每經記者｜包晶晶 攝影報道    每經編輯｜魏文藝    

全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元，房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%）……2016年，樓市迎來鼎盛發展期。

這一年，各大房企紛紛出手拿地，在熱點城市搶占“面粉”。當年全國共誕生約340宗單價總價“地王”，創下歷史新高。尤其是上海等一線城市，“地王”不斷涌現，總價和樓面價也不斷被刷新。

然而，在這一輪堪稱史上最嚴的政策調控之下，樓市正在由熱轉冷。如今兩年過去了，這些“地王”項目現狀如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了上海兩大“地王”項目——靜安“地王”和寶山“地王”。

2016年，樓市迎來高光時刻。彼時，商品房銷售額激增，房價屢創新高，房企開始瘋狂拿地，以期向著千億目標邁進，“地王”紀錄也被頻頻刷新。

據克爾瑞研究中心統計，2016年共誕生約340宗單價總價“地王”，創下歷史新高。上海、深圳兩地也相繼刷新全國單價、總價“地王”，其中最為搶眼的莫過于上海靜安“地王”。

2016年8月17日，融信中國以總價110.1億元、溢價率139%拿下的當時全國總價最高“地王”——上海靜安區中興社區地塊。據測算，該地塊名義樓面價10萬元/平方米，可售面積樓面價14.3萬元/平方米，至今仍保持著全國住宅地塊最高單價記錄。

兩年多已過，如今靜安“地王”項目的建設進展如何？在趨冷的大環境下，頭頂光環的該“地王”項目將以何種姿態入市？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪靜安“地王”項目時發現，施工銘牌顯示的項目竣工日期為2021年3月，入市仍然遙遙無期。

拿地之初 融信志在必得

《每日經濟新聞》記者在現場發現，靜安“地王”項目屬于閘北區不夜城板塊，東自寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊。地鐵3、4、8號線分別經過其東、南、西三個方向，其中與4號線寶山路站的步行距離在10分鐘以內，與外灘直線距離2公里、陸家嘴直線距離3公里，被稱為“內環稀缺之王”絲毫不為過。

該地塊起拍價高達46億元，起始樓板價達4.19萬元/平方米。

2016年8月17日，融信集團經過1個多小時的激烈競爭，擊敗包括萬科、融創、世茂等在內的17家房企及聯合體，成功競得上海靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，最終成交價格110.1億元。

根據易居克爾瑞的統計數據，當時全國總價最高的住宅地塊為2014年1月方興地產獲得的原閘北區大寧路街道325街坊，總價101億元，即如今的大寧金茂府項目，開盤售價9萬~10萬元/平方米。

彼時，全國單價最高的地塊是2015年12月泰禾集團摘得的深圳寶安區尖崗山A122-0345地塊，總價27億元，樓板價7.99萬元/平方米。

成功拿下全國“地王”之后，融信曾向媒體發布通稿稱，將采取強強聯合、優勢互補、合作共贏的輕資產模式開發，堅持股權輕資產的運營模式，攜手一線品牌開發商強強聯合。

據澎湃新聞當時報道，上海某房企負責人預測，融信是一家新銳房企，此次高價拿地是其全國統籌的考慮。隨著上海內環內的地塊陸續消化完畢，等2年后該地塊上市時，成交價可達到18萬元/平方米。如果后續周邊還有其他地塊出讓，單價絕不會低于這塊地。

進展緩慢 拿地2年方動工

當所有人都認為新“地王”將很快刷新房價新高度時，調控卻似乎來得更快。

2016年“3·25新政”規定，非上海戶籍居民購房需連續繳納個稅及社保滿5年及以上，擁有1套住房居民家庭再買自住房首付款比例不低于50%，購房人在申請貸款時應承諾首付款為自有資金。

繼而新“滬六條”在2016年10月9日發布；同年11月28日晚，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，同日，上海市住房公積金管理委員會印發《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，從嚴執行商業銀行及公積金差別化信貸政策，在“滬九條”、新“滬六條”基礎上，樓市調控再度“重拳出擊”。

同時，與圍剿“地王”的志在必得形成鮮明對比的是，融信中國在拿地之后近兩年里遲遲未見動工，閑置的場地成為附近居民的停車場，廢棄共享單車堆成小山，有媒體曾報道稱“昔日地王淪為共享單車墳場”。

2018年7月16日，地王終于邁開了建設的腳步。《每日經濟新聞》記者在現場的施工銘牌上看到，項目名稱仍然使用“中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊新建商品房項目”，兩座塔吊正在繁忙作業，工程車輛與建筑工人頻繁出入，規劃方案中的下沉式廣場已現雛形。而在西地塊，目前圍墻外暫無施工信息，僅能看到建筑工人不時出入，以及堆放部分建筑材料和工人的臨時住所。

記者查閱上海靜安區政府信息公開目錄中的公告獲悉，根據有關規定，鑒于該地塊建設高品質項目，建設單位申請將東地塊民防工程集中配建在西地塊。根據區重大辦意見和建設單位的承諾，符合相關政策，同意建設單位將東地塊配建民防面積集中配建在西地塊。

寒冬之下“地王”前景難測

公告顯示，此次出讓的N070202單元332-01-A、333-01-A地塊面積31034.1平方米，容積率3.54，總建筑面積10.98萬平方米。雖是商住地塊，但根據規劃，住宅比例可達到90%，商業占10%。

和其他中心城區宅地一樣，該地塊出讓條件較為嚴苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計79022.9平方米以上。另外要求持有100%的商業物業、配建保障性住房5.0%以上等。根據靜安區規土局審定的工程設計方案，目前正在施工的東地塊限高100米，建筑層數限定為2~29層。

粗略估計，90%的住宅面積中有近3000平方米的配套設施、5000平方米的保障房、14000平方米的自持房，最終可出售的住宅面積僅有約77000平方米。住宅套數931套中的80%需要做成小戶型。

限價之下，有市場人士評價，這篇命題作文可謂是“又貴又難”。

2016年12月2日，擁有豐富操盤經驗和更高品牌溢價的萬科宣布以53.95億元入股，持有靜安項目49%的權益。此前，萬科從上置集團手中收購了靜安地王所在寶昌路上的高端項目，更名為萬科翡翠雅賓利，成功將其送上了2016年上半年上海的豪宅銷冠寶座。

《每日經濟新聞》記者查閱多個二手房交易平臺發現，目前在該項目周圍，萬科翡翠雅賓利二手均價在95000元/平方米左右，新湖青藍國際均價約84000元/平方米，與“地王”緊鄰的蒙特利名都城在售二手房均價70000~80000元/平方米不等，而靜安“地王”項目僅僅樓板價便達14萬元/平方米。

即便萬科入局該“地王”項目，不少市場人士仍不看好未來項目上市前景。一位不愿具名的分析人士表示：“這個項目100%虧損，只是虧多少的問題”。

中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者：“當時全國各地的一批地王大部分都已虧損，靜安地王項目不甚樂觀。”

而易居地產研究院智庫中心總監嚴躍進則相對樂觀，他認為：“上海一些高端樓盤開始入市了，說明上海也開始更加市場化的定價模式，對于一些高端樓盤來有積極意義。房地產政策目前也進入了‘不收緊’階段，不需要太悲觀。”