合生創展今年的業績會，比往年來得略晚一些。

第一季度高達141.8%的合約銷售金額增幅，給這場業績會帶來了更多流量。

近年來最大業績增幅，132.94億港元營業額，65.28億港元毛利潤，23.03億港元核心利潤——合生創展的2018年走得理性而穩健。

業績增幅為近年來最高水平

2018年，合生創展實現營業額132.94億港元，核心利潤達23.03億港元，同比上漲15.32%；毛利潤65.28億港元，毛利率由2017年的37%上升至49%，每股基本盈利2.60港元。

銷售方面，合生創展2018年錄得合約銷售額合共計人民幣149.75億元，增幅達62%，為近年來最高水平，其給出的解釋是“加快了改善型及剛需型住宅產品的去貨”。不過，由于受市場因素及銷售產品結構影響，平均合約售價小幅下降9%至每平方米人民幣11547元，交付總建筑面積46.66萬平方米。

其中，在北京及天津，合生創展售出建筑面積共16.68萬平方米，而2017年為9.66萬平方米；賬面值為人民幣24.45億元，而2017年為19.09億元。年報特別提及，銷售額上升主要是由于合生霄云路8號高端產品及合生國際城項目銷售狀況較好所致，占集團合約銷售金額的16%。

事實上，這從2018年上半年財報中便可見端倪。

2018年上半年，合生創展實現合同銷售金額62.35億元，上半年歸屬股東的凈利潤為24.73億元，同比增96.04%，毛利率由34%增至48%。銷售及預售合約出售的物業總額達人民幣62.35億元，同比增加40.05%。已訂立銷售及預售合約但尚未交付予買家之建筑面積約為94.97萬平方米。于交付該等物業后，自其已收所得款項合共80.76億港元。

數字之外，合生創展的低杠桿發展戰略在市場中顯得有些格格不入，雖然一度遭遇質疑，但在地產行業大浪淘沙的轉型期，擁有充沛現金流的合生創展，已在不知不覺中占領了戰略高地，成為轉型升級的領軍房企。

資產負債率持續處于60%以下低位

快速拿地，在過去受到眾多房企的追捧，但在收獲規模的同時，企業也容易落下高負債與低利潤率的難題。近幾年，越來越多房企在尋求更高質量的增長，提高利潤水平并維持健康的債務結構。

合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞表示，公司一直都不是高周轉型的企業。對合生而言，不能單純用銷售額一個指標與其他企業相比，其在資金實力、土地儲備等方面都有自身的優勢。合生創展更注重的是在一定規模允許的范圍內，盡可能地去追求更高的利潤。

從Wind數據看，2015年至今，合生創展的資產負債率均維持在60%以下，分別是59.68%、57.59%、56.94%、58.70%，這大大低于同期其他內地房企。此外，合生創展的借貸實際年利率亦處于相對低位，從2012年的8.5%降至2018年的6%。

隨著流向房地產的資金不斷緊縮，房企債務違約風險日益加重。一些知名房企先后遭到上交所問詢，信用違約已然成了許多發展策略激進房企頭上懸著的一把利劍，但合生創展的逆勢穩健得到了眾多評級機構和投資者的認可。

2018年下半年，聯合信用評級有限公司將合生創展的主體信用等級由原AA+上調為AAA，債券信用等級亦為AAA，評級展望為穩定。在當前大部分地產公司面臨流動性風險的當口，實屬不易。

聯合信用表示，不僅是由于合生創展具有豐富的開發經驗和較高的市場知名度，并擁有大量位于一二線城市，規模大、成本較低的土地儲備，同時，公司近年來在商業地產取得的長足發展也讓外界對其未來發展前景更具信心，租金收入在合生創展總收入中的占比不斷提升，且該公司自持商業物業基本位于一線城市核心地段，租金穩定、上升前景較明確。此外，合生創展的負債率長期大幅低于市場平均水平，長期負債壓力小、資產受限規模小，未來再融資潛力大。

而繼去年標普將合生創展的評級展望由穩定調整至正面，同時確認其長期主體信用評級為B-之后，4月15日，標普再度上調合生創展信用評級，由B-上調至B，評級展望為穩定。

標普方面表示，此次調升合生創展的評級，反映了其投資物業租金收入的大幅增長將提高公司的運營表現及現金流穩定性。評級展望為穩定，亦反映了標普對合生創展業務表現的持續改善，以及未來12～18個月杠桿比率保持穩定的預期。

商業租金收入同比增近七成

戰略布局上，合生創展構建起了住宅地產、商業地產、物業管理和產業投資等四大板塊并驅發展的全產業鏈，加持企業持續增長的資產盈利水平。

其中，合生創展的商業租金收入不可小覷。如前所述，這一指標不僅成為多家評級機構對合生創展的升級依據，亦成為其押寶多元化轉型的重要砝碼。

聯合信用的評級報告顯示，合生創展近年來精心布局的商業地產也到了收獲期，租金收入不斷快速增長，為該公司帶來持續、可觀的現金流。2017年，合生創展列入的投資物業共有13處，租金收入達13.5億港元，占公司2017年收入的10%。“值得注意的是，由于北京合生匯等核心物業因開業時間較晚，收入基本未體現到2017年，因此，合生創展2018年的租金收入增長值得期待，評級公司頗為看重的租金利息比也將進一步提高。”

標普在此次上調評級時預計，受惠于新項目推出和現有項目租戶續租帶動租金穩步增長，2019年合生創展的租金收入將上升至接近30億港元。同時，有關租金收入將覆蓋其2019年總利息支出的75%～80%，高于2018年水平，令公司的償債能力得到改善。

年報顯示，2018年，合生創展的租金收入是22.92億港元。據此計算，合生創展2018年的租金收入同比增幅達到了69.78%。

合生創展高層對于集團商業板塊的表現予以了高度認可。年報指出，于商業板塊方面，集團大力推動大型購物中心的租務發展，亦持續優化其他投資性物業的租戶組合，使得租金收入達到理想增長，落實了集團產業多元化戰略布局。

合生商業地產管理有限公司董事長鮑文格認為，合生商業的優勢體現在公司對投資回報率的要求比較高，同時在項目開發、業態落位及商業全產業鏈布局能力上，也能夠確保投資回報率。除此之外，合生商業還具備較強的運營管理能力，所有資本判斷商業項目價值，都是基于基礎資產的質量和運營能力，之后才是議價能力。

土儲升值溢價“成色足”

雖然外界對合生創展的發展模式存疑，但這些年間，公司已默默積累了大量土儲，在保證未來擴張發展的同時，低成本土地亦有助于利潤水平的維持。

土儲的“量”很重要，但更須看“成色”。到2018年末，合生創展的土地儲備達2922萬平方米，且多位于一二線城市核心地段。

從公開資料看，2013年之后，合生創展便甚少在土地公開市場上拿地，此前曾通過向中國信達收購不良資產的方式獲取了永湖鎮香山美墅項目90%權益。合生方面還透露，公司在城市更新、舊城改造、一二級聯動方面積累了比較多的經驗，在北京、廣州等城市的核心地段擁有多個優質項目，并通過出售的方式處置旗下部分資產，以實現商業地產項目的退出。

與此同時，合生創展的土地升值溢價，盈利能力穩步提升。有業內人士分析：“合生創展絕大多數土地拿地時間較早，且通過收并購和協議出讓的方式獲取項目也較多，成本便宜，例如京津新城、廣州珠江帝景等多個超級大盤當時都是以白菜價格拿下，現售價下利潤空間均相當可觀。”

另外，合生創展在惠州、天津、上海、寧波等地也擁有不少土地儲備，在當下地價高企且拿地難的時段，這些土地儲備都可能是公司業績再度攀升的底氣。

UP品牌升級加持第二航道業務

當野蠻生長不再是房地產發展的總體航向，房企們也在“求變”的道路中艱難探索，途徑更多是多元化轉型和對戰略發展定位的升級。而合生創展獨到的業務發展模式背后，是其品牌理念的穿針引線，串聯其穩健發展的商業邏輯。

合生創展已經嘗試另外一條航道——通過成為高端生活服務商和供應商，提升資產運營價值，力求將每一個合生創展的項目，打造成獨特而經典的風景線。在這方面，合生已經跨出了完美的第一步。

2018年11月，合生創展與安縵創始人Adrian Zecha在摩納哥正式簽約，引入MAHÁ品牌，這是85歲高齡Adrian Zecha先生的再度出山之作，中國的首個項目，即落位于合生創展在北京的高端項目——合生·霄云路8號新區內。

MAHÁ各項一流資源的注入，令沉寂許久的霄云路8號重掀認購熱潮，并成就合生近半年最值得圈點的業績表現。

2019年，在自我優化的驅動下，合生創展在原有的品牌理念基礎上，確定了“讓優質生活進一步升級”的目標，并將全年定義為UP品牌升級年。合生創展對人居價值的理解涵蓋了“優質人居”“優悅體驗”“優智服務”“優樂共享”等四個板塊，在擇址標準、產品規劃、精工精裝及空間設計等方面做好產品運營，在園林美學、會所及生活配套上實現配套運營，在安防、管家服務、智慧社區等方面提升物業服務，并通過對業主的社群體驗和O2O社區運營來打造更好的生活方式。