每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

在3月7日的十一屆全國人大五次會議上海代表團全團會議上，上海市委書記俞正聲說，上海房地產市場發展方針是“三個為主”，以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主，這是上海長期堅持的方針，不是短期的；限購令等措施就是貫徹“三個為主”方針，“我看不出今年要改變的跡象。”

更讓國內高端住宅樓盤開發商擔憂的是，部分境外房地產項目正在大力搶奪目標客戶。香港嘉里建設市務總經理吳美珊告訴《每日經濟新聞》記者，該公司目前接待的客戶中，內地客戶的比例已經從原先的10%~20%，上漲至目前的三成以上。

吳美珊的下屬介紹說，如果加上那些雖然持有香港身份證，但資金卻來自內地的人，目前在香港購房的內地購房者人數可能占到總量的50%以上。和我國香港地區的情況相似，第一太平戴維斯對新加坡的外籍客群調查數據表明，每四個在新加坡購買房屋的外國人中，就有一個來自中國內地。永泰控股總經理林秀蓮認為，大量內地購買人群涌向境外房地產市場，和過去一年限購令的大規模執行有關。

利差、匯差引誘投資者

事實上，我國香港地區的房產目前并不便宜。以嘉里建設在九龍東的現崇山項目為例，每平方尺達到1.1萬港元，一套面積60多平方米（每平方米等于9平方尺）的公寓房，售價至少要六百多萬港元；如果要買1000平方尺的三房，則價格至少要1000萬港元以上。

據吳美珊透露，上述價格并不算高。在中環附近跑馬地半山由嘉里建設開發的另一項目——紀云峰的平均售價折合每平方米已經達到30萬港元左右，而目前香港最貴公寓住宅的售價甚至已經突破60萬港元/平方米。

同樣，新加坡的豪宅也不便宜。以當地的嘉峰豪庭項目為例，一套353平方米的公寓，售價高達8800萬元人民幣，該項目最貴的一套公寓房的售價更是達到3億元。

新加坡和我國香港地區如此高昂的房價，為什么依然能夠吸引內地投資人群舍近求遠，轉而購買高價位的境外房產，除了限購是否還有其他因素？

吳美珊告訴 《每日經濟新聞》記者，對投資人群來說，內地的限購令確實不是導致他們花高價在新加坡和我國香港地區置業的唯一原因。對于上述投資者更有吸引力的因素是，這兩個地區常年采用低息貸款利率，投資者能以相對低廉的利率貸款買房，還能賺到因港幣或新加坡幣暫時貶值而帶來的匯率差。

她介紹說，以現崇山為例，銀行提供給購房者的貸款利率只有2%左右，而目前港幣兌人民幣的匯率不斷下跌，如果購房者選擇用人民幣支付貸款購買現崇山的房產，不僅不用像內地那樣承受很高的利息，還會因為匯率的下跌，實際減少每個月支付的供房款，這使得很多內地購房者對在香港地區買房產生了興趣。

和吳美珊介紹的情況類似，林秀蓮也說，匯率和利率因素是導致內地投資者大量赴境外買房的一個重要原因。通過這樣的方式，他們可以以相對低廉的資金成本，購買到價值更高的房產。

投資回報有保障

相比于匯率和利率的優勢，境外物業比起內地的物業有更穩定的投資保障，更進一步吸引了內地的投資人群。

吳美珊告訴《每日經濟新聞》記者，香港地區的房屋供應非常有限，開發商甚至在購買地皮前就能測算出，這一地區潛在的出租和購買需求量，進而能根據客戶的需求，有針對性地推出產品供市場銷售。以現崇山所在的九龍為例，過去十年，只有兩個項目的開發面積超過10萬平方米。在供應極其有限的情況下，九龍的新建房屋通常都不愁出租和出售，因此能給投資者很不錯的回報。以現崇山為例，租金可以達到20~30港元/平方米/天。

吳美珊說，以上述租金收入，如果內地買家貸款成數在七成左右，那么每月的租金可以支付月供和物業管理費用的大部分，因此選擇現崇山的投資者特別多。據她統計，至少有一半的內地購房者是為了出租而在香港買房。

她還表示，雖然在去年底，香港特區政府提高了內地購房者的首付比例。不過，像嘉里建設這樣的開發商仍然會為購房者提供第二按揭，最少首付兩成，就可以在香港投資一套高租金回報率的住宅。