每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

“半年考”常被視為房企一年中最重要的業績審視節點之一，因為這預示年度目標的完成可能。

中指院數據顯示，今年初共有39家房企公布了年度銷售目標，目標增長率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8個百分點。其中，目標增長率超過30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地，而碧桂園、萬科等頭部房企近幾年已不再公布銷售目標。

《每日經濟新聞》記者注意到，上半年，上述39家公布年度銷售目標的房企中，完成目標50%以上的僅14家；而銷售額超過50億元的房企達147家，較去年同期增加了9家。

對此，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，以往房企普遍會在下半年作更多“押注”，上半年如果沒足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標。

TOP30~50房企加速沖“千億”

今年上半年，在“房住不炒”“因城施策”的主基調下，房地產市場實現穩定預期。

雖然年初眾多房企對今年的市場都給出“尚穩”的基調，但實際上，每家房企背地里都想做用功的“學霸”。

中指院統計數據顯示，2019年上半年，共有147家房企銷售額超過50億元，較去年增加9家；合計實現銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%；市場份額提升9個百分點，市場集中度持續提升。

不過值得注意的是，年初公布了年度銷售目標的39家房企中，完成50%以上目標的僅有14家，包括恒大、融創、保利、中海等頭部房企，目標完成率的均值在47.8%，完成率最低的花樣年僅完成了目標的36.6%。

上半年房企各陣營數量及銷售額均值情況 數據來源：中指研究院

“房企上半年度完成率在40%左右是正常情況，如果半年銷售額能超過40%，年度目標達成率會很好。”張波向《每日經濟新聞》記者表示，以往房企普遍會在下半年做更多“押注”，上半年如果沒足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標。而今年，很多房企從上半年就開始發力。

記者觀察發現，提前發力的背后，是行業集中度的持續提升，并且銷售門檻也在不斷提升。中指院數據顯示，今年上半年50億元以上房企權益銷售金額均值為318億元，市場份額為62.8%。其中，TOP10房企權益金額門檻為736.3億元，TOP30房企權益金額門檻為365億元。

從目標完成度來看，TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千億”房企已達30家，因此，處在TOP30~50的房企，也是今年沖擊“千億”陣營的主力軍。

據悉，上周有5家TOP20房企召開了半年度營銷會議。相關知情人士告訴記者，上述房企的判斷基本差不多，都是把關注點集中在銷售。“今年上半年的水平，整體來說還是落后于去年，所以現階段，大家（房企）都還是在沖規模。”

一位頭部房企高管也告訴《每日經濟新聞》記者，大部分房企還是會選擇要規模，畢竟對目前的房企來說，業績仍然是第一位的。

一二線城市貢獻近八成業績

但“規模”能否在下半年沖出來，更看房企的布局變現能力。

中指院指出，目前全國城市對于房企業績的貢獻度呈“紡錘形”：一二線城市仍是主戰場，三四線城市貢獻率在弱化。

數據顯示，2019年以來，隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整，重點二線城市的區域潛力繼續釋放，20家代表房企二線城市的銷售業績貢獻率為57.6%；一線城市貢獻率為21.1%，較去年增長8.1個百分點；一二線城市合計占比78.7%，仍是房企主要布局區域。

2019年上半年代表房企各等級城市銷售占比情況 數據來源：企業公布，中指研究院整理

“可以說，重倉三四線的房企去化壓力會更大一些。”克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者。

的確，從國民經濟運行情況、房地產成交結構，以及最直接的“70個大中城市房價”可以看到，三四線城市的樓市已呈現加速降溫態勢，同比去年上半年，三四線城市成交在房企業績中的占比呈下滑趨勢。

“所以這類企業更講求搶速度，能夠在三季度想辦法完成銷售目標的，絕不會壓倉去四季度。”林波表示，拿地主要集中在三四線城市的房企，今年的競爭會更慘烈——“要么死扛，要么整體轉讓。”

一位TOP30房企的營銷總監告訴記者，目前三四線還賣得不錯的城市，企業都在抓緊窗口期出貨。淡季也要上市供貨，就看營銷怎么做。而已經回到一二線城市的房企，雖然業績目標可能達成，但受制于這些區域的高壓調控，房企可能面臨另一個情況——盈利目標未必能達成。

上述營銷總監表示，“很多城市限價嚴格，比如蘇州、杭州、西安、合肥，房企要想拿到預售證就必須符合所在城市嚴格的限價規定，這就意味著利潤會卡得很死。但一二線城市的項目，只要性價比高，去化壓力就不大。這確實也是一個矛盾。”

對不斷追求規模的房企而言，一個不容忽視的因素是融資環境。林波指出，今年上半年資金環境持續收緊，進入7月份，融資渠道仍在進一步收緊。預計下半年這樣的格局還會繼續，所以房企現金流壓力會非常大，這就會促使房企加快預售，進一步提升周轉率。

高力國際研究指出，經過10年的快速擴張，中國房地產市場正面臨著越來越大的發展阻力。由于對全球經濟不確定性，投資人在制定投資計劃與策略時更偏保守。在城市加速分化下，“持續聚焦一線城市的同時，可關注政府支持下、新興城市的長期發展潛力與機遇，同時關注一線城市的穩定性和新興城市較高的價格提升。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網