根據國家統計局日前發布的2018年前三季度經濟運行情況，三季度GDP增速放緩至6.5%，盡管較一、二季度有所回落，但不可忽視的是三季度固定資產投資尤其是民間投資增速大幅回升，顯示了市場信心正在提振，這樣的信心提振同樣反映在處于政策調控下的房地產市場。

房地產市場規模持續增長，處于不同發展階段的全國房企們，也在快速調整自己的發展戰略。當初，還在強調“小而美”的新希望地產，近年來如黑馬般在行業不斷壯大前行，實現了業績的快速增長。我們不禁好奇，綜合實力、品牌力雙雙躋身全國房企TOP50的新希望地產，三年前“小而美”設想是否還在？面對市場環境的改變，他們又將走向何方？

新希望地產總裁 張明貴

近日，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）特約專訪新希望地產總裁張明貴先生，為行業解答新希望地產高質量增長的深刻內核。

尋求企業健康發展，有能力穿越經濟周期

NBD：

從2015年國家提出供給側結構性改革，到2018年政府工作報告再次強調“高質量發展”，這場從上至下的經濟結構調整深刻地影響著房地產行業。房企過往的開發策略受到怎樣的挑戰？

張明貴：

中國是全球最好的市場，擁有穩定的社會秩序和強大的經濟動能，在這個發展健康的國度，短時期內的行業波動放到更長的趨勢來看，都是穩定且健康的，所以我們不必局限在一個節點。對于任何一個行業而言，其出臺的政策調控措施，核心目的都是讓這個行業健康、持續地發展，并非要限制某個行業，房地產亦是如此，政策的出發點、落腳點是為了保障房地產高質量發展，而不是限制房地產行業的發展或者不發展。當然，不同城市、區域的發展階段不同，因城施策才是科學的。

同時，從房產的資產和財富屬性來看，可替代的品類不多，像歐美一些發達區域城市化率超90%的市場，一樣也有規模化的房產交易，只不過二手房交易的比重要高一些。反觀目前我國城市化發展階段，全國每年持續新增家庭過千萬，房地產還處于剛性需求和改善型需求并存的時代。不過，鑒于不同城市及不同區域，也出現市場波動有增有降的不同態勢，本質上還是取決于城市的綜合發展水平及影響行業關鍵要素的差別。

所以，我們對房地產這個行業本身的發展有信心，并不會因為一時的困難而有所改變，未來中國經濟的高質量發展和新型城鎮化的紅利中，優秀穩健的房企也將獲得持續的市場機遇，我們踏踏實實做企業，還有很長的發展階段。

NBD：

目前，市場上房企普遍焦慮情緒嚴重，下半年紛紛喊出了“房企過冬”，你如何看待當下的行業現狀？

張明貴：

確實，今年房企普遍都不好過，資金、土地、人力、環境均受到影響產生了波動，但也要正確看待，因為每個行業都有其周期性，一個優秀的企業應該保持一個健康發展的心態。新希望是改革開放第一代民營企業，在36年的發展史中，各種周期我們都經歷過，出現波峰或波谷其實都是正常的。國家目前提出降杠桿，我非常認可，逐漸把杠桿降一降是合理的，我們應當看到行業的周期性，房企要發展必須具備穿越各種周期的基本能力。

同時對于當前的市場環境我們應當理性地看待，這不是長期性的，而是一種手段，發達國家同樣也有類似的調控手段，比如金融調控、稅收調控等，類似澳洲市場就有提高境外購買成本、提升融資門檻等政策，不論國內還是國外，房地產市場上看得見看不見的手相互交錯，最終目的都是為了維護行業發展。可以預見，未來房地產市場的發展環境，一定是綜合性手段，不會是政策的一刀切。

我們是做實業、做產業出身，骨子里講求穩健務實。回顧我們的發展軌跡，我們清楚，任何行業在其周期內起起伏伏是正常的。在十萬億體量的房地產市場，如果企業心態是投機肯定就不適宜，如今房企需要保持好的心態，煉好自身內功，提升企業經營、現金流、杠桿預期和政策把握等管理能力，準確判斷政策方向、經濟發展趨勢，穩健布局、尋求健康持續的發展。

新希望地產全品牌產業鏈

全國深化布局，拿地看中城市能力

NBD：

縱觀當下，部分重點城市的市場降溫明顯，在影響房企銷售回款的同時，也讓房企在儲備糧倉的過程中更為謹慎，閉著眼睛拿地的時代一去不復返。獲地對企業而言，不在是一項普通的投資業務，作為全國房企綜合實力TOP50的新希望地產，每次均能以低溢價獲得優質土地，在獲地方面您有什么獨門技術？

張明貴：

其實談不上什么獨門技術。對新希望地產來說，選擇哪些城市入駐、如何拿地、何時拿地，已經是一套頗為成熟的內部標準管理體系。近年來，我們城市版圖從西南大本營逐步擴展到沿海及全國，源源不斷地將高品質項目輸入新進城市，并實現對每個進駐城市的深耕，從我們重點布局的城市能級看，均是新一線、強二線城市。

對于投資方面的壓力，每個企業對市場感知不盡相同，必須根據自身狀況來判斷，既保持持續健康發展，又做到合理的布局。對于城市進入的原則，我們新希望地產堅持選擇那些可以穿越經濟周期的城市，因為這些城市在面對行業調整時，自我修復的基礎和能力都比較好。因此，長期在觀察城市房價正常水平和經濟能級之后，我們堅持穩健投資戰略，所以在拿地上更多的是需要考慮節奏和頭寸。

規模合理增長，科學周轉拒絕標準化

NBD：

目前，大部分房企都表示規模是房企的生死線，那么“規模意味著話語權”這句話對新希望地產是否同樣適用？根據億翰智庫的數據顯示，新希望地產在今年上半年的銷售金額為160.7億元，同比增長98.4%，當初新希望地產做“小而美”的房企設想今日是否還在堅持？

張明貴：

我認為“規模意味著話語權”這句話，在各個行業內或許都能適用，但是企業的發展規模也是有天花板的。我們集團是一家以農業食品為核心主業的產業集團，其主業非常凸出，我們的地產板塊是作為集團的一個補充產業，所以這樣“小而美”的定位決定了我們不會把地產的規模做得特別大，但房企的成長需要規模，我們爭取可以做成一家“中型房企”。

你可能會問我，一家中型房企的規模有多大？核心取決于我們自己能夠承受多大的風險和杠桿的能力，一定講求規模在可控范圍內是適度的、健康的、合理的。我想說，我們新希望地產一直沒想過做冠軍，但我們企業同樣需要發展和成長，所以我們希望不會缺席這場競爭。

新希望地產 D10天府 外景實拍圖

NBD：

對于房地產的高周轉問題，市場認為高周轉更多的是從拿地的規模、投資邏輯和預售條件這幾個方面去研判和執行，并不是一味地通過壓縮標準工期來實現。那么，您如何看高周轉的發展模式？

張明貴：

房地產的民生屬性較重，聚光燈下影響力往往被放大，而房企對高周轉強調比較多，大家把它當成地產的標簽了。個人認為，高周轉不具褒貶，它是絕大多數行業經營水平的體現，尤其是重資產企業、資金密集企業。第二，高周轉也是有前提的，它不是前決條件，高周轉的前提一定是對質量的把控和讓客戶真正滿意。

我們新希望地產，一直以來堅持的是“科學周轉”的發展戰略。

周轉快不快不是看第一棒，開盤第一棒跑得快后面不一定接得住。對深耕城市，我們提前兩三年就開始進行城市研究，拿地前半年就開始做設計，深入到客戶的需求中。新希望地產項目開盤周期6～10個月，效率還算正常，但是產品讓客戶滿意，雖然晚開盤兩、三個月，但是整體銷售周期大大縮短，客戶覺得新希望產品好還幫我們推薦，我們賣得快，反而更快到達終點。比如我們在寧波的第一個項目，在當前的市場環境下還能實現開盤800套一次賣光的成績，這就是用情節和情懷做產品。我不認為做好產品和經營管理有沖突，和龜兔賽跑一樣，把別人做不好的我們做好，不打破自然規律，不因噎廢食，欲速則不達，謀定而后動，把品質做到位，這就是我理解的科學周轉。

我們的開發原則，是既追求高品質又要滿足科學周轉。我們反復強調“品質不為成本讓步，品質不為進度讓步”理念，因為房地產是低頻消費，我們的客戶可能一生就買一次房，房屋的品質、居住的舒適度是首位的。房企的高周轉會講求標準化，甚至一個大型小區設計很少的戶型，這種我們不敢去嘗試。我們新希望明令禁止這樣的標準化，我們認為不同城市、不同區域、不同客群的居住需求均不相同，我們的產品一定是基于客群和市場階段的判斷，必須客戶滿意，在新希望你絕對找不出一模一樣的戶型。我們新希望標準化的不是產品，而且標準工具、工藝和品質，用工作方法標準化給與每個產品合理的研發時間。

新希望地產 D10天府 內景實拍圖

NBD：

現在成都的D10天府項目，是新希望地產唯一高端“天系”產品，也是今年全國入選“中國建筑新地標”的住宅產品，該項目以品質和市場的獨特性引起了市場的廣泛關注，我們想了解您對這個項目有著怎樣的情懷和思考？

張明貴：

（笑）剛剛我們說過周轉的話題，要是說到D10天府，那她肯定是一個非常不成功的周轉案例。2016年6月新希望地產競得成都錦江區一宗約46畝的商住用地，時至2018年才對外亮相，就是如今的D10天府。

新希望地產的每個項目、所有環節和方案我都會親自審閱，我個人的追求是品質與體驗一定要超越客戶的預期，而其中D10天府我是別具感情的。她是城市極好的位置，從房企來說這么好的位置和資源，是不可再生的，我們不可辜負這座城市、不可辜負這片熱土，所以我們找了國內外知名的設計公司，對售樓部、總坪、園林等每一個細節進行深究，我自己就參與了上百稿的修改、設計期間反復推敲，無人機勘察從冬天飛到夏天再飛到冬天，到規劃局報審前我自己就推翻過很多次。2016到現在兩年過去了，我們最終才讓自己滿意。

我認為，地標產品不是僅僅是建筑本身，必須能夠承載這座城市的文化和感覺。

D10天府筑造在老成都曾經的蜀王府之上，橫貫600年的金融寶地東大街，所以在建筑風格上必須經得起時間的考量。現在，展示區建筑采用芙蓉花的曲面設計，造價成本不菲，但這是我們需要的樣子，這個項目承載了成都城市發展歷史與文明，也兼具了城市的現代時尚和繁華，新希望一定要對得起這片土地，為成都留下一份記憶。我從來沒有覺得她是豪宅，我期待D10天府的感觸是舒適、輕巧和實在，不是用錢堆砌。目前D10天府堅持的理念，是一個“城市會客廳”的面貌，用更人性化、更科學的戶型，讓家的生活空間動起來，在場景里家人、朋友完全聯通，做到空間尺度不浪費。

展示區開放至今，光是全國同行來訪就有600多組，大家的評價都很好的。我們不僅希望D10天府成為成都永久性地標，更希望這個作品得到社會的認可和點贊。

順應政策發展，布局文旅振興鄉村

新希望地產 東進新希望運動吉尼斯效果圖

NBD：

政策層面提出要堅持農業農村優先發展，首次提出實施鄉村振興戰略。據了解，新希望地產目前也開始涉足文旅等領域，請問新希望將采用怎樣的發展模式？

張明貴：

鄉村振興、關注三農是國家偉大的戰略，在我看來“實施鄉村振興戰略”就是農村的改革開放。國家大戰略的落地有一個過程，如果只依托農村自身做是不具備條件的。新希望發展于田間地頭，一二三產全覆蓋、全涉及，是為扎根于民生實業的龍頭企業，鄉村振興中我們一定是探索者，一定要積極投身參與。圍繞“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”20個字方針，讓城市資本到農村去，發揮自身產業優勢，加快推進農村經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設和生態文明建設。

當下大家都還是起步階段，我們已有專門的團隊和政府一起去探索和研究，這是我們本來應該做的事情，因為我們扎根農村，我們是農民，我們有技術、有資金。今年，新希望提出做“十萬綠領計劃”，并在新津做了“鄉村振興研究院”，我們還和農科院合作，給農村賦能。新希望地產從文旅、運動、醫療、康養領域去探索，希望開創一個集“三產融合”和“三生融合”為一體的新型鄉村振興模式，并依托新希望集團的產業優勢，真正實現產城一體的有機融合，截至目前我們已在部分城市進行試點，希望通過我們大量的渠道優勢、產業優勢為鄉村發展提供支持。

后記 ：

“農村穩則天下安，農業興則基礎牢，農民富則國家盛”。可以看到，通過積極參與鄉村振興戰略，新希望集團抓住了繼當年鄉鎮企業大發展之后農業農村發展的又一次戰略機遇，發揮自身的優勢積極投身在鄉村振興的浪潮中。而文旅小鎮，能否成為新希望地產未來新的經濟增長點，我們拭目以待。