每經記者  楊羚強  發自上海

        一直聞其聲不見其人的房產稅，腳步離我們越來越近了。

        中國房地產信息集團分析師薛建雄昨日向《每日經濟新聞》表示，上海10月7日出臺的“十二條抑制房價的措施”，包含“將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”的內容，這一內容與“十二條措施”中的“限購令”，以及對第二套房和第三套房分別予以提高首付比例和停止貸款的政策息息相關。

        薛建雄分析，做好以上工作的基礎是開征房產稅的前提，了解每一戶家庭擁有房屋的數量和面積，可以更好地確定征稅對象和稅率，以確定免征房地產稅的對象。因為與一直難產的物業稅相比，房地產稅的征收辦法早就已經制訂，國家要開征，只需套用即可。

        薛建雄的觀點和上海10月12日出臺的最新公積金政策中的部分內容不謀而合。政策顯示，上海房管部門已有能力認定購房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下有無成套住房，人均住房建筑面積是否低于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積。這也為制訂房地產稅的稅率和征收范圍提供了依據。

只向新購房征稅？

        國慶前，上海不少樓盤的開發商透露，國家新一輪的宏觀調控已經明確房地產稅征收的內容，稅率為千分之三到千分之四，而且主要是針對新購房的群體。對已購多套房的購房者暫時予以免征。

        這一消息的依據是征收房地產稅操作層面的難度：無法準確了解每戶家庭擁有的房屋面積和套數，對每一套房子的大量估價將花費太多時間。

        但是，中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍卻認為，僅僅向新購房者征收房地產稅，其抑制房價的作用將微乎其微。

        “‘限購令’已經規定只能購買一套了，再出臺一個房產稅能有什么用？”宋會雍說，政府主管部門此前就已經多次表示，房地產稅征收的主要對象是那些擁有多套住宅的20%群體，而這些人本來就有大量的房子在手，不讓他們買房對市場的影響不會很大。只有向他們征收房產稅，逼迫他們退出多余的房子，才能有效增加市場供給，真正通過稅收機制調節房價。

計稅方法已經確定？

        事實上，若要對已購住宅征收房產稅，技術條件也已得到了進一步的強化。

        上海市房屋狀況信息中心在獲批后正在積極籌建中。上海市房管局局長劉海生表示，通過這個中心，可以搜索上海目前所有的房屋狀況信息，進一步健全對房屋權屬等的監管。

        根據上述介紹，上海市房管部門將可以很方便地利用上述系統查詢到上海居民擁有房屋、產權關系等資料。薛建雄評價說，上述系統的存在，可以令有關部門第一時間確定征收范圍和征收稅率，令房地產稅一出臺便能產生極大威力。

        而房地產稅的計稅方法，更是早已確立了。

        上海新閔律師事務所合伙人劉福元律師說，根據我國現有的房地產稅征收條例，征稅依據有兩種，一種是從價計征，按房地產房產原值一次減除10%~30%后的計算余值征收，稅率為1.2%；另一種是從租計征，是按房屋租金的12%征收。對個人出租自有住房，2001年1月1日以后，稅率也已由12%下調為4%。

        按照劉律師對房地產稅征收條例的解讀，如果國家決定重新對個人自有住房開征房地產稅，其征收依據要么是租金，要么是房屋的購入值。而相比租金，房屋的購買合同價格等信息更容易獲取。

        據他介紹，根據現有的房地產稅條例，計稅的依據將主要是房屋購買時的合同價格。相比國外房地產稅根據房屋估值計稅的做法，上述以購房合同價格計稅征收的方法更為簡便、公正，更容易得到實施。只是是否按照原條例實施征收，還是另外再制訂新政策，仍有待決策層最終考量。

        宋會雍說，如果僅僅只是按照購入時的價格計征，那些擁有多套房的個人，會將他們所購入的最便宜房屋申報交稅，這可能會令宏觀調控的效果大打折扣。

出臺時機取決于調控效果？

        無論如何，房地產稅的征收條件已經得到滿足，剩下的僅僅只是什么時機出臺。

        “如果‘限購令’和‘限貸令’的效果不佳，房地產稅就有可能提早推出；反之，則有可能延后。”薛建雄認為，國務院9月29日的十二條樓市新政和各地的細則，將決定管理層出臺房地產稅的最后決心。

        根據多家機構的觀點，雖然國慶前后中央和上海出臺的樓市調控政策要比4月份的  “史上最嚴厲樓市調控”還要嚴，但自10月8日開始，上海卻連續多日出現成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰時持平，這不免讓市場擔心新政究竟能否起到抑制房價的作用。

        復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，目前的情況下，只要針對20%的高端物業征收房地產稅，就能迅速抑制房價的上漲，令市場成交量迅速冷淡。

        而薛建雄表示，上海房管部門建立的房屋信息系統能幫助決策層第一時間掌握個人擁有房屋的套數和面積，針對炒房客和擁有多套房的投資者精確“打擊”，令后者不敢輕易出手搶房，還能逼迫后者退出一部分房源，增加二手房市場的供應量，從而遏止房價的飛漲。

        此前，有房地產業內人士介紹說，以上海目前的房屋套數和城市常住人口總量，在不需要擴大土地供應的情況下，就可以確保人人有房可住，關鍵是解決房子的流轉問題，減少個人大量囤積房源的現象。



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