每經記者  楊羚強  實習生  羅倫  發自上海

　　繼李嘉誠上海項目后，本報依據克而瑞中國提供的330宗閑置土地清單對上海土地資源情況的調查，又獲得了一個具有代表性的樣本。

        1月18日，東方海外與凱德置地達成協議，以總共150億元的價格出售包括上海4幅地塊在內的7個內地房地產項目。

        據《每日經濟新聞》記者調查發現，東方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地閑置2年以上未開工，包括東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊和中山公園地區的長寧區88街坊32/8丘地塊。更令人驚訝的是，早在2001年5月即已為東方海外所購得的長樂路地塊，雖然占地面積只有3.9萬平方米，但直至目前僅僅建造了兩棟在建工程，地塊的大部分面積被空置。上述被東方海外囤積的4幅土地，由于取得時間不同，價格分別增長了一倍至數倍。摩根大通曾預估，上述交易給東方海外帶來的賬面利潤達10.6億美元。  

長樂地塊9年僅兩棟在建工程

        東方海外在上海的所有項目中，長樂路地塊是最早被購入的。2001年5月份，東方海外與上海市盧灣區區政府達成協議，購得長樂路占地面積39000平方米、總建筑面積15萬平方米的綜合用地，其中包括一座規劃中的超五星級酒店。

        東方海外2002年的年報曾預計，長樂路地塊預期最晚于2007年建成。但事實上，長樂路項目正式的啟動時間是在2006年。根據2008年年報，該項目的竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每經記者到現場探訪時卻發現，上述地塊僅有靠邊的兩棟樓完成了一半工程，地塊其他部分有的仍然平整，有的正在打地基。

        東方海外在上海的4幅地塊中，長樂路項目算是施工進展最大的一幅。《每日經濟新聞》記者在現場調查發現，東方海外出售給凱德置地的另一地塊——由東方海外和新長寧集團于2006年10月18日取得的長寧區88街坊32/8丘地塊，截至目前沒有任何動工的痕跡，現場只有一些原址遺留的殘垣斷瓦，連提供給工人住的臨時房也沒有。

        閑置2年以上未開工的另一地塊——衡山路85號天平地塊，1月8日被上海市規劃和國土資源管理局宣布擬會同相關區政府收回并督促開工。記者日前實地調查發現，該地塊大門緊閉，通過大門門縫窺視地塊內部環境，發現地塊內的雜草竟然已經長到半人高。這幅土地自2005年4月被東方海外購置后一直被“金屋藏嬌”，至今已有近5年之久。

        據凱德置地方面透露，除了長樂路項目外，目前東方海外在上海的地塊只有2006年12月拍得的南碼頭地塊正在動工，但也只不過是打下了地基。

天平路項目4年價格翻番

        東方海外通過上海地皮的買賣，獲得了豐厚的收益。

        以上述天平路地塊為例，東方海外2005年購入的價格僅為2.9億元。該公司對凱德置地承諾，一旦天平路地塊由于“閑置土地”而被扣押或收回，將轉回地皮權益5億元。這也意味著，在僅僅四年多時間中，上述地塊的價格上漲了近一倍。

        相比天平地塊，上海其他幾幅地塊的升值幅度更大。長寧區88街坊32/8丘地塊購入時的價格僅為14.8億元，現在的估值已經達到43.2億元；同在2006年購入的南碼頭地塊，當年的購入價格是4.8億元，現在的估值已經達到了12.6億元。

        至于早在2001年就被收購并開始動遷的長樂路地塊，由于無法確切了解東方海外當年的土地出讓支付金額和動遷成本，因此無法估算上述項目的獲利情況。但由于上述地皮時間年代較早，當時上海住宅價格低廉，2002年東方海外在發展該項目之初，也僅僅預計該項目的銷售價格在1.5萬~2萬元/平方米，而該區域目前的新房銷售價格可以達到10萬元/平方米。

        上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，事實上，土地價格的漲幅遠遠要高于房價的漲幅。按照這一邏輯推測，東方海外長樂路項目的實際收益可能超過想象。

        由此計算，東方海外出售上海的四地塊，利潤至少達40億元。

炒地利潤高于行業平均值

        今年年中，全國土地勘測規劃院地價所所長趙松向  《每日經濟新聞》記者表示，算上約30%的建安成本，12%~15%的稅費成本，房地產行業的整體利潤率在30％~40%之間。

        錢生輝投資咨詢有限公司的總經理錢生輝則認為，一般情況下，開發商的項目年回報預期在30%左右，即一個開發周期在三年左右的房地產項目，平均利潤率大概是150%至200%。

        如果按照上述標準，東方海外2005年和2006年購置的部分土地項目，在前期未投入一分錢的情況下，已經獲取了遠高于行業平均值的利潤率。

        值得注意的是，大部分開發商在開發房地產項目的過程中，須為土地價格上漲獲得的額外收益繳納稅率為30%~60%的土地增值稅，但東方海外通過股權轉讓方式出售項目，卻無需支付上述高額土地增值稅。

        上海市財稅局12366熱線的工作人員昨日向《每日經濟新聞》記者表示，轉讓項目公司股權屬于企業的股權重組，按照現有政策法規規定，如果在重組過程中，項目公司未獲取土地或房屋轉讓的收益，那么股權所有人將無需支付土地增值稅。

        復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，東方海外的上述行為是典型的“炒地皮”，“就是把土地閑置一旁，坐等升值，這既浪費土地資源，也導致房價因為供應上不來而上漲。”

        對于“炒地”的質疑，東方海外地產管理公司投資公關部沈先生回應說，“炒地是小公司做的，我們是大公司，不會做這種事。”他表示，公司在內地開發房地產，九成功夫花在與政府協商修改批文上，一成功夫花在項目發展上。在此之前，東方海外上海公司一直在就批文事項與政府修改、協商。

        對于上海市規土局1月8日擬會同相關區政府收回并督促東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊開工一事，沈先生回應稱，該公司所購的并非發展物業的地塊，而是一個俱樂部。

重拳整治囤地導致賤賣？

        雖然東方海外通過炒賣地皮獲得了極高的收益，但有業內人士認為，凱德置地150億元的收購價格，實際上是“腰斬”了東方海外所持土地的估值，“僅盧灣區長樂路項目就值這個價”。

        業內有分析認為，東方海外之所以愿意虧本賣地，主要是因為其主營的航運業務去年接連虧損，需要通過出售地產項目來彌補賬目上的損失。

        但也有分析稱，東方海外集中出售上海的優質地皮，和國務院以及上海市嚴格處理土地閑置有關。

        1月20日，上海市規劃和土地資源管理局發布了  《關于本市開展閑置土地登記的公告》，規定在土地出讓合同中規定了開工時間但逾期未開工的、未規定開工時間但已領取《建設用地批準書》滿一年未開工的，以及既未規定開工時間也沒有領取《建設用地批準書》的三種類型閑置地塊均須進行閑置土地登記。

        1月21日，上海市規劃和土地資源管理局一位負責閑置土地窗口的工作人員向  《每日經濟新聞》記者表示，不管是已經開工的項目，還是項目部分用地沒有開工，只要開工時間超過合同期規定就算閑置地塊，就應該進行登記。如果項目的一期已經完全竣工，而二三期項目時隔一年仍未動工，也一樣要在各級規土局完成閑置土地的登記備案。

        在中央及上海一連串的政策“重拳”之下，一些開發商被逼通過轉讓方式，迅速“清倉”旗下閑置的土地項目。

        錢生輝說，最近有多名開發商找他，愿意以低價出售土地，一些優質地塊的價格甚至只有區域內土地價格的一半。他認為，上述地塊愿意低價出售，一個重要的原因便是上海目前正在進行的閑置土地治理。

政策漏洞難杜絕“炒地”

        雖然上海近期打擊囤地的政策的確迫使一些開發商迅速處理旗下的閑置土地，但是卻難以改變行業內“炒地”的風氣。

        斯蓋策劃高級經理張宏偉說，政府部門打擊囤地，可以嚴格規定土地的開竣工以及銷售時間，嚴格執行土地閑置兩年就收回的政策，并在土地拍賣、開發、銷售各項環節中設定限制，使囤地現象大大減少。但是對于“炒地”，目前還沒有現成的法律法規可以對開發商進行限制。事實上，開發商只要通過變更項目公司的工商登記，就能完成土地的股權轉讓。

        事實上，全國房地產業內通過股權轉讓方式“炒地”的現象并不少見。此前，北京大龍地產在總資產只有29.4億元的情況下吞進50.5億元地皮，由于欠繳40億元土地出讓金，該地塊被北京市國土局暫停在北京市土地交易市場進行出讓交易活動的資格，該案例被業內認為是“炒地”失敗的典型。

        張宏偉說，對于通過工商登記變更公司股權進而實質完成土地儲備轉讓的做法，目前執法部門尚無辦法予以杜絕，要杜絕開發商  “炒地”，還有賴于有關部門出臺新政策。

        張宏偉還表示，短期內項目的開發收益要遠遠低于土地轉讓的收益，這使得很多開發商更愿意  “炒地”，而不是繼續完成項目開發。如果這種情況不改變，那么“炒地”現象短期難以被消滅。



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