2020年8月，監管機構推出“三道紅線”政策，成為了房地產行業的熱議話題。中指研究院5月21日發布的《2021中國房地產上市公司研究成果報告》顯示，2020年，在“三道紅線”影響下，房地產上市公司的負債水平有所下降，現金流改善。因此大部分觀點認為，“三道紅線”的出臺有利于行業趨穩向好發展，對于融資能力較強、產品力較強、有息負債較低的房企，或將形成利好。

分析人士指出，“三道紅線”終結了行業內卷化競爭，集中度提高將帶來結構化拐點。當大多數房企都急于脫“紅”之際，部分穩居“綠檔”的優秀企業有望迎來發展良機。以融信為例，公司在近年的發展中展現出日趨穩健的態勢，財務水平不斷優化。穆迪針對融信發表評級報告，維持公司“B1”家族企業評級，展望“穩定”，表現出對融信未來發展的良好預期。

新政下“三道紅線”全達標

隨著“三道紅線”監管政策的發布及落地，如今扣除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比這三個指標，成為房企財報中最受關注的數字。財務表現上，截至2020年底，融信凈負債率83%，扣除受限資金后的現金短債比1.08倍，扣除預收賬款的資產負債率69.9%，均位于“三道紅線”設置的指標內，躋身“綠檔”陣營。

近幾年，隨著政策調控的不斷收緊與房地產行業環境的快速轉變，融信的財務表現也呈現出逐年優化的特點。公司在2020年度業績會上提出，要將70%-90%的凈負債率作為長期管控目標，并將拿地預算控制在銷售回款的30%-50%，以保證杠桿水平的健康穩定。而現金流方面，融信則表示，未來將繼續加強現金回款力度，保持較高的回款率，并對債務期限結構進行主動管理，以進一步優化公司現金流動性。

從融資來看，融信2020年平均融資成本下降至6.55%，新增融資平均利率5.3%，處于行業較低水平。據了解，公司于去年至今進行了多次美元優先票據的發行與回購，同時，公司也以福州世歐商業廣場為標的發行了首單CMBS，規模為22億元。目前，融信擁有開發貸、公司債、ABS/CMBS、優先票據、銀團雙邊貸款等融資渠道，且已無信托融資，債務結構較為合理。

業內人士認為，“三道紅線”更多考驗的是房企的現金流與融資能力，而從年報來看，融信相關財務指標均表現優秀，在審慎的財務管理下，公司仍有充足的資金保證持續健康發展，并能以較低的成本進行融資；加上“三道紅線”全部達標帶來的充足空間，公司在未來將擁有更強的競爭力。

管理紅利時代下的自律

中指研究院認為，在行業環境趨穩、監管強化、企業發展降速的市場背景下，房地產行業進入全面競爭時代。行業逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變。在近年的發展中，融信也越來越多地提及發展運營的重要性，從多個方面提升項目開發的運營效率。

在拿地方面，對城市的長期布局中，融信了解各深耕城市的區域價值、市場偏好及調控趨勢，并將這些因素運用到對拿地效益的評估中。融信以銷售回款的30%-50%匹配拿地資金，配合盈利能力測試，在管理過程中保證資金安全，并挖掘拿地效益。

在經營方面，融信管理層多次提及“問管理要紅利，問經營要效益”，公司站在整體的角度把控從開發、銷售到回款的一系列流程，以項目為經營管理單元，加強項目開發精細化管理，并堅持產銷一體的原則，追求供銷聯動、品質聯動、現金流聯動為核心的精細化運營體系，在高效的開發、強營銷競爭力、以及優秀的去化與回款中，提升公司發展質量。

在財務方面，融信在財務管理中保持審慎的態度，以保證現金流的安全，提升融資能力。公司通過積極的債務管理保證財務的安全性，在以多元融資不斷降低成本的同時，也先后回購了多筆美元優先票據，通過長短債務的優化配置，進一步改善債務結構，適當延長債務久期。

從行業來看，“三道紅線”是建立房地產長效調控機制的重要舉措，而達標、穩健的財務數據則是“三道紅線”新時期的入場券。專業人士預計，2021年綠檔內的企業有望迎來盈利拐點。優質新增土儲，長期低資金成本，良好區域銷售，有望促使部分優質公司業績增速和利潤率在2021年見底。融信在這幾年中對經營能力的打造與財務自律，成為了公司競爭優勢所在，將在日益收緊的政策下驅動公司長期發展。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）

封面圖片來源：每經記者 甄淑靜 攝