在新一輪房地產調控之下,成為價值洼地的二三線城市被不少開發商看好,以豪宅盤起家的星河灣也不得不跟隨大流,開始走近二線城市。

　　今年以來,星河灣地產控股有限公司董事副總裁梁上燕甚少出現在公眾視野當中,直到今年6月,在華北各省高調推廣公司首個位于二線城市的項目太原星河灣時,公眾才得以再次見到她職業經理人強勢的一面。

　　上半年,她將旗下廣州星河灣一幫子原班人馬全部拉到華北區域,欲將原汁原味星河灣搬到太原。

　　首入二線城市

　　《每日經濟新聞》記者聯系上梁上燕時,她正在太原項目所在地。“來到太原后,我們差不多在一年半左右的時間里既沒有做企業宣傳,也沒有進行項目推廣。”梁上燕對記者表示,他們不是要做大做強,而是要做精做強。

　　新政調控之下,二三線城市發展成為未來開發商必爭之地。太原作為星河灣進入的首個非一線城市,外界給予了這個豪宅盤高度的關注。梁上燕指出,太原是星河灣繼北京、上海、廣州之后選擇的中國第四座城市,“我們對太原未來的發展充滿信心”,這個項目也被她稱為“職業生涯中最精彩項目”。

　　2009年2月,星河灣以13億元的價格獲取太原龍城大街南1020畝的地塊,用途為商業、住宅。而一年以來,星河灣對于太原項目宣傳甚少,直到今年6月,星河灣才揭開它神秘面紗,梁上燕開始在華北高調推廣太原星河灣項目,豪宅盤預計在7月底正式入市。

　　“我們的價格是全太原最高的,但具體多少目前還在制定中。”星河灣營銷部相關負責人表示,進入太原二線城市,并不會影響星河灣的品質。

　　據梁上燕透露,太原星河灣、上海星河灣、廣州星河灣第七期,加上原有項目,今年星河灣將會同時運作六大項目。未來的3~5年,星河灣的版圖將從京滬穗三大中心城市向中國五大重心區域不斷延伸。

　　“太原這樣的二線城市,房地產市場相對不成熟,政府對于土地開發的成本、稅收這些都會有更優惠的政策,同時地價也更便宜。”廣州地產專家謝逸楓認為,相比一線城市,星河灣進軍太原成本更低,若產品未來發展具潛力,在資本市場融資會更加容易。

　　太原官方最新數據顯示,今年6月份太原市房屋銷售價格比去年同期上漲4.5%,而全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,太原房價上漲幅度相對較低。

　　進軍太原為土地？

　　房地產業是一個資金密集型行業,要做大必然要上市融資,這是許多房企必走之路。而星河灣近十年的時間才進入四個城市,不少人質疑星河灣開發模式單一。但梁上燕在多個場合指出,星河灣是做精品,而不是求大,做企業也不一定上市。

　　實際上,之前星河灣曾兩度啟動上市計劃,但都遭遇擱淺。

　　去年9月,廣州星河灣董事長黃文仔在廣州星河灣項目開盤時對外宣稱,正等待上市時機,但目前還未做相關的上市工作。事隔半年之久,上市事宜仍未果。

　　謝逸楓表示,“兩次上市擱淺,歸根結底,就是上市的時機不對。一次是因為金融危機,一次是因為房地產新政調控。”

　　記者日前聯系星河灣方面,該公司相關人士透露,公司內部目前都還沒有聽說要準備上市的消息,公司目前正致力打造太原星河灣。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江曾對記者表示,作為赴港上市的企業來說,上市公司的規模、發展潛力以及投資回報等都是吸引投資者的因素,而最主要吸引的要么就是有龐大的土地儲備,要么就是有長期持有的商業地產。

　　有業內人士指出,而這兩項關鍵因素中,土地儲備成為星河灣上市軟肋,一定程度上限制了其上市。

　　為了擴充土地儲備,2009年初,星河灣先后拿下廣州、太原地塊,而在北京五環地區也已有明確意向的地塊。有消息人士透露,星河灣在二線城市的天津、青島等區域也有一定量的土地儲備。

　　此次星河灣進入被喻為北京“后花園”的太原,業內人士分析,隨著京滬杭地價房價飆升,太原房地產市場未來有一定的升值空間,星河灣首入二線城市太原,被寄予厚望。

　　廣州地產專家謝逸楓認為,星河灣進入二線太原,最終意圖還是擴張土地儲備,為上市做好鋪墊。不少企業都是通過土地儲備來獲取融資。但除了土地儲備的軟肋外,星河灣本身的自由資金和固定資產都有些欠缺。此外,在上市最重要的財務這塊,星河灣的財務人員配備,以及相應的管理機制都不太成熟,這也是制約其上市的一大因素。

　　當下星河灣只有加大土地儲備,而二線城市地價便宜,未來發展潛力大,加速二線城市的布點、布局,從而提升品牌影響力,擴大品牌效應。