隨著《每日經濟新聞》價值地產調查報道的深入，越來越多曾經熱炒如今冷卻的“新城”進入我們視野。城市外延式擴張固然會帶動周邊區域的發展，但新城區成熟需要長期過程，而一些區域房價僅靠規劃圖紙已炒了上去。當投機型購房需求萎縮過后，“概念炒作”難以支撐畸高的房價。上海松江新城的尷尬，或許能引發目前大量涌向嘉定新城等區域的購房者深思，遠期美景真能帶來投資收益嗎？

    鐵獅門的尚浦領世開工、瑞安的虹橋天地開工、長江實業的嘉定地塊也已開工，新鴻基的濱江凱旋門項目和蘇州金雞湖濱四季甚至計劃今年下半年就會推出。上海因各類原因一直未開工的地塊在有關部門協助之下，都已經實現了順利開工。然而，位于松江大學城地鐵站的松江客運中心銷品茂工程，卻整整停工8年。

    根據此前的報道，導致上述地塊停工的原因較復雜，牽涉到土地使用性質以及土地出讓金的支付情況。但《每日經濟新聞》記者從周邊中介了解的情況是，即使上述地塊能順利完成動工，商鋪每平方米的年租金收益也很難超過3%，這或許才是導致項目停工8年后一直未開工的原因。

    然而，上述停工項目也從側面反映了松江新城開發以來價格透支的情況。對此，漢宇房產研究部經理付偉認為，松江新城在軌道交通、大學城的預期被透支后，房價上漲落后于全市平均水平。如果僅依靠軌道交通和大學城概念，很難讓松江新城在未來有更高的價格。

    “總建筑面積為45萬平方米的松江客運中心暨大型購物中心。周圍大批居民整日盼其早日開工，從2003年停工至現在。里面牽扯到三湘股份，且三湘正準備借殼*ST商務上市。三湘二期門口的地塊從拿地至今也有10年左右時間一直未開工。“詳情可去松江大學城站即可看到，周圍居民熱切期望你們能去了解心聲。”一位名為“趕新潮”的網友向《每日經濟新聞》記者報料，稱上海地鐵九號線松江大學城客運中心的商業廣場停工8年至今未復工。記者前往現場發現，上述地塊確實處于停工狀態。

    此前的資料顯示，松江客運中心銷品茂工程，總投資達18億元，總建筑面積為45萬平方米，其中地上建筑面積為38萬平方米，地下為7萬平方米。工程總占地150畝，主體建筑5至8層。地上的購物中心部分建筑面積為28萬平方米，集大賣場、百貨商店、美食中心、專賣店、娛樂、展示廳、影視城等功能于一體。按照規劃，整個工程建設期為3年，預計到2005年底項目全部竣工。

    由于上述銷品茂的購物規劃面積在松江地區最大，當地業內人士曾把它稱為“最大茂”。同時，由于它僅導入的城市公交線就有十六條，因此  《松江區商貿服務業發展和布局“十一五”規劃》曾把它列為重點發展的軌道交通商業。

    擁有如此多的人流量，松江客運中心銷品茂工程為何擱淺至今？對此，記者向報料人提及的上海三湘股份有限公司相關人士咨詢。該人士回復，“對此事不太清楚。目前三湘股份并不持有該項目的股權。而報料人所提的三湘二期門口地塊，應該與三湘無關。”

    然而，有媒體報道稱，導致上述項目停擺的原因，是一系列經濟糾紛和資金短缺。

    當地一位房地產業內人士卻認為，上述報道所指的僅是表面原因。因為，幾乎和松江客運中心同時拿地的三湘財富廣場截至目前仍在施工，而項目的招商也僅僅只是完成。根據他的觀點，導致項目停工背后的根本原因是當地樓盤開發價值透支情況過于嚴重，導致當地長年入住率偏低，進而影響松江地區商業的開發前景。否則，以上述地塊的地理位置和發展前景，即使存在資金短缺和經濟糾紛，早已被大開發商收購，根本不可能出現停擺情況。

    事實是否為上述房地產業內人士分析那樣？對此，記者進行了調查。

    據21世紀不動產區域研究中心分析師羅寅申介紹，目前，松江大學城附近的商鋪租金價格水平和租金回報率非常低，以當地租金最高的開元地中海為例，目前平均租金為6元/平方米/天，但售價高達6萬～10萬元/平方米，按租金回報計算僅為2.4%。而開元地中海已經“養鋪”五年，才獲得目前的租金水平。其他新建的商鋪目前租賃價格僅在1.5～3元/平方米之間，有些甚至一度出租困難。

    此前一些機構統計顯示，上海商鋪的平均租金回報率在5％～6％間，一些高租金的項目每年的租金收益可達8%左右的水平。而上述商鋪的租金回報遠低于上海的平均水平。同時，據中原地產松江大學城的店經理介紹，目前整個松江大學城最欠缺的是商業設施。這直接影響附近樓盤銷售的性價比。

    一方面是商業設施太少，影響了區域樓盤的銷售性價比；另一方面低迷的租金回報顯然是導致松江客運中心商業項目遲遲未能復工的原因之一，同時整個區域的低租金，也影響市場對當地最大商業項目的投資熱情，導致項目停擺8年。

    漢宇房產研究部經理付偉認為，整個松江新城前期極低的入住率，是影響當地商業地產的“元兇”。

    根據他此前對松江新城地區樓市的觀測，在2004年進入到開發建設高潮的松江新城地區，2007年以前入住率一直偏低，購買者中更多為投資客，而非自住客，一度導致松江新城成為空城。這種現象直到2007年，軌道交通九號線通車才逐漸終結。但目前，該區域的入住率仍然較低。據此前統計，當地新建樓盤一般的入住率僅為60％～70%，而且不少是出租給在校大學生，但這部分人群消費能力相對較弱。

    付偉認為，在入住率較低的情況下，松江大學城附近的商業地產開發變得比較艱難。以目前當地租金最高的開元地中海為例，經過幾年運營才有目前的人氣和租金價格。位置相對偏僻的西部地區，目前仍難以擺脫人氣不旺的窘境。

    正是當地樓盤前期價值被過度透支，引發了松江新城最初五六年的商業低迷。事實上，在2003、2004年，松江新城地區的樓盤就以軌道交通和大學城的概念為賣點，炒作區域的房價。在2007年，大部分上海郊環外地區的樓盤還為每平方米五六千元時，松江新城已喊出萬元以上的高房價。過度強調未來和預期，使上述地區吸引了更多投資者的關注。付偉介紹，在當時松江新城的投資者比例高于全市。

    但隨著軌道交通9號線通車以及大學城的最終形成后，該區域沒有了發展預期，房價也開始停滯。根據介紹，目前該地區的新樓售價在15000～16000元/平方米，漲幅落后于全市平均水平。

    付偉說，僅依靠軌道交通和大學城，松江新城很難有較大的價值提升，這還需要其他的規劃支持和配套支持。但該區域在前期的開發過程中，遠期的價值被提前透支，導致后續發展乏力，這給目前正在或者準備進入新城的開發商和購房者敲響了警鐘。