每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

面對嚴峻的樓市調控政策，2011房地產行業凈利潤率出現下降跡象。而國內龍頭房企萬科2011年凈資產收益率卻創造公司歷史新高，迎來連續三年增長。2011年萬科全面攤薄凈資產收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%，自2008年以來已連續第三年上升，并創造出歷史新高。

凈資產收益率的上升對萬科意味著什么？昨日，萬科總裁郁亮對外表示，公司自2008年以來向“質量效益型增長”轉變的努力已見成效。隨著房地產行業已經進入下半場，未來將更加專注于提升增長的質量和效益。

在業內人士看來，萬科凈資產收益率的提升，得益于公司近年來堅持快速周轉的戰略，嚴格控制成本，提升資金利用率。對于處于樓市寒冬的房企來說，擴大規模也意味著各種成本的增加，未來房地產行業的發展將從規模增長向效益增長轉變。

銷售再破千億

公開資料顯示，萬科除了2011年萬科全面攤薄凈資產收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%外，此前幾年這一數據也保持了增長態勢。2010年，萬科全面攤薄凈資產收益率16.47%，較2009年上升2.21個百分點，較2008年上升3.82個百分點。

在萬科看來，企業效益的連續增長其實早在公司的規劃之中。萬科總裁郁亮就曾表示，公司近年來始終把“規模速度型增長”向“質量效益型增長”轉變作為重點工作，更看重增長的質量而非速度。單純的規模數字不是萬科的目標，而只是經營效率提升的自然結果。

昨日，萬科公布了2011年年報。2011年，萬科銷售再破千億元，銷售額達到1215億元，全年實現銷售面積1075.3萬平方米，同比分別增長12.4%和19.8%。繼2010年萬科銷售額突破千億后，再次蟬聯行業銷售冠軍，并第二次成為行業內唯一年度銷售過千億的公司。

年報顯示，2011年萬科實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%，實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。實現結算面積562.4萬平方米，結算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。

據悉，2011年，萬科進一步強化戰略縱深，新進入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，目前萬科已進入的54個城市。萬科2010年實現凈利潤72.8億元，同比增長36.7%。隨著土地、融資、建安、人工、營銷等各種費用的不斷上漲，萬科凈利潤率卻出現同比下降。2011年萬科的結算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個百分點。

對此，萬科董秘譚華杰介紹稱，隨著市場調整的進行，銷售的困難程度增加，2011年公司的營銷費用和管理費用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤率雖有小幅度下降，但并不明顯。

擴張速度放緩

年報還顯示，2011年，萬科實現新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米僅增長9%。這主要是由于公司部分2011年新獲取的項目在年內開工所致。

譚華杰介紹，在項目發展方面，萬科仍然保持了相對審慎的態度。2011年新增加開發項目52個，按萬科權益計算規劃建筑面積約922萬平方米，平均樓面地價約2707元/平方米。

譚華杰表示，未來一年，公司會在穩健經營的基礎上，關注土地市場可能出現的調整，總體而言，在拓展新項目方面會更加嚴格。

而銷售回款方面，萬科2011年已售未結資源也繼續保持增長。截至2011年末，萬科合并報表范圍內已售未結面積1085萬平方米，對應合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%。

此外，萬科仍然保持著相對良好的資金狀況。截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，仍明顯高于短期借款和一年內到期的長期借款235.7億元。公司的凈負債率為23.8%，繼續保持在行業較低的水平。