產業新城運營優等生華夏幸福又將自己的座次提升了一個等級。

8月16日晚，華夏幸福（600340，SH）發布2019年半年報，實現歸屬于上市公司股東凈利潤84.8億元，同比增長22.4%；營業收入387.3億元，同比增長10.7%；總資產4570.7億元，同比增長11.6%。

年初華夏幸福直言“水逆的2018年已經過去”，然后表示“結構性機會將不斷涌現，未來10年到20年機會遍地都是”，而如今其也確實踐行了半年前“重整裝、再出發”的豪言。

手握穿越新周期的號碼牌，華夏幸福以越來越成熟的產業新城業務和越來越輕的資產結構為依據，以與平安合作的首個新業務為契機，向業界正式亮明了“綜合性資產管理平臺”的新身份。

新周期的底子

半年報顯示，華夏幸福上半年整體毛利率達48.7%，比上年同期增加2.9個百分點；ROE為21.3%，同比增加4.8個百分點，持續為股東創造價值。

截至報告期末，華夏幸福預收款項達到1403億元，預計將在未來三年內逐步結轉為營業收入與利潤，有利于鎖定公司未來經營業績。

值得一提的是，2019年上半年，華夏幸福產業新城業務毛利潤占比達到54%，業務結構不斷優化，對公司整體業績貢獻度持續提升。

華夏幸福環京以外區域的表現持續向好。

截至報告期末，公司布局在各都市圈的產業新城項目，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到30個，其中5個國家PPP示范項目，1個省級PPP示范項目。報告期內公司新增5個入庫PPP項目，全部位于環北京以外的外埠區域。

收入貢獻方面。期內，環京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，占公司主營業務收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。環京以外區域的貢獻比例顯著提高。

銷售貢獻方面，期內，環京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；銷售面積比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

產業發展方面，環北京以外區域新增入園企業266家，新增簽約投資額939.29億元，同比增長20.18%，占公司整體新增簽約投資額達到89%。

土地獲取方面，2019年上半年，公司新獲取土地中，68%位于環京以外區域；其中，長三角區域達42%，環鄭州區域達15%，將逐步為公司發展貢獻主要力量。

東方證券研報指出，華夏幸福上半年累計新增土地儲備建面395萬平方米，同比增長47%。從投資強度上看，公司上半年投資強度（拿地金額/銷售金額）達26%，較去年同期上升9個百分點，拿地力度適度提升。從拿地價格上看，今年上半年新增土地平均樓面均價僅3148元/平方米，當前融資環境收緊將對土地市場造成不小影響，公司差異化拿地能力的優勢將逐步顯現。

華夏幸福將業務劃分得更為明確，分為產業新城及相關業務和商業辦公及相關業務兩大板塊。產業新城業務中，園區配套住宅業務將全力打造“孔雀城”品牌；商業辦公、長租公寓、城市更新以及康養等相關業務領域則劃入商業辦公及相關業務。

與此同時，去年入股華夏幸福的平安，今年2月再度增持華夏幸福5.69%股份，股權進一步提升。截至目前，平安人壽與平安資管合計持有25.25%股份，為華夏幸福第二大股東。

對于獲得險資青睞，民生證券在研報中分析了緣由：從內生因素來看，隨著保險公司保費收入逐年增長，保險公司自身具有不斷增長的資金配置需求。從外部因素來看，一方面房地產板塊歷來具有高ROE、低波動性、業績預期優良等優質屬性；另一方面房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對于險資具有較大的吸引力。具體到企業，一般是具有股權結構分散、股息率高、估值低等特點的地產公司更容易受到險資青睞。

險資的背書，給華夏幸福在融資端提供了保障，而后者也給出了足夠優秀的表現。

報告期內，華夏幸福新增融資為632.6億元，其中529.9億元為非房地產項目融資，非房地產類融資占比84%。籌資性現金流入達760.6億元，比去年同期增長108.5%。籌資性現金流量凈額由上年同期的-97.2億元，提升為317.4億元。

充裕的現金流，給華夏幸福的業務拓展提供了基礎。今年上半年，公司新增簽約投資額1051.53億元，同比增長8.9%。投資布局仍然是“3+3+X”核心都市圈格局，以京津冀為基礎，密集布局長三角（上海、南京、杭州、合肥），加快布局粵港澳；鄭州、武漢、成都三個城市都市圈為高潛核心都市圈，長沙、西安、貴陽和沈陽四個為潛力核心都市圈。

新團隊的底牌

時間倒回至今年2月19日，華夏幸福官宣華潤置地原董事長吳向東加盟，出任公司首席執行官（CEO）暨總裁，全面負責公司業務。

資料顯示，吳向東1993年從清華大學畢業后便加入了華潤集團，2005年正式進入華潤置地，現年51歲的他在華潤集團任職達25年之久。

管理層的調整與變更，既伴隨著華夏幸福的轉型，也預示著華夏幸福未來的方向。

東方證券分析師竺勁表示，吳向東一手打造的羅湖萬象城開啟了華潤進軍商業地產的時代，在住宅地產和商業地產開發方面擁有業內首屈一指的實操和管理經驗。

在商業地產領域，吳向東是個傳奇。2002年，年僅35歲的吳向東操刀深圳當時規模領先的綜合性商業地產項目——萬象城。這一斥資40億元、建筑面積55萬平方米、囊括“購物中心+高檔住宅+高端酒店”的商業綜合體項目，在彼時的深圳屬于“前無古人”，也令吳向東聲名大噪。

這一項目，連同此后的大沖舊改、深圳灣國際商業中心，令吳向東“封神”，其超前的開發運營理念和比肩國際一流的標準，在整個商業地產圈也被追捧為圭臬。

吳向東的加盟促使華夏幸福開啟了南北“雙總部”時代。在這一模式下，北京大本營固守北京，在掌控全局的同時，鞏固傳統優勢業務，深耕京津冀，做好產業新城的運營；南方總部則由吳向東領銜，“以住宅開發+持有物業+增值服務”的發展模式，深耕粵港澳大灣區，開啟更多新業務。

據悉，華夏幸福南方總部的新業務方向聚焦在產業園區基礎上的持有物業以及增值服務上；也會展開平安旗下部分地產業務，例如長租公寓以及商業不動產等。

一直以來，華夏幸福以產業新城開發見長，吳向東的到來，使得這一模式有了新的方向性轉變，華夏幸福正試圖從產業新城運營上，轉變為綜合性資產管理平臺，其中包括產業新城復制、PPP模式、非房融資以及新業務落地輕資產輸出等。

華夏幸福稱，公司在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現輕重并舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式切入市場，并探索其他市場化模式，如代建代運營模式、基金模式、資產證券化模式。

新業務的底氣

這份半年報的最大亮點，當屬華夏幸福與平安合作的新業務第一個項目落地。

事實上，自2018年7月華夏幸福引入中國平安作為第二大股東后，其業務布局逐漸側重于兩大事業群——產業新城和商業辦公及相關業務的發展路徑。其中，華夏幸福的商業辦公業務由華夏幸福南方總部負責，是華潤置地原高管吳向東、俞建等人重點發展的業務之一。

在今年的業績說明會上，華夏幸福董秘林成紅曾表示：“平安入股后，帶來新的管理團隊會在今年開展新的業務，因為華夏本身重資產物業較多，所以前期在新業務開展方面，主要以輕資產管理輸出為主，不會占據華夏幸福的現金流，也不會與產業新城的投資發生摩擦。”

海通證券在平安入股時曾發布研報指出，平安集團業務覆蓋范圍廣，資產雄厚，業務涵蓋金融、醫療健康、汽車服務、房產金融和城市服務。此外，平安在科技領域的投入已經超過500億元，集團內聚集了超過23000名科技研發人員和500位大數據專家，建立了6大技術研究院，在金融科技、醫療科技、人工智能、區塊鏈、大數據等方面均有突破。

“平安集團豐富的產業資源可以賦能華夏幸福現有產業資源，為未來業務融合留下更多合作空間。”

據公告披露，華夏幸福將向平安人壽轉讓北京物盛科技有限公司100%股權及持有的對項目公司債權，轉讓對價53.87億元；同時平安人壽委托公司下屬子公司為在項目地塊上代為開發建設標的物業，并在標的物業開發建設完成后對標的物業提供運營管理服務。所涉項目地塊為北京市豐臺區盧溝橋鄉麗澤金融商務區D-03、D-04地塊。

根據公告，截至評估基準日2019年5月31日，北京物盛科技有限公司資產總額54.15億元，負債總額6.05億元，凈資產額48.1億元，凈利潤-15.35萬元。北京物盛主要業務為在建的麗澤大廈，賬面值54億元。

華夏幸福方面表示，本次不動產合作交易標志著公司在商業辦公及相關業務方面的積極探索與落地，公司以資產管理輸出的模式，開拓商業辦公及相關業務，對盤活公司存量資產，尋找新的增長點具有重要意義。華夏幸福的資產運營管理能力得到進一步認可。

從產業新城運營商到綜合性資產管理平臺，借助平安強大的資管能力，華夏幸福為自己的新身份“綜合性資產管理平臺”提供了強有力的業務支撐；而借助平安強大的資金規劃能力，華夏幸福的融資構成得到了極大改善，資金鏈更健康、更具韌性。