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中國社科院（財經院）24日發布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》（以下簡稱報告）認為，房地產與經濟增長的影響存在倒U關系。盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.7百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應，2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。

報告認為，房地產與經濟增長的影響存在倒U關系。房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應，當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。經驗研究發現，當房價收入比超過9：1后，房地產對經濟增長將得不償失。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3。這意味著，盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.7百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應，2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。而北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點。報告建議，對于房價收入比過高的城市，在保持房地產市場平穩健康發展，將房價收入比保持在合理區間內的同時，切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價。

報告還認為，房地產與經濟結構影響普遍存在倒U關系。近年來中國制造業出現了持續的“脫實入虛”現象：一方面，社會資金和銀行貸款中相當一部分流入了房地產行業，2018年末人民幣房地產貸款增量占同期各項貸款增量的39.9%。另一方面，2018年以來，制造業企業面投資房地產愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產。理論上，房地產尤其房價影響經濟結構變化，微觀機制上主要通過配置和篩選效應的作用機制實現。總體上，當房價過低時，低端產業能夠生存，企業沒有壓力升級和轉移，當房價處在較高但仍合理水平時，企業被迫升級或者轉移，當房價過高時，一方面，企業沒有能力升級，另一方面，因為房地產業利潤豐厚而轉向房地產，總之，城市房價與城市產業升級存在“倒U型”曲線關系。

證券時報網 張達