每經編輯｜于皮    

違建“零增長”是海南各地的目標和底線。

海南是避寒、養老人群的心之所向。他們從全國各地飛往海南購買“養老房”，在房地產行業蓬勃發展之時，很多房地產項目都是在沒有依法取得五證的情況下先建了起來，此后再邊報邊建，但實際情況是很多項目直至竣工都沒能夠辦妥手續。

2012年，來自烏魯木齊的老張因為老伴兒身體不好的緣故在三亞金陽光溫泉小區租下了一套50年使用權的房子。2015年，金陽光小區被夷為平地，老張的錢打了水漂，三亞成了老張的傷心地，從此他再沒有踏上這座祖國南端的海島。

掏出畢生積蓄購下的房產，最終卻因“違建”被拆，業主們的內心是煎熬的。動輒幾十萬甚至幾百萬的房產，如果沒有一定的保障，他們不太可能安心地砸下重金孤注一擲。讓他們甘愿買單的原因，藏在開發商畫好的“大餅”中。

從鎂編（微信號Real-easte-Circle）調查采訪過程中所接觸到的業主來看，業主們其實多數都十分謹慎。金陽光小區的業主李姨說，簽合同之前，她特意去問了相關部門，得到的回復是，這個（項目）沒有問題，有這個事兒（規劃），她再沒有疑慮地簽下了合同。

“這是一個招商引資項目，而且有批復、審批和規劃一系列文件，還是萬寧的重點項目。如果不是這一點的話，我根本不會買。”同樣遇到房子被拆的美亞·榕天下小區的業主張先生表示。

更多業主則是因為，“招商引資”的帽子“蓋”在這些項目的頭上，而且從政府官方網站均能夠查閱到項目的控制性規劃，加之有政府官員站臺，使得他們相信開發商所說的“海南邊報邊建很普遍，以后手續一定能夠完善”的承諾。

“海南邊報邊建很普遍？”

2015年4月13日，金陽光小區的業主們等來了一則壞消息。

三亞市綜合行政執法局當日對金陽光全體業主發出的《關于限期搬遷公告》指出，要求當日須將建筑物內所有物品搬遷完畢并撤離；逾期不搬遷的，由此造成的一切損失及后果自行承擔；阻礙執法人員執行公務的，將追究刑事責任。

2015年4月23日，三亞市綜合行政執法局拆除了2棟樓房，1棟4層樓，1棟5層樓；2015年7月15日，歷經9天的拆遷，這個共有17棟建筑物的小區被夷為平地。

從房子可能倒下的那一刻開始，金陽光小區業主的生活就圍著這件事情轉。他們向鎂編（微信號Real-easte-Circle）提供的一大摞資料就是最好的印證。

2015年6月2日，拆除行動沒有開始之前，金陽光的業主代表向三亞市中級人民法院提起行政訴訟，將三亞市執法局和三亞市政府告上法庭，并遞交了停止執法局執法行為的申請書；2015年8月4日，法院駁回了他們停止執法局執法行為的申請。2015年12月31日，他們收到了法院發出的行政裁定書。三亞市中院駁回了起訴。

2018年9月28日，他們等到了最高人民法院的行政判決書。

最高院在判決書中明確，“實施強制拆除行為存在諸多程序違法”，但同時也指出，至今沒有證據證明強制拆除行為造成業主直接財產損失，再審本案徒增訴累，本案不予再審。

但業主們高懸的心沒有因此而落下。當時房子匆匆被拆，開發商隨之入獄，不僅房子沒了，租房的退款也沒有拿到。誰來為他們的損失買單？

代理本案的北京圣運律師事務所律師王有銀告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle），（業主）可依據最高人民法院的判決依法向違法機關申請國家賠償。

招商引資項目被卡

幾乎所有海南當地被定性為“違法建筑”的小區，都走過與三亞金陽光相似的路。2019年2月1日，海南省萬寧市綜合執法局、公安局、國土局、長豐鎮政府等相關部門組成聯合執法組、對美亞·榕天下小區4號樓進行拆除。

4號樓被拆之時，這一小區已經建成了9棟住宅樓，但全部被認定為屬于“五證”不全的違法建筑。萬寧市政府宣傳部在接受鎂編（微信號Real-easte-Circle）采訪時表示，美亞·榕天下小區的處置情況是由省里進行統籌布置，相關問題暫不便公開。

的確，上述項目均是當地通過“招商引資”落地的，美亞·榕天下也曾是官方通報的“重點工作”。

王美玲百川攝

2014年2月18日，萬寧市第十四屆人民代表大會第四次會議上，時任萬寧市長張美文做政府報告時提到2014年的重點工作，其中就包括組織萬寧美亞航空國際通航中心的控制性詳細規劃。

2015年2月13日，萬寧官網發布了《萬寧·興隆通用航空旅游度假區控制性詳細規劃》批前公示；2015年3月24日，萬寧市發展和改革局準予美亞航空房地產上報的“美亞·榕天下”項目備案。

在通過備案之前的2015年1月29日，萬寧市政府同意批復儲備萬讓2014-15、萬讓2014-14號、萬讓2014-16號3個地塊。

而據鎂編（微信號Real-easte-Circle）獲取的備案資料，美亞·榕天下項目建設地點位于萬寧市禮紀鎮西部、橫跨禮紀鎮、興隆風情小鎮和長豐鎮（萬寧美亞航空產業園背面B-20、B-22和B-24地塊，即萬讓2014-14號、2014-15號）。這意味著，美亞·榕天下小區已經完成了土地儲備。

一邊建設，一邊受罰

三亞金陽光小區是三亞市農業農村局下屬三亞市熱帶農業科學研究院“三亞市現代農業科教園”項目中的配套設施。2010年5月5日，三亞玉井溫泉休閑農業發展有限公司與三亞市優質蔬菜開發中心（后與三亞市南紅農場、三亞市農業科學研究所重組為三亞市熱帶農業科學研究院）簽訂了承包合同。

業主供圖

2011年1月6日，三亞市發展和改革委員會核發了三亞現代農業科教園的備案表，項目法人名稱為三亞市優質蔬菜開發中心；2012年1月10日，三亞市人民政府批復同意了科教園控制性詳細規劃。

據鎂編（微信號Real-easte-Circle）從三亞官方網站獲得的《現代農業科教園控規（2011—2020）》顯示，該項目定位是集研發培訓、科研科教、加工貿易、旅游觀光、娛樂休閑等為一體的現代生態農業觀光旅游項目。其中的居住區（包括職工宿舍區和教師、學生宿舍）包括A09地塊的總用地面積為15561.16平方米，總建筑面積為19504.2平方米；A13地塊的總用地面積為19643.91平方米，總建筑面積為25983.81平方米。這兩個地塊正是之后建成金陽光小區的地塊。

玉井溫泉公司實際控制人林媚告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle），居住區原本蓋的是職工的房子，但因為科教園項目沒有其他利潤點，當時規劃安置完職工之后，一致同意剩余部分可以交由玉井公司出租經營，“這樣就有錢掙了，企業就能維持下去”。

盡管拿到了備案和規劃，但這些項目開建之時，都尚未取得建設工程規劃許可證和施工許可證。

林媚告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle），為了解決職工的住房問題，他們被催促開工。林媚當時有過疑慮，想要等證辦下來再開工，但為了能夠盡快開工，她被告知在三亞邊建邊報的情況十分普遍，蔬菜中心還為她出具了一份授權范圍很廣的委托書。

委托書指出，玉井公司享有該項目經營權、開發受益權以及對投資建設形成的建筑物擁有權（職工宿舍樓除外）；玉井公司有經營銷售權、出租權和獲取報酬權。玉井公司可以土地使用權入股、參股、抵押、融資、合伙經營、發包流轉，但應向蔬菜中心匯報備案。

有了委托書的授權之后，林媚找來了合作伙伴廣勵智信簽訂了協議就開始建設了。廣勵智信，即是后來金陽光小區的開發商。廣勵智信日后在A13、A09地塊上建成了17棟樓房，總建筑面積約11.478萬平方米，超出規劃近7萬平方米。

林媚稱，2013年3月中旬，在廣勵智信修建期間，曾經因為涉嫌合同詐騙罪被報案，賬戶也被凍結，工程也隨之被叫停。同月，三亞市熱科院向玉井公司發出了兩份通知，分別是《關于加強科教園建設項目管理停止違規建筑的通知》和《關于責令停止違法行為的通知》。

這次報案最終沒有被立案。林媚的說法是，她被通知合同不構成詐騙，沒有受害者，公安不立案，賬戶也解封了。

林媚在這期間一直在為報建的事情焦頭爛額。林媚雖十分積極地推動辦證的流程，但成效并不顯著。而廣勵智信在此期間沒有停止建設，直至被拆之前，它已經以6000～7000元每平方米的價格通過“租20年送30年”以租代售的方式租出去1382套。

一邊建設，一邊受罰，美亞·榕天下也沿用了相同的操作。實際上，萬寧市政府對美亞·榕天下的處罰要更為嚴厲，在它的建設過程中，萬寧官方對它的監督一直伴隨。

就在美亞·榕天下建設強度最高的2016年，從年初到年底，它就一直在領處罰通知單。第一份是2016年4月20日，萬寧市住建局向美亞航空房地產下達《責令停止違法行為通知書》和《責令限期改正違法行為通知書》；年末，美亞航空項目二期工程項目因未辦理報監手續、未辦理施工許可證擅自開工等被萬寧市住建局通報；次年3月，第三份通報中再次強調了美亞航空房地產（海南）投資開發有限公司未辦理報監手續，未辦理施工許可證擅自開工的違規行為。

2017年6月15日，萬寧市國土局作出《行政處罰決定書》，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，并處罰款；2017年7月5日至24日，萬寧市住建局又向美亞航空房地產發文，限其自行拆除違法建筑，并依法履行強制執行催告程序。

一個萬寧市的“重點項目”，卻未能順利取得五證，客觀原因在于海南于2016年執行的“雙暫停”政策。

2016年2月23日，海南省政府發文，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產權式酒店用地審批（包括農用地轉用及土地征收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批）。

盡管沒有取得五證且因為官方監管停工多次，美亞·榕天下斷斷續續地還是建起來并交付給業主使用，直至4號樓被拆，違法建筑的處置宣告一段落。

美亞·榕天下就此被“卡”住了。

封面圖片來源：陵水黎族縣人民政府