每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

在很多人眼中，樓市調控的終極目標應是房價合理回歸，地產商的毛利越來越低，品質越來越高。然而，上海易居房地產研究院的一份報告顯示，在限購令下，毛利低于行業平均水平的綠城中國反而在所有大型地產商中處境尤為艱難。

在一系列高品質樓盤滯銷的同時，有關房屋質量下滑的警鐘被再次敲響。精裝修質量問題是否與降價存在關聯？樓市調控下房屋的品質究竟是上升了，還是下滑了？

被曝毛利低于行業水平

綠城的很多樓盤單套總價常常超過2000萬元，但其毛利率在行業內不算高。2007年下半年至2010年底，綠城的毛利率普遍低于萬科、金地、招商等標桿企業。2010年，綠城毛利率僅為30%，低于萬科、金地、招商等房企至少七個百分點。即便在去年第三季度，房企毛利創下38.6%的歷史高峰時，綠城的毛利也不過33%。

上海易居房地產研究院認為，毛利率偏低的原因是綠城在2009年和2010年連續買進高價地。其中2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是綠城集中拿地高峰期，這一期間拿地量占綠城截至2011年6月30日總土地儲備量的三分之一左右。

導致綠城瘋狂高價位拿地的原因，和董事長宋衛平超越萬科做老大的愿望有關。2009年底，在一次綠城中國召開的媒體聚會上，宋衛平向《每日經濟新聞》記者在內的眾多媒體記者表示，不服氣萬科的品質，要以高品質的產品和萬科爭市場龍頭的地位，并為綠城設計了一個三年目標。最終的計劃是在2012年，達到銷售額1000億元，成為第二家進入千億俱樂部的房地產企業。

之后兩年，綠城與上述目標漸行漸遠。先是2010年的銷售額僅為542億元，接著在2011年綠城的銷售額更是跌至345億元，不但沒有實現三年計劃的任務，銷售額甚至比2009年還要少一半。

對于綠城銷售額下跌，上海易居房地產研究院有過一段比較客觀的總結，認為2010年、2011年房地產行業成為國家宏觀調控的焦點，房地產調控政策頻發，主打中高端精品住宅、集中布局于長三角一二線城市的綠城受限貸令、限購令等調控政策影響較大。

綠城九成以上的在售項目都處于限購城市中，其回籠資金難度陡增。根據統計，綠城的產品組合單一，高層、多層以及別墅構成的住宅類占90%以上，而包含酒店式公寓、星級酒店、寫字樓等在內的商業類產品占比不足10%。

事實上，綠城代表的是絕大多數走高端品質路線開發商的共同命運。在中房信此前公布的2011年銷售額前50強企業中，以高品質路線見長的房企幾乎沒有能夠進入前十，而在2009年和2010年，有多家上述類型房企進軍前十。

高品質樓盤滯銷

產品滯銷迅速令綠城陷入困境。2009年年末凈資產不到萬科三分之一的綠城要想和前者有接近的銷售規模，最便捷的途徑似乎只有一個——借債。

根據綠城中報及信托機構相關統計，綠城在2010年歷經6次信托融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、平安等。2011年1~8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產品，募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元，共計25.57億元。加上前幾年成立的信托產品，綠城通過房產信托融資的規模接近百億元。目前綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來源近兩成。

大規模、高成本融資與項目回收期偏長相互影響，使得綠城的負債率不斷攀升，企業資金鏈緊繃，財務風險增加。綠城財務報表顯示，綠城資產負債率從2007年中期的66.3%一路飆升至2010年底的88.5%，上升了22個百分點，而同時期萬科、金地、招商等同行的負債率卻持平。

依靠高負債擴張的結果是綠城的財務壓力要明顯高于其他房企。截至去年6月30日，綠城的各類借貸是凈資產的將近一倍，同期同樣以高品質住宅開發為主要業務的港資開發商的平均借貸僅占凈資產的20%左右。

這使得在同樣的限購令之下，綠城和港資開發商有了冰火兩重天的境遇。當前者因為財務壓力不得不拋售包括上海證大外灘地王和杭州新華造紙廠地塊在內的五個項目時，后者卻開始大規模進入土地市場抄底樓盤。

周建成告訴記者，事實上和綠城同一類追求高品質的房企，去年都很難實現市場份額的擴張。限購令的推行，是造成這一現象的主要原因，因為這一類公司的客戶主要是高端改善型人群。

房企重價輕“質”？

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民曾認為，在樓市調控下，房地產還是靠高品質提高銷售量。綠城中國之類的高品質樓盤滯銷，是因為總價過高，并不適合普通人購買。如果針對普通購房者推出高品質樓盤，銷售量會大增。

事實和蔡為民預想的似乎并不一樣。上海網上房地產顯示，采用了多種高端建材的遠洋七號盡管成交價僅15000多元/平方米，但開盤接近兩個月只去化了不到20%。同一區域新建的單棟住宅樓，雖然綠化環境、裝修等各個方面均較遠洋七號遜色，卻因為價格便宜，在短短的兩天內就賣出了大部分的房源。

房屋品質讓位于價格的案例并非個別。浦東三林板塊的某全新精裝修住宅小區，開盤后成交一直平淡，直到開發商把價格調低至和周邊的二手毛坯房價格接近，成交量才大幅猛增。

對很多初次購房者來說，降價比提高品質更具有吸引力，這客觀上造成了房企重價輕“質”。

中房信的統計數據顯示，2010年上海全市170個新盤中31個為全裝修，占比為18.2%；2011年144個全新盤中21個為全裝修，占比為14.6%，下降了近4個百分點。面臨調控下的市場變化，部分開發商放棄了精裝修銷售計劃，轉而以毛坯房低價出售。

業內人士曾說，2008年樓市調控下部分搶先降價的樓盤在竣工后，被曝存在一系列質量問題。本輪會不會出現房屋質量下降的問題，目前尚是未知數。