每經(jing)(jing)編輯(ji)｜每經(jing)(jing)記者 胡廷鴻 發自(zi)深圳    

每經記(ji)者 胡(hu)廷(ting)鴻(hong) 發(fa)自深圳(zhen)

在2011年凈資(zi)產收益(yi)率(lv)創下歷(li)史新(xin)高18.17%后，萬科堅持(chi)多年的快速周(zhou)轉(zhuan)開發模式的戰略開始見效。

2008年，萬科首(shou)次提出(chu)增長(chang)模式將由規模速度增長(chang)型(xing)向(xiang)質量效益型(xing)轉變，正在慢(man)慢(man)展現成果。萬科賺錢的方(fang)式是通過快速周轉和合作開發來提高對股東的回(hui)報。

昨(zuo)日(ri)（13日(ri)），萬科(ke)(ke)總裁郁亮在2011年(nian)業績新聞發布會上(shang)表(biao)示，在樓市調控背景下(xia)，囤地(di)(di)捂盤(pan)的(de)開(kai)發模式(shi)已經過時(shi)。從今年(nian)下(xia)半年(nian)開(kai)始，那些快速(su)周轉，不囤地(di)(di)、不捂盤(pan)的(de)企業才可能勝出。同時(shi)，郁亮還表(biao)示，2012年(nian)萬科(ke)(ke)將繼續冬(dong)天(tian)模式(shi)，少拿地(di)(di)，多賣房(fang)。

囤地模式已過時

萬(wan)科(ke)年(nian)報顯示，2011年(nian)萬(wan)科(ke)實現營(ying)業收入717.8億(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)41.5%，實現凈(jing)利潤96.2億(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)32.2%。公(gong)司全面攤薄的凈(jing)資產收益率(lv)為18.2%，創下歷史新高。

萬科(ke)凈資產收益率的(de)提高，得益于堅持多年(nian)(nian)的(de)快(kuai)速周轉模式。而對比同日(ri)公(gong)布年(nian)(nian)報(bao)的(de)龍(long)湖地產，其(qi)2011年(nian)(nian)凈資產收益率幾乎是萬科(ke)的(de)一(yi)倍。

對于萬科(ke)犧牲利(li)(li)潤率以求(qiu)提高凈資(zi)(zi)產(chan)收益回(hui)報的說法，萬科(ke)總裁郁亮表示(shi)，與(yu)同行業相比(bi)，萬科(ke)凈資(zi)(zi)產(chan)收益率水平(ping)仍有差距。但(dan)萬科(ke)不(bu)過(guo)多地追求(qiu)項(xiang)目絕(jue)對的凈利(li)(li)率跟(gen)毛(mao)(mao)利(li)(li)率。盡管可以堅(jian)持把銷售時(shi)間放長，價格(ge)不(bu)動，多賣(mai)點毛(mao)(mao)利(li)(li)，但(dan)從資(zi)(zi)源利(li)(li)用來說不(bu)合算，萬科(ke)將繼續(xu)堅(jian)持快(kuai)速周(zhou)轉(zhuan)模式(shi)。

“調控背景下(xia)，囤(dun)地捂(wu)盤模(mo)式已經(jing)過時了。今年(nian)下(xia)半年(nian)，只有那些快速周轉(zhuan)企業，不(bu)囤(dun)地、不(bu)捂(wu)盤的企業才可能在(zai)下(xia)半年(nian)勝出。”郁(yu)亮(liang)稱。

為了(le)實現快(kuai)速周轉，萬科一(yi)直(zhi)堅持裝(zhuang)修(xiu)房(fang)和小戶型戰略，不(bu)過這(zhe)也給萬科帶來一(yi)些難題。一(yi)方(fang)(fang)面，裝(zhuang)修(xiu)房(fang)戰略給萬科帶來質量管(guan)控難題，今年(nian)(nian)2月份爆發的“安(an)信地板”事件，使(shi)得萬科遭遇信任危機(ji)。另一(yi)方(fang)(fang)面，也導(dao)致(zhi)近年(nian)(nian)來萬科凈(jing)利增速水平出現下降。萬科年(nian)(nian)報顯示(shi)，2011年(nian)(nian)萬科的結算凈(jing)利率為15.01%，較2010年(nian)(nian)下降0.51個百(bai)分點。但(dan)即便如此，郁亮仍表示(shi)，雖然裝(zhuang)修(xiu)房(fang)不(bu)會提高(gao)利潤，但(dan)萬科不(bu)會放棄裝(zhuang)修(xiu)房(fang)策略。2011年(nian)(nian)萬科裝(zhuang)修(xiu)房(fang)交付量更是達到史上最大(da)規模的4.4萬套。

但在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調控之下(xia)，市場環境(jing)也發生了巨大變(bian)化(hua)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)毛利率、凈利潤率水平逐(zhu)漸向行(xing)業(ye)平均水平靠攏，已成業(ye)界共識。郁亮認為(wei)，在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)調控的(de)下(xia)半場，房(fang)(fang)(fang)企(qi)只有通過本(ben)身運營能(neng)力 （即凈資產(chan)(chan)收益率）的(de)提升，才能(neng)獲得給股東的(de)理(li)想回報。

此外，萬科(ke)提高房企凈(jing)資產收益率水平(ping)的(de)主要方(fang)式(shi)是合作(zuo)開(kai)發。“要提升(sheng)我們(men)給(gei)股東回報水平(ping)，更多用合作(zuo)來(lai)解決。我們(men)是和有地的(de)、有錢的(de)伙伴合作(zuo)，萬科(ke)項目中不(bu)少都是跟別人合作(zuo)來(lai)做(zuo)的(de)。”郁亮表示。

據萬科(ke)(ke)董秘譚華杰透露，2011年(nian)萬科(ke)(ke)新(xin)增(zeng)項目中，通過(guo)合(he)作開(kai)(kai)發模式拿地(di)的(de)比(bi)例已(yi)經超過(guo)30%，將來合(he)作開(kai)(kai)發項目占萬科(ke)(ke)整個房地(di)產開(kai)(kai)發業務(wu)的(de)比(bi)例會進一步(bu)擴大(da)。

實際上，在目前房企融(rong)資越來越困難(nan)的(de)情況下，通過合作開發，緩解資金壓力已成為(wei)房企爭相(xiang)效仿的(de)經營模(mo)式。目前，在合作開發模(mo)式做得較(jiao)好的(de)首(shou)推綠(lv)城的(de)代建模(mo)式。

對(dui)此，譚華杰認為，代建模(mo)式不用(yong)出資(zi)金(jin)，而(er)只投入(ru)人(ren)力、物力和品牌軟實(shi)力，就像顧問咨(zi)詢，這種模(mo)式的凈資(zi)產(chan)收益率可以達(da)到(dao)最高。

繼續冬天模式

進一步解讀萬(wan)科2011年(nian)年(nian)報，不難發現(xian)，與往年(nian)相比，萬(wan)科拿(na)地規模開始下降。這也佐證了(le)郁亮此前提出(chu)的萬(wan)科“過冬”之策(ce)。

郁亮(liang)解(jie)釋，房地產調控(kong)短(duan)期(qi)不太可能會有調整(zheng)，會繼續(xu)鞏(gong)固宏(hong)觀調控(kong)成果，我們將繼續(xu)冬天(tian)模式。

資料顯(xian)示，2011年萬科保持了比較(jiao)謹慎的(de)(de)策略(lve)，年內新(xin)開(kai)發項(xiang)目(mu)52個，權(quan)益規劃建筑(zhu)面積922萬平方米。但2010年，萬科全年新(xin)獲(huo)取項(xiang)目(mu)達(da)到87個，對應權(quan)益的(de)(de)規劃建筑(zhu)面積約(yue)2215萬平方米。

對此，郁亮(liang)表示，我(wo)們(men)不是劉翔(xiang)的跨欄快跑，我(wo)們(men)是長跑模式，首先(xian)還是要多賣房(fang)。“我(wo)們(men)可(ke)能錯失良機，但(dan)對萬科來說(shuo)，現(xian)在土(tu)地(di)也夠未來兩(liang)三年開(kai)發的，我(wo)們(men)并(bing)不急(ji)著(zhu)抓這(zhe)個機會。”郁亮(liang)稱，為(wei)了應對房(fang)地(di)產市(shi)場的環境變(bian)化，萬科的策略就是多賣房(fang)，少拿(na)地(di)，現(xian)金為(wei)王(wang)。

據悉(xi)，2012年(nian)，萬科(ke)計劃新開工(gong)面積達到1328萬平方(fang)(fang)米，竣(jun)工(gong)面積為890萬平方(fang)(fang)米，比(bi)2011年(nian)新開工(gong)面積1448萬平方(fang)(fang)米，減(jian)少了9.0%左右。