每經記者｜程成    每經編輯｜魏文藝    

作為我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強、吸納外來人口最多的區域之一，長三角城市群的房地產市場在各大房企版圖中占據重要位置。

從城市層面看，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個市。除長三角唯一的核心城市上海外，蘇州的地位不容小覷。GDP方面，2018年蘇州市的GDP達到18597億元，僅次于上海的32679億元，遠遠將杭州、南京甩在身后。房地產方面，2017年蘇州房地產開發投資達到2305億元，僅次于上海和杭州。

正因此，蘇州近年來已成為房企戰略版圖中的重要城市。4月24日，蘇州主城區出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價率超過35%，并誕生2個板塊“地王”。蘇州的土地市場似乎全線回溫。

蘇州某在建樓盤項目  圖片來源：每經記者  包晶晶 攝 

一天拍出兩“地王” 土地溢價率走高

《每日經濟新聞》記者注意到，在4月24日出讓的5宗宅地，分別位于姑蘇區、吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊、相城區望亭板塊，以及高新區獅山板塊。其中，位于吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

位于吳中區太湖新城板塊的蘇地2019-WG-2號地塊為住宅用地，總規劃建筑面積15.58萬平方米。最終在經過39輪報價后，被新城和招商聯合體以總價32.58億元、樓面價20909元/平方米、溢價率30.68%競得。與此同時，該地塊還創下板塊“新地王”，而此前板塊地王為正榮于2017年拿下的太湖新城77號地塊，其樓面價為14522元/平方米。

位于吳中區尹山湖板塊的蘇地2019-WG-3號地塊為住宅用地，總規劃建筑面積11.98萬平方米。最終在經過6輪報價后，被碧桂園以總價26.27億元、樓面價21933元/平方米、溢價率56.7%競得，并打破泰禾于2016年5月16743元/平方米的板塊最高樓面價紀錄，成為“新地王”。而該地塊因成交價超過市場指導價，須在結構封頂后方可申辦預售證。

此外，位于姑蘇區的蘇地2019-WG-1號綜合用地（含住宅），總規劃建筑面積5.57萬平方米，在經過38輪報價后，被上海同濟以總價9.89億元、樓面價17758元/平方米、溢價率35.06%競得。

位于相城區望亭板塊的蘇地2019-WG-4號住宅用地，總規劃建筑面積19.17萬平方米，在經過23輪報價后，被金地以總價15.62億元、樓面價8148元/平方米、溢價率16.4%競得。

位于高新區獅山街道的蘇地2019-WG-7號住宅用地，總規劃建筑面積19.08萬平方米，在經過41輪報價后，被蘇高新和招商聯合體以總價50.16億元、樓面價26288元/平方米、溢價率31.44%競得。50.16億元的總價也創下年度總價新高。

從溢價率方面看，年初以來，蘇州土地市場似乎全面升溫。

《每日經濟新聞》記者觀察發現，蘇州土拍溢價率在2016年創下91.68%的新高后逐年走低，2017年下降至29.63%，2018年更是下降至10.49%的近5年新低且出現超過10宗宅地流拍的現象。但進入2019年，特別是春節后，蘇州土地市場又是另一番景象。

中指研究院日前發布《中國300城市土地市場交易情報（2019年1-3月）》報告顯示，今年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。全國土地出讓金排名前20城市成交總額為4858億元，蘇州以313.2億元排名第5。

今年一季度，蘇州舉行了3場土拍。宅地方面，平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。成交樓面價和溢價率回升現象較為突出，回暖跡象明顯。

不過，盡管4月24日出讓的5宗宅地中有2宗創下板塊“地王”，但均未達到現房銷售條件。根據蘇州土拍規則，當出價超過“市場指導價”時須結構封頂后方可申請預售證；超過市場指導價10%以上時須工程竣工驗收后方可申請預售證，即現房銷售。

顯然，盡管此次土拍火熱，但仍能看出開發商對待后市的理性。

最高可七折購房  去化周期僅8個月

值得注意的是，土拍市場火爆的背后，是蘇州房地產市場的回暖。

《每日經濟新聞》記者注意到，蘇州于2016年10月份出臺限購政策后，其商品住宅成交面積明顯下滑。克而瑞數據顯示，2016年全年，蘇州商品住宅月均成交面積約82.3萬平方米，并在當年9月份創造月銷售165萬平方米的最高紀錄。到了2017年，月均成交面積進一步下滑至59萬平方米。

但自2018年下半年開始，蘇州商品住宅成交量開始上升。2018年全年月均成交上漲至72萬平方米。而進入2019年，前3個月月均成交面積達到64萬平方米，同比上漲64%。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，降低落戶門檻，以及部分區域的購房補貼、首套房貸利率上浮比例的下降等，對帶動蘇州商品住宅成交量的上升都有積極作用。

值得注意的是，蘇州市吳中經濟技術開發區近日就發文規定，每年吳中區將提供一定數量房源面向優質高科技企業和高層次人才定向優惠出售，符合購房條件的企業或個人經認定后給予購房實際銷售價格20%~30%不等的折扣獎勵。

而在首套房貸利率方面，克而瑞的數據顯示，目前蘇州市首套房貸利率普遍上浮18%~20%，較之前普遍上浮25%的高位已明顯下降，部分銀行的首套房貸利率最低可上浮15%。

體現在庫存方面，則是蘇州商品住宅庫存出現明顯的下降趨勢。

克而瑞數據顯示，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，并延續自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個月月均75萬平方米的去化速度計算，其庫存去化周期僅為8個多月。

按照自然資源部早前下發的“五類調控目標”的要求，商品住房庫存消化周期在12至6個月的，要增加供地。不過，蘇州近日發布的2019年土地供應計劃顯示，2019年其住宅用地計劃（吳中區、相城區、高新區、工業園區、姑蘇區）為6000畝，與2018年持平。

數據來源：上海易居地產研究院

“蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“當前蘇州商品住宅的去庫存周期并不高，房企此時積極拿地，一方面是因為年初融資相對寬松，另一方面也是房企看好蘇州市場，積極在蘇州補庫存的現實需要。”

沒有土地儲備，房企的業績自然不會好看。但值得注意的是，在當前“穩”字當頭的調控思路下，此時土拍溢價率走高，后市房企又能否算的過來賬呢？

“區域市場一旦過熱，有可能會引發調控再度收緊。”同策研究院院長張宏偉表示，今年這些地塊等到銷售的時候很可能是不賺錢的，房企此時拿地都是在博弈明后年的成長期。

“房企如果不拿地，又有踏空市場周期的風險，為了平滑這一風險，房企不得不陷入有虧本風險仍要拿地的怪圈。”張宏偉續稱。

（文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）