每經記者  崔丹

        上周末，《每日經濟新聞》曾報道西南合成  （000788，收盤價9.72元）VE產能在搬遷之后或將提升至2000噸，而近日記者又發現，“潛伏”在西南合成身上的還不僅是VE的產能，公司的土地儲備也有大幅增值的可能。

兩次置換獲得土地約400畝

        “西南合成的廠房有望在近期搬遷，而公司的土地位于‘兩江新區’附近，土地增值潛力很大。”一位長期跟蹤西南合成的重慶私募人士這樣告訴《每日經濟新聞》記者。

        資料顯示，兩江新區的大致地理位置位于重慶北部新區和重慶兩路寸灘保稅港區，總面積約947平方公里。而2008年11月，重慶兩路寸灘保稅港區正式獲得國務院批準設立，它是我國內陸第一個保稅港區。分析人士指出，兩江新區開發后將帶動土地價格的上升和居住環境的改善，因此具有土地儲備，尤其是在兩江新區擁有土地儲備的公司將率先受益。

        近期網絡上熱傳的一篇文章顯示，西南合成在重慶兩江新區擁有的土地達3000畝。西南合成是否真如該文章所述的有那么多土地儲備呢？

        《每日經濟新聞》記者隨后采訪了西南合成有關人士，該人士表示，公司的土地儲備并沒有那么多，但是對公司具體有多少土地面臨重估，他卻諱莫如深。

        “據我說知，公司在寸灘水口確實擁有較大的廠房面積，但很多都是屬于北大方正  （以下簡稱集團）的。真正屬于公司的應該不到400畝。”上述私募人士這樣告訴記者，“不過就算只有400畝土地進行重估，也將給公司帶來不少收益。”

        2002年3月15日，公司和重慶合成（以下簡稱總廠）簽訂了《資產抵債協議》。協議中涉及的土地資產一共有三處，包括重慶江北區寸灘水口D、E、F宗三處工業用地，評估  面  積  分  別  為98325、40403、19906平方米，土地總價為5423.85萬元。2004年10月，公司再度發布公告，擬以公司自有的熱電廠及其全部附屬設施與總廠所擁有的土地使用權及4個新藥證書進行資產置換。協議中涉及兩處工業用地，包括重慶江北區寸灘水口A宗、C宗，評估面積為總計94568.9平方米，地價總額為5500.81萬元。因此，西南合成與總廠兩次共置換土地合計379.84畝。

土地增值或達5億元

        2009年2月5日，國務院發布《關于推進重慶統籌城鄉改革發展的若干意見》，從國家戰略層面出發在重慶設立了“兩江新區”。2008年初寸灘(屬兩江新區)附近的2宗土地拍賣價格分別為211萬/畝和164萬/畝。

        “雖然目前公司的土地用途均為工業用地，但未來變更土地用途的可能性依然存在，土地增值潛力巨大。”一位券商研究員這樣告訴記者。有關資料顯示，同樣是為了響應重慶市政府讓工業企業退出主城區的產業和環保政策，中國嘉陵集團2007年年底以15億元的價格把位于重慶市沙坪壩區雙碑老廠區的1044畝土地，全部出讓給重慶渝富資產經營管理公司。嘉陵集團的這塊土地原是國有劃撥用地，后變更為出讓用地，每畝出讓價格達到143萬元。

        記者粗略估算，如果公司的379.84畝土地出讓價格為每畝164萬，那么新的土地價格為62293.76萬元。這五宗土地最初的總額為10924.66萬元，增值部分達到了51369.10萬元。

        中信建投在研報中認為，考慮到未來土地增值，西南合成PB只有1.6~1.9倍，與同類公司浙江醫藥（600216，收盤價26.00元）和新和成（002001，收盤價34.60元）相比，PB明顯偏低。



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