每經記者  徐子莫  發自上海

    今年全國“兩會”中，各監管部門都表示將繼續延續去年對樓市的調控。在樓市調控政策的重壓下，各地開發商都開始調整營銷策略，以求得資金鏈不被攔截。面對銀行信貸緊縮的現狀，開發商目前最容易融資的途徑無疑是信托。根據普益財富最新的統計數據顯示，房地產信托在3月第一周便發行26只，而2月全月的房地產信托發行量為26只。

開發商資金短缺

    雖然房地產信托在去年遭到監管部門的管控，曾報出“口頭警告”消息。但去年年末，被叫停的平安信托、中融國際等企業又開始著手房地產信托計劃。事態的變化讓人捉摸不透。而中國信托業協會專家委員一委員在接受《每日經濟新聞》采訪時多次表示：“房地產信托不會被叫停，暫時的停止是為了風險的管控。”

    上述委員透露：“在金融工具中，信托是最靈活，而且反應市場聲音最快的金融工具。”

    從搜房網統計的數據來看，2月份北京、上海、杭州、深圳和廣州新房成交面積環比都呈大幅下降趨勢。其中，上海下降幅度最大為83.1%，其后依次為杭州、北京、深圳和廣州，環比分別下降68.0%、65.8%、55.9%和50.0%。

    上海一樓盤銷售副總告訴  《每日經濟新聞》：“新房成交量下降之后，導致開發商的資金回籠緩慢，因為開發商在銀行也有貸款，這樣的層層疊加，讓公司的現金流遭遇‘冰凍’。相對幾年前，我們也沒那么風光了。”

    借道信托，無疑成為開放商的“希望”。

    諾亞財富內部工作人員向《每日經濟新聞》坦言：“最好賣的就是房地產信托，我們代銷的產品幾乎來一只銷一只。”但是具體標的，該人員以“商業機密”為由頭，拒絕透露。

    普益財富數據表明，2010年1月至今年3月8日期間，房地產信托共發行566只，占全部信托發行總量的25.76%，募集資金達1193.72億元。

    其實去年11月，銀監會發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》后，房地產信托的發行量在去年11月達到單月67只的高點后開始下滑，曾一度下滑至今年2月26只的低谷。

    “在股市低迷，且銀行貸款困難的情況下，開發商轉投信托，也是合理情況。而且在資本市場中，房地產信托的占比微乎其微。接下來房地產信托可能會有一個小高潮。”西南財經大學信托與理財研究所副所長李勇向《每日經濟新聞》表示。

高利潤背后藏高風險

    截至2010年末，信托產品總規模3.04萬億，其中資金信托2.89萬億，財產信托0.15萬億。資金信托中，集合信托0.63萬億，銀信合作1.66萬億，非銀行單一信托0.61萬億。

    國信證券在昨天的報告中指出，2011年1月新發行集合信托產品預期年化收益率升至8.54%，高于2010年全年新發行集合信托產品的預期年化收益率0.45個百分點，創出新高。

    國信證券分析師邵子欽、田良共同指出，截至2010年底信托業總資產1483億元，近4年復合增長率為16%。但2010年底信托資產規模高達3.04萬億，近4年復合增長率72%，主要影響因素是銀信合作，該項業務將于2011年底回歸銀行表內，信托資產也將回歸本來面目。2011年1月下發的信托公司凈資本計算標準中，將非公租廉租房的集合性房地產融資類信托風險資本系數定為3%，風險系數為各類集合信托中最高。

    普益財富統計顯示，上周共有5家信托公司的7款信托產品到期清算，但并未有房地產信托產品。其中，貸款運用4款，權益投資、交易運用和股權投資類各1款。值得注意的是，北京信托“商砼一號集合資金信托計劃”年化收益率高達11.00%。

    邵子欽認為，從2011年具體情況來看，高收益的結構化產品吸引力加大。源于房產調控、股市缺乏賺錢效應、通脹預期下存款債券吸引力趨弱。他表示：“在加息初期，投資者配置債券的積極性不高。但高收益的結構化產品吸引力越來越大。信托公司因橫跨資本市場、貨幣市場和產業投資市場，結構化產品設計方面的優勢非常突出。”

    華潤深國投相關人士也向  《每日經濟新聞》透露：“其實房地產信托的活躍度在去年的市場上就能看出。雖然被銀監會暫時叫停過，但也只是管控手段，嚴控和打壓完全是兩個概念。信托作為金融工具，以后在資本市場上的運用更為廣泛。”

    事實上，去年下半年伊始，房地產信托就保持平均每月50只以上的發行量，平均單月募集規模更達100億元，9月更是創下211.73億元的高點。

    “與風險度較低的定存、國債，以及風險度居中的銀行理財產品，乃至風險度較高的股權類投資相比，信托產品定位于高風險高收益。”陳勇表示：“信托的高門檻其實已經規避了一部分風險，得益于信托機制的完善，受托人的風險已經降到最低點。”

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