每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

華僑城2011年拍得的上海蘇河灣1號地塊曾經是全國單價地王，曾明確規定項目的55%為非住宅，商業部分明確必須持有，甚至寫字樓部分也被規定不能分割成小面積單元出售。

但華僑城亞洲（03366，HK）、

（華僑城A（000069,SZ）的控股子公司）本月13日的一紙注資該項目的公告卻稱，蘇河灣絕大部分物業將于今年開始出售，項目公司——華僑城（上海）置地有限公司將只持有其中的小部分物業。

對于公告和土地出讓文件看似相悖的部分，華僑城（上海）置地有限公司的相關負責人對 《每日經濟新聞》記者解釋，銷售絕大多數物業不違反土地出讓規定。華僑城方面的確持有商業部分而不出售。只是上述商業部分并不是地上建筑，而是整個樓盤的地下部分面積。

按照這一解釋，土地出讓公告對于開發商銷售物業的限制，不再存在。

絕大部分物業今年銷售

2010年2月，在百輪競價之后，華僑城以70億元拍得上海蘇河灣1號地塊,樓面地價達到了驚人的52783元/平方米,成為當時的全國單價“地王”。而此后，這一熱點地塊就新聞不斷。

2011年1月13日，華僑城亞洲一份關于間接全資附屬公司GreatTec向華僑城（上海）置地有限公司注資22.32億元的公告，再次將公眾的視線引向這一幅熱門地塊。根據上述公告，華僑城（上海）置地有限公司正是開發包括蘇河灣1號“地王”在內的三幅蘇州河北岸地塊的項目公司。根據上述公告，預期蘇河灣項目絕大多數的物業均將于2012年開始銷售，華僑城上海置地僅保留其中的小部分。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，銷售絕大多數物業的做法，有可能和之前的土地出讓公告相抵觸。因為上海2010年和2011年度出讓的很多商業地產用地都明確了開發商必須持有一定比例的商業物業。

《每日經濟新聞》記者順著張宏偉的提示，在上海市規劃和國土資源管理局網站查詢蘇河灣一號地塊的 《國有建設用地土地使用權掛牌出讓須知》，發現上述地塊確實有商業部分的持有規定。在該“須知”的“其他要求”中的第一條，就明確規定出讓地塊商業物業必須持有經營，辦公樓不得分割小單元出售。而且，根據上述招拍掛文件，住宅比例不大于45％。上述地塊的土地出讓《答疑紀要》記載，曾有開發商詢問“商業持有經營的最大年限？即到多長時間可以出售？”得到的回答是“商業物業必須持有經營。”

而華僑城上海公司2010年夏向本報記者提供的新聞稿也顯示，商業部分在整個蘇河灣所占的比例不小。其中，土地出讓公告規定的石庫門等保留保護建筑在蘇河灣將成為上海最為稀有的濱水高端商業，同時天后宮將恢復，華僑城將傾盡全力將原上海總商會舊址打造成蘊含歷史人文的高端會所。

上述華僑城亞洲的公告，顯然與土地出讓文件并不完全一致。

持有的將是地下空間？

面對疑問，華僑城上海公司的相關負責人昨日向《每日經濟新聞》記者回應稱，兩者并不矛盾，露出地面的大部分物業是辦公樓，按照規定可以銷售。而商業部分是地下空間，華僑城將持有上述商業部分。

但地下面積并不包括在土地出讓合同。《每日經濟新聞》此前曾報道，上海市建設和交通委員會網站顯示，蘇河灣項目的總建筑面積達到218997平方米，但按照土地出讓規定的出讓面積和容積率，該項目的規劃建筑面積僅為13.3萬平米。上述總建筑面積顯然和規劃建筑面積不一致。而華僑城方面的解釋是，上述建筑面積正是地下空間的。

中房信分析師薛建雄評論說，這一做法實際上非常巧妙，既不違反土地出讓規定，又在一定程度上代表開發商的意愿。他認為，其實內地的開發商本身銷售商業地產的意愿就超過了持有。尤其是在目前整個行業資金收緊的大背景下，開發商更愿意出售，而不是持有商用物業。甚至具有外資背景的開發商也不例外。唯一的區別是外資開發商更愿意將項目整體出售，而不是拆散零售。

中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國說，當前金融政策偏緊，總體上說，無論住宅還是商業的開發商均希望出售物業以獲得現金。就商業地產來說，針對規模、資金狀況和綜合實力有差別的企業，持有商業物業的態度有較大差別。綜合實力強、資金鏈寬松的品牌地產商，對優質物業持有傾向較強，而實力較弱，資金周轉不靈的中小企業，會積極出售物業以獲得企業的持續發展。