深圳：大品牌虧本爭市場小空間無奈退場

張國鋒 李明珠

作為國內“雙創”最活躍的城市之一，深圳自然成為諸多共享辦公空間爭奪的焦點。這里擁有大量創業企業、各類成長型中小企業以及大型公司的分支機構，而這些企業類型正是共享辦公空間最主要吸引的對象。

然而，在資本寒冬下，深圳也正在發生新的變化：越來越多的寫字樓租戶轉投共享辦公空間，曾經依靠政府補貼“滋潤活著”的諸多小空間正逐漸退場，大品牌們為了爭奪市占率不惜虧本紛紛搶占甲級寫字樓市場……共享辦公空間的新故事，在深圳每天正在輪番講述。

寫字樓租戶轉投共享辦公空間

“我們公司之前租在后海片區的中鐵大廈，但去年環境不好公司裁員多，為了節省成本，公司決定把一些研發部門和后勤部門搬到周邊的共享辦公空間去，只留下市場部等前臺部門在原來的辦公室。”日前，當證券時報記者在走訪后海片區的共享辦公空間時，從事IT行業的小劉如是說。

這只是一個縮影。據悉，從去年10月以后，深圳的中介市場內開始逐漸出現寫字樓退租現象，他們當中部分公司從此消失，部分則是選擇了成本更低廉的共享辦公空間。

“去年10月之后，原本一些寫字樓待續約的客戶，開始跟我們提出部分退租，還有干脆退租去共享辦公空間的。”高力國際深圳公司辦公樓服務部董事周之慧接受證券時報記者采訪時表示，近期她手頭上就有5個這樣的案例，盡管比例不高，但趨勢已開始呈現。

記者在走訪中也發現，深圳不少大型企業的一些部門，已選擇入駐共享辦公空間。例如三星租了SOHO 3Q整層樓，沃爾瑪旗下的山姆會員店的部分人員、小米旗下的商米科技入駐WeWork TCL社區等等。在一些知名的共享辦公空間中，非初創企業占比甚至超過30%。

“共享辦公空間的客戶群體不只是創業企業，大企業整租一層樓做定制服務的也很多。在共享辦公空間里面，會有社區的氛圍，團隊間可以互相交流，工作起來也比較輕松活躍，這是他們最主要的考量因素。”WeWork中建鋼構大廈社區一名工作人員如是說。

據周之慧介紹，現在深圳很多寫字樓都將共享辦公空間當作配套引進。在她看來，當前在深圳很多能夠進駐高級寫字樓的品牌，大多具有規模、運營實力和背景，原本寫字樓由于面積問題難以吸引小型租戶，但引進共享辦公空間后，則可吸引一些有實力、有潛力的初創企業在項目內成長。“對企業運營來說，它們提供了更有彈性和靈活的選擇；對于一手開發商來說，現在也越來越歡迎共享辦公空間，尤其歡迎好的品牌。”

小型空間生存環境惡化

2016年，深圳知名孵化器“地庫”和“孔雀機構”先后倒閉，引發業內反思。其原因是空間入駐率不高、依靠政府補貼過活、無法實現自我盈利。但記者走訪發現，這一狀況在本土新興小型共享辦公空間中仍然存在。

在深圳軟件產業基地內，在“雙創”最火的2015年和2016年，基地內充斥各類大大小小的共享辦公空間和孵化器，當中不乏知名的3W咖啡、飛馬旅等企業。但日前記者再次走訪該地時發現，這里的共享辦公空間數量銳減，3W咖啡、飛馬旅等知名企業已經離場，還能“存活”的大多是自帶投資和孵化屬性的“產業類空間”。

記者在深圳灣創業廣場了解到，包括創新工場、南極圈、微漾國際創客空間等在內的共享辦公場地的單個工位租金在1200～2150元/月之間，除自己孵化的創業團隊以外，外部入駐的租用占比約在60%～70%。

由于深圳軟件產業基地屬于深投控旗下產業園區，在簽約時的“拿樓”成本不一，所以每家共享辦公企業對于工位的定價也存在差異，而且該片區基本每3年續約一次，到期漲租幅度超過50%，且之前給的補貼不再延續，也導致有一些共享辦公企業轉到其他地方。

“前幾年還有很多比較小的、不是很知名的空間，但現在越來越少了。”深圳某投資機構的投資經理告訴證券時報記者，在2016年左右，她經常要跑很多共享辦公空間去參加路演活動，但路演活動越來越少，很多空間連活動都辦不起來，更別提有企業入駐了。“這些小空間一旦政府補貼斷了，活動也接不到，對企業也沒有吸引力，自然生存不下去了。”

周之慧認為，當前共享辦公行業正處于“市場重塑”階段，一些運營不好的品牌會面臨被淘汰或者收購，很多以前的“二房東”正在做打包轉手項目的現象正逐漸增多。

盈利問題依舊難解

據高力國際不完全統計，截至去年年底，深圳正在運營的各類共享辦公空間大約有180個左右。周之慧透露，這個統計數據中缺失了部分小型空間，實際運營數量應該大于該數字。

周之慧介紹說，共享辦公首先要面臨的就是拿盤成本過高的問題。在深圳一些甲級寫字樓里，共享辦公空間的工位可以賣到5000元以上，這類工位大多有地段好、高層、景觀好等特點。

但在走訪中，記者也發現，更多知名空間采用“低價策略”，如優客工場海岸大廈社區的工位價格均位于1300元～1500元/月，SOHO 3Q的工位價格為1500元/月。WeWork價格稍高，但一個工位租價也不過3150元～3300元/月，這些價格均包含水電、物業管理、網絡等辦公室必要支出，還附加免費的共享區域、酒水、餐飲、前臺等服務。

走訪中記者發現，當前共享辦公空間的主要盈利來源仍然是租金。優客工場深圳區域總經理鄺勇軍表示，目前租金占到他們底層收入的比重仍然很大，大約在70%～80%左右。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，共享辦公當前仍依賴于辦公位的出租和部分增值服務，盈利空間比較狹窄。

頭部品牌效應在行業內依舊存在，例如WeWork、寰圖、優客工場等品牌在深圳門店的平均入駐率均達到70%以上，部分門店入駐率超90%，如優客工場－阿里巴巴創新中心和寰圖深圳航天科技廣場門店。但也有表現不佳的，如SOHO 3Q深圳門店至今入駐率剛過40%。不過，SOHO 3Q以自己開發的樓盤或戰略合作方式為主拿盤，并不存在業內其他空間的租賃成本問題。

“現在市場上大部分品牌正在運營的空間，大部分的企業入駐率在50%～60%，很多新門店連50%都達不到。”周之慧認為，對于處在擴張期的一些共享辦公品牌來說，他們目前主要考慮的不是盈利問題，而是戰略擴張。

鄺勇軍認為，租金收入很難為企業帶來大規模的盈利，通過搭建互聯網平臺，創造更多虛擬會員的收入，教育培訓，還有撮合交易的增值服務等，以達到收入結構多元化。

嚴躍進也認為，共享辦公未來的新模式其實還有很多，比如說共享辦公品牌價值提升，那么可以降低物業租賃的成本，同時也可以積極導入各類融資，此類服務到位，相關服務費的收取就會比較客觀。

為提升企業入駐率，各空間也不惜開出各種優惠條件，如WeWork深圳新門店的兩個月免租期+全年九折優惠、SOHO 3Q有更低的內部優惠價等，甚至對入駐企業、中介拉來新客戶的還有1～2個月租金的提成返點政策。可以預見的是，一場新的價格戰將在2019年展開。

北京：年前部分社區空置面積增加優惠力度較大

張達

日前，證券時報記者對北京的望京、國貿、東二環、東四環等多個商圈的共享辦公空間進行實地調查時了解到，去年下半年以來，出于成本考慮從寫字樓退出轉而選擇聯合辦公的案例有所增多。與此同時，部分資金緊張的中小規模品牌的降價行為引發了價格競爭，導致整個聯合辦公市場價格水平下降。而近期受部分企業搬離的影響，部分社區的空置面積有所增加，為在淡季多吸引客戶，年前多個社區推出限時優惠活動，有的低至5折。

部分大客戶搬離 致空置面積增加

證券時報記者日前對北京多個商圈的共享辦公社區進行實地調查，發現有些社區空置面積較多，比如WeWork、氪空間、優客工場在望京商圈的部分社區，目前入駐率都在70%多，而空置面積增加的原因都是有大客戶剛剛搬走。氪空間的一位工作人員告訴證券時報記者，1月底有個300多人的大客戶要搬走，將空出一整層，目前正在談新客戶。

而入駐率一直保持較高水平的國貿商圈，部分社區近期的入駐率也有所下降。“去年上半年這里入駐率還有90%以上，從10月開始逐漸降下來，因為有個近百人的大客戶搬走了。大客戶的好處是一次能租好多工位，但一走也空出好多。”某聯合辦公社區的工作人員李先生對證券時報記者說。

對于部分大客戶搬離的原因，優客工場望京商圈某社區的工作人員劉小姐對證券時報記者表示，初創公司搬過來的比較多，有的互聯網公司剛搬來時才十幾個人，一年時間就擴展到將近200人，運營好有錢了，需要有獨立的辦公區域了，就搬走了。“除了部分做大到需要自己有獨立辦公區域的公司搬走外，也有部分小公司因融不到資、做不下去搬走的。”她說。

受經濟環境的影響，也有部分企業從寫字樓搬到聯合辦公社區的。氪空間東二環商圈某社區的工作人員小王對證券時報記者說：“受經濟形勢影響，企業未來不想裝修，不想有太多投入，如果人員增加，換個大區域就行了，很方便。另外好多企業也因為人員縮減，從寫字樓搬過來的。現在經濟形勢不好，客戶也以省錢為目的，怎么省錢怎么來。”她說。

年前價格優惠低至5折

在證券時報記者的實地調查中，多個共享辦公社區的工作人員均表示年前有限時優惠活動。優客工場望京商圈某社區的工作人員劉小姐對證券時報記者表示，現在簽約比年后便宜，因為農歷年年前是招商淡季，看的人多，真正定下來的少，現在選擇多而且有優惠，年后可能優惠力度沒這么大，而且喜歡的區域也可能租出去了。“12月之前這里整個入駐率80%～90%，基本不需要優惠，客戶來得也多，9～10月份客戶來了都沒有位置，現在入駐率有70%多。”她說。

有價格優惠的不只是入駐率降低的社區。氪空間東二環商圈某社區的工作人員小王也對證券時報記者表示，這個月定比較優惠，多付或早租都可以多打折。“如果現在出合同簽約，起租日期可以放到2月份某一天，其他客戶一般按8折簽，線上來源客戶打7折，押2付3或付6，折扣可以再降，年付直接打5折。如果1月份能定，按7折算一個工位2400元，含物業、發票、水電供暖制冷、保安保潔、咖啡茶飲、網絡，每人還送400會議室積分和120張打印紙，95%的客戶都是夠用的，相當于拎包入駐，比租傳統寫字樓年租金至少節省30%。”她說，春節后價格可能會上浮，目前這個社區入駐率已經有90%了，春節后囤的客戶挺多的，有計劃2月底3月搬過來，包括從其他聯合辦公社區搬過來的，也有從傳統寫字樓搬過來的。

對于近期多個社區租金下降的原因，氪空間有關負責人接受證券時報記者采訪時表示，一方面是2018年下半年開始整個聯合辦公市場價格水平都在下降，因為競爭，有些出租率本身不高的中小規模品牌資金緊張，為盡快回籠資金、提升出租率而降價，引發了這種價格競爭，最終逐漸蔓延到整個聯合辦公行業，導致頭部品牌價格也有個下降的過程。另一方面是經濟大環境原因，企業都比較謹慎，可能并不是沒錢了，不打算擴張了，而是再等等看，造成寫字樓和聯合辦公市場出現相對淡的時期，所以這時大家采取一些價格優惠措施多吸引客戶過來。

“過完春節是租辦公樓的旺季，但是等到那時再租，年底到2月整個樓都是空的，那不如低價租出去也比空著強。”一位行業人士分析稱。不過，在他看來，聯合辦公市場跟傳統寫字樓不一樣，即便入駐率這個月從80%降到70%，下個月租出去馬上又能提升到90%，整體空置率最近并沒有很明顯的變化。

上海、杭州：共享辦公的定位千差萬別

朱凱

無論是叫共享辦公、聯合辦公抑或創造者社區，像WeWork、雷格斯（Regus）、米域、辦伴這樣的企業都有一個共同特征，即自持、租用或改造既有的商業樓宇或其他老舊建筑物，通過裝修設計融入企業自身文化，嵌入物業所處區域的歷史內涵，主要以租金差價、設備技術增值服務等為收入來源。他們屬于辦公物聯網商業服務企業，借助空間載體，在里面裝入社交、娛樂、人文等多重元素。

近日，證券時報記者在上海、杭州的科創園區及核心商圈走訪，與運營者、入駐企業交流，發現有的地方很熱鬧，共享辦公空間里有輕食休閑和“睡眠倉”，有的則更像傳統寫字樓，各家企業相互獨立，總體環境偏安靜。看來提高辦公效率這件事，不同企業認知并不一樣。

為幫助入駐企業提高辦公效率，空間運營者會運用大量科技手段，例如不同企業使用會議室的頻次以及員工喝咖啡的偏好等消費數據，在被整合分析之后，也有助于提高辦公效率。我們該在多大的面積里配置多少個會議室，如何延伸法律財務、人力資源等增值服務項目？長遠來看，這也將成為運營企業活用大數據的基礎。

這樣一來，傳統辦公空間就被賦予了智慧辦公的意味，相關企業便成為智慧辦公運營和解決方案的提供商。多數運營企業都在中國多個城市，甚至在紐約、倫敦、新加坡、香港這樣的國際據點開辟了連鎖空間社區。

不少中小企業面臨這樣一個問題：初創時未曾想到會發展得如此迅速，從業人員很快就從幾個人擴張到數十、上百人，這就意味著需要不停地更換辦公場所。而利用聯合辦公空間，就避免了頻繁搬家或租用過大空間的麻煩。

國內這些運營者，大都是2015年前后興起的。這幾年下來，不少創業企業死去，大家對創業創新的追捧日趨理性。辦公的底層邏輯在不斷發生變化，但基本形態依舊未變，一個原因當然是它屬于重資產類別。我們看到，零售、餐飲等多數消費領域已被互聯網顛覆，惟獨辦公領域仍與十年前大體一樣。

還有很重要的一點在于與物業的合作形式。很多人都認同中國的房地產市場已進入下半場，住宅市場姑且不論，一二線城市等的核心商圈已經飽和，很難找到重新開發空間，存量市場已經到來。此外，由于設計裝修等原因，一些核心商圈的經典老樓逐漸在競爭中落于下風。辦公空間運營者對這類優質地段寫字樓最為青睞，對其重新改造也有助于提升物業的競爭力，雙方很容易一拍即合。

在租用大廈物業這一點上，除了整租式的自營，雙方還可采用合作的聯合經營模式。對于空間運營者來說，后者可以節省更多資金投入，相當于有一個風險收益共擔者。重要的是，傳統物業的出租率正在不斷走低，空間運營企業因此有了更多話語權，合作控制力增強。可見，存量資產運營也是一個巨大的市場。

再就是租戶的構成。有的空間運營者傾向于小微企業，有的則更愿意接受中型以上企業入駐，這與地理位置、共享空間的多寡有關。此外，租期的選擇也有藝術，這主要取決于對未來價格走勢的預期。證券時報記者了解到，有的運營方希望靈活的、短一些的租期，比如說總部在上海的某運營企業，其平均租期在8個月左右；而米域、雷格斯等則鼓勵更長的租期。

對這些空間運營者來說，他們的使命就是把那些在傳統辦公場所里的企業吸引到共享辦公空間里來。不管是什么類型的企業，都可以借助聯合辦公節省一部分人事和財務成本。空間運營者非常希望得到這一塊蛋糕的，但這不是一家品牌能做的，需要整個行業聯合起來，并在培養消費者上付出一定的時間成本。

其實，不管是硬件設計裝修、辦公科技設備或是人事財務、法律財會等增值服務，積累形成品牌效應后，未來也是可以對外輸出的。

頭部企業中，WeWork于2010年在美國紐約成立，全球共擁有超過40萬辦公會員。雷格斯隸屬英國辦公空間上市公司IWG集團，在全世界超過1000座城市的3300個地點提供辦公空間，擁有超過250萬會員。2017年，IWG向中國引進一個全新的荷蘭品牌Spaces，該企業成立于2008年，迄今已運營第11個年頭。

一些企業仍以租金作為主要收入來源，比如雷格斯，他們并不忌諱承認這一點，這或許與其初心有關。另外據Distrii辦伴透露，截至去年10月底，辦伴2018年辦公租賃業務的總體營收（不包含定制業務）已超過1.5億元人民幣，提前2個月完成全年目標。此外，2018年辦伴已有25%以上的營收來自增值服務，包含智慧辦公空間定制、科技辦公系統定制及企業增值服務等收入，預計將成為未來營收的主力增長點。

2018年5月，IWG發布了一項針對全球96個國家及地區1.8萬名商務人士的調查。結果顯示，有53%的員工每周有更多時間在遠程工作。調查發現，像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企業均已采納靈活辦公空間方案。

對于行業趨勢判斷，米域相關負責人告訴記者，這個行業很難像互聯網企業那樣形成壟斷。目前階段，不同的品牌已在形成差異，但差異還不足以形成顯著優勢。聯合辦公還處在探索期，每個品牌找到市場細分之后，還要優化自己的產品模型才能進入大規模擴張，最終資源將向有特色、有能力的幾個品牌聚攏。

證券時報網（封面及內文圖均來源于攝圖網）