每經記者  徐學成  發自廣州

    據中國指數研究院統計，今年前10月，房地產開發企業總資金來源達到6.8萬億元，其中企業自籌資金占比超4成。數據顯示，無論是從積壓的存貨和債務狀況來看，開發商的處境幾乎都舉步維艱，在國內信貸日益收緊的情況下，快速出貨以回籠資金或許將成為開發商“無奈的選擇”。

逾4成資金靠自籌

    廣東省房協近期發布的《2011年前三季度廣東房地產市場分析報告》顯示，前三季度，廣東省房地產開發企業到位資金4885.81億元，從資金來源看，國內貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來第二次同比出現下降；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長49.2%，但實際上只相當于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長37.7%，連續兩年出現30%以上增速；其他資金來源（銷售回籠資金）2406.36億元，同比增長33.3%。

    廣東的情況僅僅是整個市場的縮影，根據中國指數研究院近期發布的數據，今年前10月，全國房地產開發企業總資金來源為6.8萬億元，其中國內貸款的比例僅占15.4%，而企業自籌資金的額度已經高達28201億元，占比達到41.2%，同比增速也超過30%。

    對于前10月房企開發資金的構成情況，該機構指出，隨著房地產調控力度的加大和調控作用的日益顯現，自籌資金逐漸成為房地產開發企業最重要的資金來源。

財務狀況惡化

    根據上述兩大機構的統計數據，無論是從廣東省還是全國范圍來看，房地產開發投資都保持了一定的增幅。但一個令人擔心的情況是，面對日益趨緊的融資壓力，房企自身的財務狀況卻正在進一步惡化。

    Wind統計顯示，在已經公布三季度業績報告的上市房企中，其合計的營業收入和凈利潤均出現明顯下滑。數據顯示，三季度144家房企實現營業收入合計865.55億元，較第二季度下降10.02%。此外，凈利潤也從二季度的143.96億元下滑至97.03億元，降幅高達32.60%。

    第三季度房企的銷售情況也不理想，數據顯示，房企預收賬款增加606億元，環比卻下降33%。

    房企是否有足夠的資金儲備來應對日益蕭條的市場局面，形勢恐怕也不容樂觀。

    Wind數據顯示，截至今年上半年，在申萬一級所屬的136家房企總負債已為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，而這一行業的資產負債率已經高達71.28%。

    相關分析指出，陷入過度擴張過度融資漩渦的房企在調控洶涌而來之時，想“剎車”似乎為時已晚，日益累積的債務就是最好佐證。

融資渠道收窄

    目前，對于財務狀況日益惡化的房企來說，緩解資金壓力只有兩個辦法，一是爭取融資，另外就是加快銷售快速回款。

    但在地產調控之下，融資并非易事。Wind數據顯示，剔除未通過和停止實施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增發預案，累計募資金額超過6048億元。此外，還有88家公司希望通過發行公司債和次級債進行融資，規模達到3238億元。依此計算，滬深兩市處于再融資過程中的資金需求近萬億元。

    今年6月份，監管部門則公開表態要減少房地產開發貸款。今年8月份，國家外管局就下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，房企海外融資受到限制。

    據《每日經濟新聞》記者了解，就在前不久，幾大龍頭房企的增發計劃已經被證監會叫停，涉及金額逾千億元，幾大房企融資計劃“流產”無疑將房企再融資的希望徹底扼殺。

消化存貨困難

    既然融資渠道在收緊，開發商只有另覓“良方”。

    Wind統計顯示，截至今年第三季度，144家房企的存貨量已經達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中，龍頭房企的庫存壓力尤其引人注目。

    庫存積壓正是房企資金鏈日益緊張的重要原因之一，但市場并不“給面子”。中國指數研究院數據顯示，在10月份的傳統銷售旺季，全國商品房銷售面積8364萬平方米，環比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。

    對于銷售慘淡，售價偏高是重要原因。據上述機構提供的數據，今年前10月，全國商品住宅的銷售均價為5131元/平方米，甚至同比還有所上漲。

    對此，廣東省房協的報告分析認為，當前開發企業總體資產負債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實際成交量下降明顯，市場從供不應求開始轉向局部供過于求，房價開始出現實質性松動。在此形勢下，房地產開發企業應及時調整經營策略，采取更靈活的營銷手段，才能贏得市場。

    目前，一部分龍頭房企為主的降價、促銷措施并不少，但房企是否還有其他“招數”？

    為應對資金緊張，“批發”式的轉售已經出現，《每日經濟新聞》記者了解到，目前上海的一些樓盤開始將所屬項目以折價的方式批量轉售給地產基金，通過簽訂合作協議的方式，開發商可以拿到地產基金預付的“定金”。

    不過，該方式也在挑戰開發商的心理底線，這些投資者開出的“批發價”甚至只有公開售價的7折甚至是5折，為了快速回籠資金，開發商也不得不忍痛割愛。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257