每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

相比房企分拆物業上市的火熱，行業的關注點很少落在獨立第三方物業企業上。

作為目前國內規模最大的獨立第三方物業企業，長城物業集團股份有限公司（以下簡稱長城物業）終于也開啟了赴港IPO之路。6月16日晚間，港交所披露了長城物業遞交的招股書。

在多家機構的TOP10物業企業排行榜中，長城物業也是其中唯一一家非地產背景的物業企業。尤其是在管面積這一硬性指標上，長城物業在管總建面為1.146億平方米，規模與華潤萬象生活、永升生活服務相當。

不過《每日經濟新聞》也注意到，但近幾年，長城物業的毛利率與物業費收繳率較其他同規模物業公司來說均偏低。值得注意的是，在赴港上市前夕，長城物業15.28%的概約股權被碧桂園服務以5.4億元的對價收購。

圖片來源：攝圖網

謀A股轉港股，上市前引來碧桂園服務

長城物業是一家老牌的第三方物業機構，1993年在深圳成立，是中國首批國家一級資質物業服務企業。

對于一家沒有地產母公司依賴的物業企業而言，長城物業能增長到如今的規模也委實不易。據其招股書披露，截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.146億平方米，合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業主和住戶提供服務。

經過多年發展，長城物業無論是區域拓展還是業態覆蓋方面，都做到了全范圍。其比較有名的物業服務項目就包括2008年北京奧運會的奧運村。

作為一家穩定增長的第三方物業企業，長城物業幾年前也謀劃過上市但最終不了了之。2017年7月，長城物業方面在官方微信表示，“正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量。”

次年2月，南都物業率先登陸上交所，成為國內A股市場第一物業股。

“雖然現在（港股）物業的估值有一點回落，但行業整體估值高度仍在。只是很難說這樣的高估值能維持多久。”匯生國際融資總裁黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，第三方物業公司的優點是，不像被房企拆分的物業公司存在對母公司的依賴。

“對市場來說，長城物業算是一個不錯的標的，當然這樣的標的也是比較少見的。”一位不愿具名的大型物企中層管理人士向記者分析指出，短期內像這樣的第三方物企要上市的，應該不會像房企分拆物業那么頻繁。因為長城物業也是少有的經營多年的第三方物業公司，在這個本來利潤就較低、起步晚同時跟地產項目紐帶性比較強的行業，較少有第三方公司進入這個領域來發展。

而在赴港上市前夕，長城物業還引來了今年物業行業的“并購王”碧桂園服務參投。今年4月29日，成都市盛美同贏投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱盛美同贏）與訂立股份轉讓協議。

據此，盛美同贏以5.4億元的對價代轉讓其于長城物業的約1332萬股股份予碧桂園服務。投資完成后，碧桂園約占長城物業概約股權15.28%，為長城物業主要股東之一。

此番赴港上市，長城物業或許也是想繼續在物業市場開疆擴土。招股書顯示，本次募集所得款項將用于物色精選戰略投資、收購機遇及進一步發展戰略合作伙伴關系。

“即使考慮到物業管理公司與房地產開發商的從屬關系，市場上仍有足夠數量的合適目標公司可納入我們的擴張計劃。”長城物業表示。

營收逐年增長，毛利率與收繳率偏低

從近三年的營收看，長城物業走出逐年增長趨勢，2018-2020年，其收入分別為24.043億元、28.103億元、30.356億元，三年對應的整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。

據中指研究院統計，2020年在港物業服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，基礎服務毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%。

長城物業的整體毛利率與基礎服務毛利率都低于上述均值，其近三年的物業管理服務毛利率分別為16.3%、16.8%及19%。“我們的整體毛利率受各業務線的毛利率以及業務組合波動影響，呈上升趨勢”。

數據來源：企業招股書

而與長城物業規模相當的華潤萬象生活，在2018-2019年的毛利率也僅為15%、16%，但在2020年就飆升至27%；永升生活服務2020年的毛利率更是達到了31.4%。

在具體業務上，長城物業的收益主要來自物業管理服務、地產開發商增長服務、社區增值服務及專業服務，其中物業管理服務比重最大，近三年占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。

長城物業的收繳率在去年才超過80%，而2020年百強企業物業服務費收繳率均值為93.57%。2018-2020年，長城物業的物業管理費收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。

“長城物業的成本控制在業內來說是非常厲害的，作為一個獨立第三方這也是比較難得的。”上述物企中層管理人士表示。

節流非常厲害，那么難就難在開源。長城物業面臨的問題也是物業公司普遍還未解決的問題——物業費難以提高。據招股書，近三年，長城物業平均物業管理費分別約為每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。

對比之下，華潤萬象生活、永升生活服務近兩三年的平均物業管理費都在2.28-2.91元/㎡/月。中指研究院統計顯示，2020年，百強企業平均住宅物業服務費為2.05元/㎡/月，整體平均物業費為3.84元/㎡/月。

長城物業也在招股書中坦言，近幾年有多個項目出現虧損，主要原因就是“我們收取的物業管理費金額不足以覆蓋提供優質物業管理服務產生的服務成本。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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