每經實習記者  王炯業

        今年以來房地產市場回暖，多家開發商信心逐漸恢復。在投資升溫的同時，銷售數據也節節攀高，例如地產龍頭萬科A（000002，收盤價10.96元）近日一改其近一年多以來謹慎拿地的態勢，斥資23億元集中拿地。長江證券研究報告指出，行業全面復蘇的表象應該是土地市場火爆和新開工明顯增加，這些情況已開始在全國各地逐漸顯現。種種跡象表明，房地產復蘇已逐漸展開。

        然而比房地產市場還熱的卻是房地產股票。本輪反彈行情以來，上證指數與去年最低點相比累計上漲了55%左右，而地產指數卻上漲了120%左右，足足高出一倍多。號稱“招保萬金”的一線四大房企龍頭——招商地產（000024，收盤價27.10元）、保利地產（600048，收盤價23.57元）、萬科A和金地集團（600383，收盤價13.32元）平均漲幅累計達到約160%。

        不過更值得一提的是這輪行情當中，具有借殼、重組概念和區域龍頭的地產股漲幅尤其令人咋舌。比如蘇寧環球（000718，收盤價12.73元）漲幅約230%，泛海建設（000046，收盤價17.08元）漲幅約270%，廣宇發展（000537，收盤價8.46元）漲幅約270%，海泰發展（600082，收盤價6.52元）漲幅約210%。

        仔細觀察這些漲幅驚人的二線地產股可以看出，它們都有統一的亮點，即以前主營業務都不是地產，之后通過在二級市場借殼上市，其主營業務才轉變為房地產。某券商分析師也指出，借殼上市股之所以大受歡迎，主要原因還是大部分借殼上市股以前都是一些業績較差或ST個股，股價也偏低；而在并購重組后，公司質地發了質的變化，盈利能力明顯加強，所以受到市場的熱烈追捧。翻閱之前的資料，蘇寧環球、泛海建設、廣宇發展、海泰發展等地產股在上輪牛市中表現更加驚人。2005年蘇寧環球借殼ST吉紙成為一家主營房地產和建材銷售的地產公司后，在上輪牛市中足足上漲了16倍，如此漲幅估計也只有在借殼上市的公司身上才能看到。
 

NextPage
        讓我們把視線轉回到上個星期。上周剛剛恢復上市的3家轉型房地產公司的上市首日出現狂漲——ST中潤（000506，收盤價7.46元）復牌首日上漲93.69%；萬方地產（000638，收盤價14.73元）復牌首日上漲560.2%；順發恒業（000631，收盤價11.45元），復牌首日暴漲1255.26%。

        除了某些一線地產股是通過IPO實現上市，絕大多數地產股都是通過借殼實現上市的。當借殼上市風起云涌之時，如何在茫茫股海中去把握這些公司的投資機會呢？《每日經濟新聞》記者經過統計比較，找出8家地產股中的“新生代”，為您的投資提供一個參考。這8家都是正在進行借殼重組或即將進行重組的公司，在不久的將來，它們即將迎來新的生命。

        不過分析人士同時指出，上述列出的“八大金剛”大部分還需獲股東大會、證監會等相關機構審核，所以其重組也存在被否決的可能性，投資者應注意其中的風險。

金科集團借殼ST東源土地儲備豐富

        ST東源（000656，收盤價7.51元）今年擬以5.18元增發9.21億股吸收合并金科集團47.7億資產，換句話說，金科集團將借殼該公司，從而實現集團整體上市。

        在重慶房地產企業中，金科集團規模位居前列。截至今年5月31日，金科集團未開發建筑面積達443萬平方米。據了解，金科集團總資產約100億元，擁有25家控股子公司、1家參股公司。集團主營業務為普通商品房開發，目前已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等8個國內經濟比較發達的省市拓展。項目定位為實用新型、性價比高的普通商品房住宅。2008年年度金科集團實現營業收入32.42億元，凈利潤5.11億元。

        值得一提的是，金科集團承諾未來3年（2009年到2011年）歸屬于母公司股東的凈利潤約為5.3億元、6億元、6.7億元，3年平均凈利潤約為6億元。
 

NextPage
隆鑫地產借殼ST得亨實際控制人實力不凡

        ST得亨（600699，收盤價6.75元）擬以4.53元發行5.8億股，用于購買隆鑫地產100%的股權；騰翔實業67%的股權；隆鑫花漾湖40%的股權等房地產資產。擬購買資產預估值為26.3億元。本次交易完成后，ST得亨將獲得928畝土地在建項目及1680多畝的土地儲備。

        隆鑫地產2002年正式進軍地產業，據悉其背后的實際控制人是涂建華控制的隆鑫控股和重慶國資委等股東。隆鑫控股是重慶市年銷售收入過100億元的三大民營公司之一，擁有隆鑫工業、隆鑫地產等20余家全資或控股子公司。資產總額60億元，產銷規模逾百億元。

        此外，隆鑫地產還控制著隆鑫花漾湖地產60%的股權，隆鑫花漾湖地產擁有國家二級房地產開發企業資質。目前已開發的建筑面積約26萬平方米。

亞太工貿借殼ST聯油重組預期升溫

        亞太工貿從ST聯油（000691，收盤價4.61元）的二股東燕宇置業和三股東海口信托分別購買了2257萬股和1035萬股，已超越了大股東大市投資的3222萬股。至此，ST聯油實際控制人已成亞太工貿。

        今年亞太工貿擬受讓大市投資100%股權，并計劃對公司進行重組。之后4月16日由于未能按計劃完成其資產的預審和預估工作，重大資產重組中止，公司承諾至少3個月期內不再籌劃重大資產重組事項。而如今還有1個月左右，已成為實際控制人的亞太工貿對于ST聯油的重組預期也隨之升溫。

        值得注意的是，亞太工貿的實際控制人朱全祖控制著19家公司，其中有8家房地產公司（包括一家物業公司）。朱全祖旗下地產公司蘭州亞太實業集團是中國房地產企業50強之一。
 

NextPage
南山建設借殼*ST九發采用獨立開發模式

        *ST九發（600180，收盤價4.25元）擬將紫宸投資100%股權置出，并向南山建設8名自然人股東以2.21元定向發行5.28億股，置入南山建設100%股權。

        截至今年3月31日，南山建設在建、在售房地產開發面積為114.28萬平方米，土地儲備面積97.28萬平方米。值得關注的是南山建設目前主要采用獨立開發的模式，獨立購置土地，獨立進行土地開發，繼而進行房地產開發建設，自主組織銷售或通過房地產中介機構銷售，項目工程施工通過招投標的形式對外出包給施工單位。

        此外，2008年南山建設的凈利潤為2.5億元，但2009年一季度該公司凈利潤卻為-205.42萬元。公司對此解釋稱，按照企業會計準則收入確認條件，房屋未實際交付給購房客戶時，預收賬款不能確認收入。

北方城投借殼*ST雅礱上海國資委背景

        *ST雅礱（600773，收盤價6.52元）擬以2.92元/股向上海閘北區國資委發行3.47億股，用于購買其持有的北方城投100%股權，至此公司將由一家從事藏藥生產經營的公司成功轉型地產開發。

        北方城投控股股東是上海閘北區國資委，這無疑提升了該公司的戰略地位和發展策略。北方城投旗下有6家房地產公司，主要經營舊區改造、保障性住房建設和其他住宅商品房、商業房產開發等。根據上海市“十一五”規劃，到2010年累計完成市區400萬平方米成片房屋改造，其中閘北區“十一五”舊改地塊約50萬平方米。

        2008年年度北方城投實現營業收入1.58億，歸屬母公司凈利潤3929萬元。目前北方城投已完成了近1.7萬戶居民、200多家單位的動遷舊改任務，建成了永盛苑、越秀苑、臨汾名城、北方佳苑等20余個樓盤及動遷小區。北方城投已成長為上海市舊區改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房開發的重點企業之一。
 

NextPage
中弘卓業入主*ST科苑開發項目盈利前景看好

        *ST科苑（000979，收盤價7.93元）擬以4.36元向中弘卓業和建銀國際定向發行股份4.38億股，用于購買中弘卓業、建銀國際共同持有的中弘投資100%股權及中弘卓業持有的中弘興業100%股權。交易完成后，中弘卓業持股比例將達70.75%，處于絕對控股地位。今年5月6日股東大會已通過重組方案。

        中弘卓業旗下有12家下屬企業，此次注入就是其中的2家房產企業中弘投資和中弘興業。

        中弘投資主要從事  “中國特色經濟之窗項目”的開發與銷售及出租物業經營。據悉，一期已經全部通過竣工驗收，并在進行銷售與租賃。

        中弘興業主要從事望京區的商業街項目的開發與銷售。望京商業街項目是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業項目，北京市政府將望京地區的定位為“城市副中心”。該項目將成為匯聚國際國內高檔品牌，集餐飲、娛樂、百貨、專營店、專業店為一體的綜合商業街區，具有極好的發展前景。

鳳凰置業借殼ST耀華后續注入資產有看頭

        ST耀華（600716，收盤價8.40元）擬以其全部資產與負債作為置出資產，鳳凰集團持有的鳳凰置業100%股權作為置入資產，進行等價置換。兩者差額由公司向鳳凰集團以5.06元發行1.8億股。

        鳳凰集團是中國出版行業的龍頭企業，在進入中國企業500強的出版集團中排名第一，鳳凰集團主要業務可劃分為兩大核心業務板塊，一是出版與發行業務，二是文化地產業務。

        在文化地產領域，鳳凰置業是集團全資房地產開發企業，目前正在開發項目以及儲備項目共6項，其中正在開發的兩個項目鳳凰和鳴、鳳凰和熙累計建筑面積46.23萬平方米，預計銷售收入44.67億元，預計利潤總額12.05億元，其他4項土地儲備項目將在未來5年內相繼開發完畢。

        鳳凰置業的資產除了文化地產項目，還有南京證券1.98億股股權，此次注入了5000萬南京證券股權。而對于未注入的1.48億股權，鳳凰集團承諾，如果上市成功，將把目前直接持有和潛在持有的這些股權全部轉讓予上市公司。
 

NextPage
浙商集團借殼*ST亞華政府直屬百億集團

        當*ST亞華（000918，收盤價13.61元）達到8000萬“凈殼”要求時，浙商集團及其一致行動人和杭鋼集團相關房地產資產置入公司，擬以3.9元定向增發不超過11.7億股份，用以受讓國際嘉業100%的股權、中凱集團100%的股權、名城集團100%的股權、雄獅地產65%的股權、濰坊國大79%的股權。

        浙商集團是浙江省政府直屬的國有大型企業之一，自2003年起連續4年進入全國500強企業，管理資產規模超過300多億元。據了解，在浙江集團擁有14家成員企業中，其控股的子公司中凱集團旗下就有超過10家控股子公司。而此次注入的5家企業已經囊括了集團旗下所有房地產資產，其中，中凱和國際嘉業均為全國房地產百強企業。而擬注入*ST亞華的房地產業務約占浙商集團總資產的70%；所實現的收入約占浙商集團主營收入的40%；所實現的主營利潤約占浙商集團主營利潤的70%。而2007年該集團資產規模就已達到100億元以上，主營業務收入達到70億元以上。



媒體轉載、摘編本報所刊作品時，請注明來源于《每日經濟新聞》及作者姓名。

每經訂報電話

 北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011