每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

“當時簽的合同是少要5平方米建筑面積，就可不交物業費，但現在物業換了一批又一批，服務特別差。”長沙市朝正美苑的業主秦先生無奈道。

從剛交房入住時“洋氣、太舒服了”的感嘆，到“衛生、管理都跟不上”的無奈，成了朝正美苑眾多安置戶們的心結。

是不是真的如秦先生所言，在安置房回遷時“少要5平方米建筑面積就能抵扣終身物業費”？當物業服務差、不作為，業主該怎么辦？如何在提升安置房小區品質的同時，讓物業管理能持續顯實效？

少要5平方米就能免物業費？

“樓道內堆滿廢棄物、小廣告和亂涂寫隨處可見，公共設施設備損壞程度高……”說起剛剛搬進去不久的新小區，業主秦先生不滿地吐槽道。

據秦先生介紹，小區物業平時就只是安排保潔員掃掃樓道，業主家里漏水都是求著物業維修處理。而且小區樓下的自行車橫七豎八地亂停亂放，外面的人進入小區物業從不登記管理。

一年前，鴨子鋪原住民秦先生和他的鄰居們搬到了新安置小區朝正美苑。初來時，他們對這個小區十分滿意，雙地鐵口，從外立面及周邊配套來說，并不比商品房小區差。

但隨著時間的推移，很快出現了上述物業管理問題。“我們是沒有交物業費”，秦先生和他的鄰居們認為，當時合約是在拆遷面積里扣除了5平方米的面積抵扣了物業費，但這也不該成為物業服務差、不作為的借口。

根據秦先生在交房前簽的一份資料顯示，由集體經濟組織按建筑面積人均5平方米購買的非住宅房屋的建設在被征地農民保障住房建設中統籌設計和建設。其經營收入作為新社區的物業管理費用支出。

是否確如秦先生所理解的“5平方米抵扣物業費”？華商律師事務所周爭鋒律師向鎂編表示，實際上該協議中的條款屬于商品房里面的，是公攤，公用設施部分物業代表業委會對外出租收益沖減管理費。商品房小區也有共有部分，由業委會授權物業管理公司對外招租，充管理費。

而朝正美苑物業對于管理不到位的回應是，入住率未達到80%，很多事情暫未開始進行。

物業費要不要交？物業不作為怎么辦？

事實上，關于回遷安置房是否需要繳納物業費，每個城市均有不同的管理條例。

比如合肥，對于剛回遷至安置小區的業主給予了一定程度的補貼，據現行政策，自辦理交房手續之日起第一年，由被安置對象按物價部門依據物業服務等級核定標準的50%比例繳納物業服務費，第二年繳費比例為60%，第三年繳費比例為70%，第四年繳費比例為80%。

到第五年，業主繳費比例為90%，剩余部分由財政資金補貼或者在小區商業用房產生經營收益中補貼，按照收支兩條線進行管理。自分房之日起第六年，政府將停止補貼，由被安置房居民全額繳納物業服務費。

鎂編注意到，近年來，關于回遷安置房與物業之間糾紛頻被關注。

在福州，融僑錦江悅府的業主曾在12345上投訴稱，交房以來，物業先通過轉移公共設施租金、裝修保證金等巨額前期資金，掏空小區。后長期侵占小區公共收益，并盡可能以最省錢最省事的物業服務，如公共設施損壞未予以維修、垃圾清運不及時、電動車無人管理、地下機動車車庫無人管理等以求謀取最大收益。

而對于物業不作為且溝通仍無效該怎么辦？周爭鋒表示，《物業管理條例》中明確規定，廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。召開業主大會，成立業主委員會，再次召開業主大會，經專有部分占建筑總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意后，解聘現在的物業公司。

封面圖片來源：攝圖網