華聯控股（000036,SZ）近期公告稱，控股股東華聯集團的相關承諾擬進行變更。按照新的承諾，華聯集團向公司注入“星光大道”項目的盈利標準將大幅提升；同時，在是否接納、如何接納標的資產上，上市公司將獲得更多的選擇。一些投資者認為，在“星光大道”項目盈利尚不穩定的情況下，新方案或許能維護上市公司以及中小股東的權益。

資產注入方案得到進一步完善

據華聯控股公告，華聯集團向公司承諾，其及其控股子公司不再獲取新的房地產開發項目。同時，在“星光大道”項目實現凈利潤(不含房產銷售)達到或超過1億元后的一年內，在符合監管政策的前提下，擬啟動通過定向增發、現金收購等方式把項目注入上市公司。

或者，在不滿足上述承諾條件的情況下，華聯集團可以將其在“星光大道”項目中的全部股權或控制權轉讓給無關聯第三方。在股權處置時，上市公司享有同等條件下的優先購買權。

資料顯示，“星光大道”項目由浙江華聯杭州灣創業有限公司(以下簡稱“華聯杭州灣”)負責開發建設、運營。華聯杭州灣由華聯集團實際控制。華聯杭州灣于2004年通過競拍取得杭州濱江區商業、辦公用地合計5.29萬平方米，總建筑面積37.7萬平方米。地塊按規劃建設成為全長1.3公里的跨街連廊商業綜合體、步行街，項目冠名“星光大道”。項目分兩期進行開發，一、二期項目已相繼投入商業運營。

2015年7月，華聯集團公開承諾：自“星光大道”項目二期工程建設竣工、開業后的兩年內，把項目注入華聯控股。但由于項目二期相關房產因種種原因未能在2017年底前申辦并取得房產證書。鑒于此，華聯集團根據現實情況及上市公司規范化治理要求，對承諾事項進行了重新規范。彼時，華聯集團承諾，自項目二期房產取得房產證并實現盈利后的一年內注入上市公司。

按照當前的情況來看，“星光大道”項目注入的前提條件似乎已經達成。華聯杭州灣今年前10月實現凈利潤約1771萬元（剔除房產銷售）。既然如此，華聯控股及華聯集團緣何不此時啟動注入？

對此，華聯控股表示，在同券商、律所等專業機構就項目注入事宜進行多次交流與討論后，各方均認為目前實施重組缺乏可行性。上市公司指出，商業房產市場存在價值大、盈利能力低的客觀情況，行業前景存在不確定性。同時，華聯杭州灣估值后凈資產28.90億元，而華聯集團直接或間接持有其80%股權，且盈利水平較低，若發行股份收購，上市公司的每股收益、凈資產收益率將被大幅攤薄；若現金收購，上市公司的凈資產、資產負債率將大幅提升，現金流將大幅減少。

財報顯示，華聯杭州灣的賬面凈資產只有4.02億元，資產負債率達77.95%。且該公司目前每年需承擔大筆的財務費用和折舊費用。

主業穩定、坐擁天時地利

對于暫時擱置“星光大道”項目的注入，華聯控股有其底氣所在。華聯控股是一家有30多年歷史的企業，上市已25年。公司于2010年進行了業務轉型，主業變更為了房地產。

近年來，華聯控股業績表現穩定，年度凈利潤在10億左右。而華聯杭州灣2016年~2017年經營虧損，2018年、2019年前10月有小額盈利。以該公司目前的盈利能力，對上市公司的助力十分有限。

公開資料顯示，華聯控股的房地產項目主要集中在杭州和深圳兩地。公司位于杭州的“UDC·時代廣場”城市綜合體項目、深圳南山“華聯城市中心”城市更新項目等處于在售、在建狀態。其中尤以“華聯城市中心”引人矚目，該項目位于大灣區核心引擎區域，依托區位及生態資源優勢，以國際化建造標準、城市超體規模構建區域地標封面。項目曾獲得“2019中國年度影響力綜合體”、“2019年年度地標物業大獎”等榮譽。

“華聯城市中心”與傳統意義上的產業園區不同，其產業方向定位為知識產業園，形成“互聯網+新一代信息技術+知識服務”的智慧產業園；項目定位為國際先進、國內一流的新一代智慧園區。“華聯城市中心”寄托了華聯控股產業創新的夢想。對于該項目，公司特別以“新經濟+傳統主業地產”的模式進行打造。

據華聯控股2019年半年報披露，“華聯城市中心”分南、北區工程進行開發建設。截至上半年末，北區工程土建工程已完成，在進行幕墻裝飾、園林綠化等工程施工及營銷推介等工作；南區工程計劃在9月實現地下室封頂。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）