每經記者  朱玲  發自廣州

        隨著去年年底以來一系列房地產業調控政策的“著陸”，以及存款準備金率的上調，廣州樓市的成交量開始萎縮，據悉，今年1月1日~24日，廣州一手樓盤網上簽約數較上月同期下滑了16%，同比去年同期也下滑了15%。而在成交價格方面，廣州市區和郊區的樓盤卻呈現出不同的趨勢，由于去年廣州中心城區樓市供應量為236萬平方米，僅為廣州總體供應量的三分之一左右，且預計今年上半年廣州中心城區住宅新增供應也僅為126萬平方米，同時廣州市場的需求更多集中在市區之內，因此，廣州市區的樓盤價格在政策重壓下依然堅挺，而郊區的房價卻已經出現了下滑的苗頭。

        廣州地產經濟專家鄧浩志指出，從去年底相關政策出臺到現在，房地產業已經從國家扶持的對象變成現在重點調控的對象，一旦今后國家繼續出臺一些行業政策調控樓市，廣州郊區樓盤價格將領跌廣州樓市。

市區郊區“兩重天”

        記者在調查中發現，在一系列政策組合拳的影響下，廣州樓市的成交量正在不斷下滑，但在房價方面，郊區和市區的樓盤卻呈現出兩種不同的趨勢。

        合富輝煌集團市場研究部報告顯示，雖然從去年12月開始，開發商出貨的意愿就很強烈，但實際降價銷售的樓盤并不多。報告指出，市區中心的優質樓盤的客流量雖然有所下降，但這些樓盤價格仍呈現平穩或上升的趨勢，目前來看降價的可能性較低。

        記者了解到，1月23日開盤的廣州海珠區某樓盤，從12月底開始，已兩次調高價格，從最初的1.5萬元/平方米調高到2萬元/平方米，如今最高價已達2.3萬元/平方米，較最初的價格上漲了53%。

        對于市區房價不跌反漲的現象，一位開發商人士表示，“它一下漲到這么高的價，就算想降也難，降了如何對已購房的消費者交代？”

        而在廣州郊區，房價卻出現了下降的跡象。記者了解到，同樣在本月開盤的廣州市遠郊增城的某大型樓盤，其開盤均價僅為6500元/平方米。據悉，該樓盤的房價此前最高曾被調至1.2萬元/平方米，而在正式開盤時，卻幾乎被“腰斬”。“面對樓市的調控政策，我們也非常關注”，該公司的一位相關負責人表示，“對比一下價格，就可以猜出背后公司應對政策的思路。”

        對于市區房價和郊區房價目前的不同走勢，業內人士認為，這主要是市區和郊區樓市不同的供需情況所造成的。

        戴德梁行2009年住宅市場報告顯示，2009年廣州市新增樓市供應量為605萬平方米，其中廣州中心四區的供應量為236萬平方米，僅為總體供應量的三分之一左右。預計2010年上半年廣州中心城區住宅新增供應量為126萬平方米。“就目前的廣州市場而言，可銷售項目大多集中在郊區，但從傳統意義來講，市區則是需求更為旺盛的區域。”仲量聯行投資部的劉裕通表示。

        鄧浩志也表示，近幾年市區很少出讓地塊了，但同時郊區的土地開發量卻非常大，一旦今后國家繼續出臺一些行業政策調控樓市，將會使郊區樓盤領跌于市區樓盤。

        “外圍樓盤將率先開啟降價，特別是那些小開發商  （開發的樓盤）。”上述開發商人士表示，特別是近期不少銀行開始暫停房貸，未來加息的可能預期更強。“這將會使得郊區盤更早進入調整期。”劉裕通說。

總體成交持續下滑

        某網站對廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱廣州市房管局）官方網站的監控數據顯示，1月1日~24日，廣州一手樓盤網上簽約數達4749套，日均簽約套數約198套，環比上月同期的5665套和236套下滑了16%，同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

        廣州市房管局新建商品房網上簽約的數據顯示，隨著價格不斷攀高，12月廣州市新建商品房網上簽約5827宗，較11月減少30.5%，網上簽約面積62.3萬平方米，環比減少21.7%，網上簽約金額83.8億元，環比減少14.7%。

        分析人士稱，去年12月以來的一系列調控措施已經初見成效，今年1月國家對金融信貸方面的調整更是讓樓市迅速降溫。

        去年12月，廣州市一手住宅成交均價再次突破萬元大關，達到11263元/平方米，這是廣州一手住宅成交均價連續第三個月“破萬”。

        面對一路飆升的房價，去年12月以來，中央頻頻釋放調控信號，遏制部分城市房價過快上漲；國務院等先后發出了  “國四條”、“國十一條”等重要的宏觀調控樓市政策。1月18日，央行上調存款準備金率0.5個百分點。此后，市場又傳出中國銀行等金融機構暫停發放貸款的消息，讓火爆的樓市迅速地“降溫”。

        “去年底的政策由于沒有具體的執行細則，對開發商影響力度不大”，劉裕通表示，而由于信貸和房地產密不可分，隨著信貸的收緊，市場政策更不明朗，買賣雙方觀望氣氛更為濃厚，量價齊跌的可能性擴大。

        鄧浩志表示，目前國家出臺的政策從最初調控房地產業，開始向信貸方面調整，從而間接作用于房地產市場。

開發商更趨謹慎

        有分析認為，如果今年國家落實600萬套的保障性住房，將對商品住宅市場帶來一定的沖擊，對于開發商而言，價格上的松動和調整在所難免。

        “存款準備金率上調之后，若市場再出現加息的傳言，那么開發商將會轉變思路，因此今年第一季度可能僅僅是量的下跌，第二季度或出現價格的調整。”鄧浩志認為。

        劉裕通表示，從調查數據可看出，這一系列樓市政策的調整特別是信貸變動，使得開發商不論是拿地，還是整體戰略都將更為謹慎。

        鄧浩志指出，目前已經有不少開發商表示去年房價確實升得太快，擔心這樣過快上漲會帶來泡沫。2007年的教訓是非常深刻和慘痛的，所以一些開發商在考慮是否應當在價格上作出調整，盡早套現。尤其是對于小開發商而言，推出部分樓盤，盡快回籠資金，才不至于在日后陷入困境，投資客也在考慮目前是否應該出貨。



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