每經記者｜吳治邦    每經實習編輯｜梁梟    

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1月23日晚間，中珠醫療(600568，SH)公告，公司擬以6.3億元收購深圳市前海順耀祥投資發展有限公司（以下簡稱前海順耀祥）持有的珠海中珠商業投資有限公司（以下簡稱中珠商業）30%的股權。

《每日經濟新聞》記者注意到，中珠商業主要擁有珠海夏灣批發市場城市更新項目(以下簡稱夏灣項目)，占地面積3.94萬平方米。截至去年11月末，該公司沒有營收，凈資產為負。

按照珠海市香洲區出具的相關規劃，夏灣批發市場將被改造成為以商務建筑為主，總計容建筑面積23.85萬平方米的大型城市綜合體。以6.3億元獲取30%股權計算，中珠商業估值達21億元，土地成交價約為5.33萬元/平方米，樓面價約為8805元/平方米。

溢價收購中珠商業

中珠醫療擬以6.3億元價格從前海順耀祥手中接過中珠商業30%的股權。前海順耀祥由自然人孫明明持股99%，高潔持股1%，雖然其與中珠醫療并無關聯，但本次交易卻屬于關聯交易。這主要因上述30%股權是過去12個月內前海順耀祥從遼寧中珠房地產開發有限公司（以下簡稱遼寧中珠）接盤而來。遼寧中珠的第一大股東為持股50%的中珠集團，后者同時為中珠醫療的控股股東。

那么在此之前，前海順耀祥接盤時的價格是多少？為何前海順耀祥接盤上述30%股權后，短時間內又將其轉賣給中珠醫療？針對上述問題，《每日經濟新聞》記者于1月24日致電中珠醫療并發送采訪函，但截至發稿尚未獲得回復。

中珠商業成立于2006年11月17日，法定代表人為馮高忠。目前中珠商業有兩個股東，分別為前海順耀祥（持股30%）和盛洪瑞投資（持股70%）。截至 2018年11月30日，中珠商業總資產為6.69億元，總負債為6.75億元，所有者權益為-567.1萬元。2018年1～11月，中珠商業實現營業收入0元，實現凈利潤-1157.19萬元。

以30%股權，6.3億元對價計算，本次中珠商業100%股權估值高達21億元。但目前中珠商業的凈資產為負、營收為0，中珠醫療為何愿意花費6.3億元，溢價購得該公司30%的股權呢？

夏灣項目擬開發為大型城市綜合體

中珠商業主要擁有夏灣項目，該項目占地面積3.94萬平方米，用地性質為商務、商業、一級鄰里中心、公共交通場站混合用地。該地塊原是一個批發市場，準備進行拆遷改造，目前項目正處在前期拆遷和建筑方案報批階段。

2018年11月23日，珠海市香洲區住房和城市更新局并出具《關于批復夏灣批發市場城市更新項目規劃方案（控規修改）及供地方案的通知》，對項目規劃方案進行了批復，規劃總計容建筑面積23.85萬平方米，其中商業建筑面積2.56萬平方米、商務建筑面積20.3萬平方米，配建一級鄰里中心建筑面積0.88萬平方米，公交首末站建筑面積0.11萬平方米。項目具體定位為“以商業高端寫字樓為主導的高端大型城市綜合體項目”，實施主體為中珠商業。

中珠醫療稱，夏灣項目位于珠海拱北片區，距離輕軌珠海站、拱北口岸僅1千余米，距離粵澳新通道僅800米，離澳門直線距離500米，區位條件優越。港珠澳大橋及粵澳新通道是未來港珠澳同城的核心區域，從該地出發，約5分鐘可進入澳門，半小時可直達香港。

粗略估算，3.94萬平方米土地估價21億元，每平方米土地的成交價約為5.33萬元/平方米；建成總計容建筑面積23.85萬平方米的寫字樓，樓面價約為8805元/平方米。上述價格究竟貴不貴呢？對此，中珠醫療稱，上述交易符合公司利益。

值得一提的是，雖然中珠醫療的簡稱中有“醫療”二字，但房地產業務才是公司的老本行。2018年上半年，公司房地產業務收入約2.46億元，占同期公司總營收3.65億元的67%。隨著當前房地產市場景氣度下降，2018年第三季度，中珠醫療業績明顯下滑——公司第三季度營收和凈利潤分別下降69.25%和140.27%。