每經記者｜任飛    每經編輯｜肖芮冬    

與地方孵化器及產業園要求帶項目、帶科技入駐的門檻條件相比，創業公寓的零門檻、低租金優勢逐漸成為初創機構發家的首先之地。

據《每日經濟新聞》記者了解，個別創業公寓的入駐率高達90%以上，且配套資源和政策補貼完備，投資人或開發商漸漸開始低吸創業公寓紅利，在支持創業團隊內部裂變拓展產業鏈，以及為文創資產轉型儲備戰略資源等方面雙管齊下。

“被限制”的創業煩惱

從江門到廣州，全程不到100公里的車程，卻把一部分農業專業戶的致富生意卡在門外。無論是出于上級經銷商的渠道保護，還是自主經營的成本負荷，個體戶的北上發財路走得并不算順暢。

老王（化名）曾是江門地區的農業技術員，這些年有了事業上的轉型——從指導當地農戶標準化種植，過渡成為連接省城和當地農戶的中間人。用他自己的話講，渠道要自己搭建，誰都靠不住。

經采訪后發現，出于聯系兩地倉儲體系的搭建，更好消化當地特色農產品經銷，他的很多學生在廣州設立了工作室，負責貨運和生產項目對接。要知道，早先來到廣州的這批人兜里其實沒有太多錢，他們的訴求很簡單，即低價找到一處集聚貨運和營銷推廣方案于一體的場地作為大本營。

然而，老王回憶道，具備這樣條件的地方一般都和市屬牽頭的孵化器有關，或是當地規模較大的產業園區。“我們沒有項目標書，也沒有科創成果，想要入駐很難。”據了解，即便在當時的江門，尋找孵化器進行創業設立據點也需要提供相應的資質進行審核，且會要求辦公場地的租約期限，期限內要足額繳納辦公場地的租金和物業管理費，“實際費用標準同商用住宅的標準類似，很貴”。

對于創業者來說，時下最具吸引力的孵化器、產業園幾乎都有入駐門檻，記者從多地支持產業發展科技創新創業的指導政策中發現，優惠政策廣泛普惠于特定行業的創業者，如科技型企業、技術成熟型企業或已經盈利的相關待并購項目主體經營者。對于像老王這樣的個體戶來說，無論從經營模式還是實體屬性而言，都與園區的氣質格格不入。

對基于產銷一體化的消費行業而言，搭建從生產、銷售、推廣和運輸等方面的基礎資源本就不是一個人能完成的事情，而依托產業園或孵化器的資源整合優勢，可以發揮事半功倍的效果，但在早期這樣的想法卻很天真。

好在，老王趕上了廣州市從化區的舊城改造，當地有的爛尾樓被改建成為文創產業基地。其中，有個特殊的配置叫做創業公寓。在這里，創業者不需要上交項目評審資料，還可以和孵化器一樣享受入駐租金優惠。借此機遇，老王用了將近五年的時間，同創業公寓一起把家鄉的農業電商搞得風生水起，倉庫、人力資源、貨運車輛等生產資料應有盡有，還得到了公寓投資人的入股扶持。

與他一起在創業公寓共事的其他公司小老板，雖都形形色色發家于各路生意，但他們有一個共同的特征，即啟動資金少，沒有風投關注，但結合發展需要又亟需產業抱團，得到周邊產業鏈相關機構的幫助和合作。可以說，創業公寓的興起已經為此類創業者提供了土壤，成就了很多農戶的致富夢想。

兩大硬核撐起創業公寓

事實上，為了扶持青年創業，各地方政府除了拼命去招商吸引大客戶，也陸續把資源和經費放在了比孵化器還要更初級的草根創業群體，進而派生出了以創業公寓為主體的風險投資資產，當然也包括民間資本的關注。

比如，地處深圳的青年匯白領創業公寓就是一例，其為協縱國際企業港和盛諾金地產基金聯合發起；上海創業公寓地處張江高科技園區，其主體上海青年匯投資管理股份有限公司主打O2O模式下的公寓住宅和創業運營，早在2014年就完成了A輪融資，彼時聯創永宣對其投資數千萬人民幣。

而對初創企業刺激發生內部裂變式的創業優勢，以及對開發商和投資人資產轉型的商業價值，共同撐起了創業公寓的前景。

與住宅性質的公寓不同，創業公寓，是指運營商通過收購改造或直接開發形式，面向創業群體提供可創業與居住的服務式公寓。其配置全套家私、靈活租賃、產業配套集聚，是業界較為認可的地方。廣東南粵經濟研究院專家周甸斌對《每日經濟新聞》記者表示，創業公寓之所以成功，很重要的原因在于其創業氛圍，“不會像個體經銷戶那樣單兵為陣，而是志同道合的人在一起互幫互助”。

有公開資料統計顯示，目前國內的創業公寓普遍租金低廉，部分地區公寓面積租金可以低至8元~10元/平方米。在廣州海珠區某創業公寓內，入住率已經長期保持在94%以上，且陸續在全國擴展至6家。有投資人表示，“雖然前期資金投入大，但是回報穩定、現金流充裕，且配套物業的商業前景非常可觀。”

周甸斌告訴記者，除了部分物業屬于政府低價讓渡土地搞開發，還有一種是舊城改造項目（即上述案例中的公寓類型），前者在土地價格方面有優惠，因此投資人或開發商在規定的經營時間內面向全體入駐群體的租金具有非常大的優惠。當然，需要開發商或投資人在權利期限內（一般為40年）給予一段時間的專業經營（一般是10年），即在這個期間內不允許開發商或投資人進行與住宿和支持初創企業孵化以外的商業用途。

還有一種屬于宅基地征用，即地產公司與宅基地戶主簽訂協議，進行改造后另做創業公寓使用。“此類合作方式也被不少戶主所接受。除了有租金收，關鍵是可以帶動就業，培育當地商業氛圍。”周甸斌表示，低價開發的好處在于迅速聚攏產業資源，“為了能讓創業者有更多生存發展機會，有的創業公寓鼓勵大家進行內部裂變式創業。”

此意即指產業鏈整合，但前提是技術投入有限的業態。周甸斌指出，創業公寓具有行業密集型優勢，“與孵化器相通之處在于整合當地資源的生產資料是具備的，因此在成本低的環境里進行生產、推廣、銷售等探索，將單一銷售或單一推廣模式發展成為綜合服務供應商。而從事相關業務的人都來自于公司內部，形成裂變式創業的基礎”。他指出，類似的做法普遍會得到創業公寓的支持，“一般來說，規模化經營構建完成后，公寓會積極入股，在給予企業流動資金的同時，也加大了孵化企業的成功率，變財務投資為戰略投資”。

可見，創業公寓在為租客提供住宿的基礎之上，也在人才專業化、資源調度便利化、場地租用廉價化上發揮“就業創業+人才公寓租賃”等一站式便利服務。即便對于因產業配套差強人意導致園區孵化成功率低下、稅收跟進效率欠佳需要轉型的，其開發商低價拿地的成本優勢也可以讓其成為其他商業用途之需，尚屬一個穩賺不賠的投資標的。

封面圖片來源：攝圖網