每經記者｜林菁晶 陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

“六年的寒冬現已成為過去，我們知道春天早晚會回來，事實也是如此。”2018年3月，恒隆發布2017年全年業績后，董事長陳啟宗在長達上萬字的“董事長致股東函”中如是說。

一年過去了。

期間，恒隆的業績發生不少變化，但總體來說，“春天”并沒有到來。以其公布的財報看，全年銷售總額遭腰斬，為12.27億港元，同比跌幅達64%；整體收入也呈現下滑，為94.08億港元，同比下降16%。

恒隆董事長陳啟宗  圖片來源：每經記者 張建 攝（資料圖片）

“體面”生存之道

這幾天，恒隆又傳出新的“瘦身計劃”：出售旗下位于香港佐敦、長沙灣、旺角等區域的四項物業，總市值約90億港元。

“這些資產對恒隆而言并不是很重要，資產回報也不高。現在是一個不錯的出售時機，可以趁早將其賣掉，變現成資金，轉移到其他投資，對資產做優化。”恒隆方面對此回應道。

這或許也解釋了過去六年恒隆經歷零售業低潮，租金漲幅不高的原因。更重要的是，把這些“不夠好”的資產轉手后，其凈負債率也能得到大幅降低。

其實，恒隆的資產挪騰術在2012年就有所體現。

當年，恒隆在香港出售兩項非核心業務，即葵涌的紅A中心及銅鑼灣的柏景臺商鋪和停車位，共為其帶來溢利2.2億港元。也正是在那一年，恒隆分階段投入逾20億港元，用于改善及翻新香港及上海項目，其中香港項目占4億港元，其余則用于上海兩個大型廣場。

2017年，恒隆又以總價約28億港元出售香港3個非核心區域商業物業，折價近三成。與此同時，又投入大量資金，對內地包括上海、天津、無錫、濟南、沈陽等地的8座恒隆廣場進行轉型升級。

只不過，從2018年租金收入上看，恒隆在內地城市的物業，除卻上海的恒隆廣場（收入15.54億元）和港匯恒隆廣場（收入8.03億元）兩個項目外，并沒有亮眼表現。因此有業內人士評價，上海兩個項目占內地租賃總收入的65.90%，恒隆這是患上了“上海依賴癥”。

但恒隆并沒有因此放緩在內地其他城市的商業地產投資。

其中，最引人注目的是2018年以107億元拿下的杭州百井坊地塊。其在財報中也透露，未來將在這幅優質地發展大型高端綜合商業項目，包括世界級購物商場及辦公樓，地面及以上樓面面積最高達約19.41萬平方米，預計2024年分階段落成。

目前，恒隆還有5個項目正在籌建中，分別位于昆明、武漢、杭州、沈陽和無錫，投資總計311.86億港元，涵蓋商場、辦公樓、酒店和服務式寓所。

“房地產賺大錢的時代已經過去。”這是2018年陳啟宗出席某論壇時的表態。但賺慢錢不意味著不賺錢，租金收入就是慢而穩定的錢。他還透露想在內地購入更多地塊，擴展租賃組合。

而真正不賺錢的項目都是要被賣掉的，這便是恒隆“體面”的生存之道。

“富三代”的資本

陳啟宗可不是一般人物，他霸氣到可以在集結一眾主流內地開發商的地產論壇上喊出“香港房地產商不怕內地房企來港”，并傲氣地表示“我們蓋的房子要貴一點，但這也是由我們的基因決定的”。

陳啟宗對自家業務向來自信，哪怕是在之前致股東的萬字長信里，一邊直陳“6年寒冬終結與管理層繼任難題”，另一邊將恒隆形容為“如此重視建筑物形態和外貌的購物商場發展商，實在寥寥可數”。

甚至是在今年初的業績會上，被問及恒隆的粵港澳大灣區布局，陳啟宗表示否定：“大灣區一定會成功，但不同公司有不同策略，恒隆還是專注現有大城市的布局。”

不同于白手起家的一些地產大佬，陳啟宗的“傲慢”似乎更有資本，因為他自己就是個不折不扣的富三代。

1960年，陳啟宗的父親陳曾熙在香港一手創辦恒隆，后者是與李嘉誠齊名的香港十大富豪之一。1986年，陳曾熙突然去世，但將40多億港元財產以及家族掌舵權交給了其弟陳曾燾，這令陳啟宗非常不滿，一氣之下遠走美國，與弟弟陳樂宗另起爐灶，一起創辦了如今的晨興資本。

不過，對外受制于香港的房地產行業危機，對內受限于恒隆的連年虧損，陳曾燾的家族業績并不是很風光，他選擇了主動讓位，陳啟宗正式接棒。

篤信“房地產企業不可能去地產化”的陳啟宗新官上任，第一把火就燒到了管理層，并將集團的房地產業務轉到內地。在家族企業盛行的香港，老股東是非常害怕創新求變的。果不其然，這一決定遭到了眾多股東的反對。但陳啟宗力排眾議，執拗北上，首圈上海，并連下兩宗重要地塊，這成就了后來的恒隆廣場。

這一年，正是1992年。

首秀成果很漂亮，陳啟宗也很滿意。作為上海第一家奢侈品廣場，陳啟宗多次為其站臺，并表示，上海最早單月稅收過億的“月億樓”，就是恒隆廣場。

有個性又有野心的陳啟宗，事業版圖必然不止于此，他的晨興資本如今已穩穩占據創投界C位。

而晨興資本的成名作，當屬2010年500萬美元投資剛剛成立的小米，成為其當時的第二大股東。據Wind，目前晨興資本持股小米10.8%，為其第三大股東。按小米目前的2843億港元的市值計算，這筆500萬美元的投資已經變成了300余億港元。

恒隆之于小米，媲美軟銀之于阿里。

與所有家族企業一樣，陳啟宗也早早為自己退位后做了準備。

2016年，陳啟宗之子、80后陳文博被選為恒隆地產執行董事，走的也是一條“富家子弟體驗生活”的路線。比如，每天騎自行車上班，卻還要被陳啟宗調侃“騎自行車，你好奢侈”。他對兩個兒子說得最多的是“你們不會從爸爸這里拿到一分錢，將來也是”，一如既往地傳承節儉。

封面圖片來源：攝圖網