓力。

同策咨詢機構提供的一組成交數據顯示，該樓盤以7.2折銷售后，成交價格依然比周邊樓盤高，項目仍然有進一步降價的空間。

按理上述公司應該選擇進一步大幅降價銷售的策略，而資料也顯示，這家公司即使降價40%，下調至2萬元/平方米，仍然可以獲得50%的高毛利。但該公司營銷負責人接受本報記者采訪時卻表示，公司不會給出更大的價格折扣。

和上述項目的情況相同，截至一季度，貨幣資金不足1.4億元，卻有超過16億元到期債務需要償付的華麗家族，旗下的匯景天地項目銷售也不佳。中房信的成交數據顯示，截至4月，該項目僅出售4套。但該樓盤銷售人員昨日卻告訴 《每日經濟新聞》記者，目前對外售價仍然維持在7萬元/平方米左右，并沒有大的優惠。此前，外界傳言該項目3萬元/平方米的成交價格，是給關系戶的特惠價格。

高端住宅醞釀二次降價

然而不繼續降價，開發商又將遭遇巨大的銷售阻力。搜房網昨日公布的數據顯示，4月上海市成交量的環比與同比跌幅位列四個一線城市之首，環比與同比跌幅分別為26.2%和14.7%。

薛建雄說，前期很多大幅降價的樓盤目前又重新出現了成交量低迷的現象，除了上述路勁翡麗灣、香馥灣等項目外，很多高端住宅在大幅降價后再次賣不動，正在尋找機會，準備第二次降價。

他認為，這與市場購買力較弱有關。他說，由于整體經濟大環境尚不明朗，目前整個市場的消費欲望和消費能力都要比去年差一些。客觀上，開發商有再次降價必要。

張宏偉則認為，主要還是開發商的降價沒有到位，很多樓盤的降價更多是噱頭，而不是實質性的降價，所以導致降價之后，成交仍然低迷。

上海一房地產分析師認為，上海房價的下降趨勢將會繼續。上海市房管局局長劉海生表示，房地產調控政策不會松動，目前上海房地產市場中的投資、投機的行為得到基本遏制。