每經記者｜程成 攝影報道    每經編輯｜魏文藝    

作為明發集團在華東地區最大的商業地產項目，總面積超過42萬平方米的南京明發商業廣場，曾因緊鄰南京南站以及地鐵1號線、3號線等概念，在銷售之初曾有過“一鋪難求”的盛況。公開信息顯示，2008年銷售之初，明發商業廣場內的商住公寓售價曾接近9000元/平方米，商鋪售價也在10000元~60000元/平方米。

然而，自2011年開業以來，位置、交通的利好并未給明發商業廣場帶來人流，而其卻因空置率過高、業態雜亂而始終飽受詬病。

10月16日，《每日經濟新聞》記者實地探訪南京明發商業廣場后發現，有著近3000間鋪面的該商業廣場業態布局混亂、設施破損嚴重，除沿街商鋪出租情況尚可外，廣場內部的商鋪大多處于空置狀態，二、三層的部分商鋪更是被個人中介轉做公寓對外出租，開業7年的商場已顯“破敗”跡象。

南京明發商業廣場內部分商鋪大門緊鎖、人跡罕至

商鋪的“外熱”與“內冷”

《每日經濟新聞》記者從高鐵南京南站北出口出來，向東步行至明城大道后，再往北步行至繞城路便來到達明發商業廣場，全程花了約十分鐘。而如果選擇乘坐地鐵3號線的話，到達明發商業廣場僅需要2、3分鐘，交通十分便利。

以明城大道為間隔，明發商業廣場由西側的A、B區，及東側的C、D區組成。西側的A、B區面積最大，人流也相對較多；東側的C、D區以明發國際大酒店、電子電器市場等業態為主，人流相對較少。

從明城大道拐進明發商業廣場的A、B區，首先映入眼簾的是永輝超市的招牌。作為明發商業廣場內的主力店鋪，永輝超市在此營業已超6年時間，超市門前的路面上停滿了機動車。

沿著商場外圍的商業街走過去，各類餐飲店鋪沿街一字排開，因正值午飯時間，來此就餐的人并不少。除路邊堆放的建筑垃圾略顯雜亂外，明發商業廣場與其他商場并無太大差別，呈現出一派熱鬧景象。“我這個商鋪沿著街，人流也比較大，生意還可以。”一家餐飲店店主告訴《每日經濟新聞》記者。

然而進入商業廣場內部，卻又是另外一番景象。

穿過商場主通道，一座下沉式廣場進入記者視線，一艘以水泥制成、近5層樓高的“海盜船”居于廣場內的水池中。斑駁的外墻、用木板阻隔的通道，讓廣場內的這個標志性建筑褪色不少。

站在下沉式廣場的通道內向四周望去，除了一樓的部分商鋪開著門外，負一樓、二樓、三樓的大部分商鋪都大門緊閉。似乎只有來往穿梭的外賣小哥，在展示著這座巨型商業廣場的“人氣”。

“緊挨著南京南站還有地鐵1號線和3號線。”明發商業廣場部一房產中介告訴《每日經濟新聞》記者：“現在你看到的商場內部的這些商鋪，一樓的位置好一點的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每個平方米每個月還要交4塊錢的物業費。”

“反正租金便宜，能干的下去就干，實在干不下去就搬走。”多位店主向《每日經濟新聞》記者表示：“商場位置這么好，交通也不差，但人流量就是這么少，這么大的商場生意這么差，可惜嘍！”

不過在廣場內部的部分外賣餐飲店主看來，人氣不旺并不影響自家的生意。“我們主要做外賣，這里也就是個廚房，只要租金便宜，有沒有人氣無所謂。”一餐飲店主對記者說。

南京明發商業廣場內漆面脫落、疏于維護的標志性建筑“海盜船”

部分商鋪轉做公寓對外出租

《每日經濟新聞》記者在商業廣場內看到，鋪面雖多，但人氣確實不旺。僅一樓的鋪面就有近620間，而整個商業廣場的鋪面近3000家。除外賣餐飲店能見到外賣小哥，以及部分物流公司稍有人氣外，其他鋪面大多無人光顧。

在業態上，整個商場也顯得雜亂無章。除了外賣餐飲外，還有賓館、裝修公司、文化公司、培訓公司、物流公司、茶葉店、網吧、電子商務公司、影院，以及各類工作室等。

如果說一樓還能看到來往的行人，那么在商場的二樓卻少見行人。而在三樓、四樓更是“人跡罕至”，只是偶爾能看到開著門的工作室。

記者粗略估計，一樓的近620間鋪面，開門營業的接近一半，而二樓開門營業的鋪面不到3成，三樓、四樓則更少。

“二樓、三樓確實不太好租，但是租金和售價也低啊。”上述房產中介人士告訴《每日經濟新聞》記者：“二樓的租金也就一千（元）出頭，三樓的一些鋪子還不到一千（元）呢。即使賣的話，二樓、三樓的鋪子一個平方大概也就1萬5、6（元）左右，一間鋪子才60多萬（元），比外面的住宅便宜多了。”

正因為高層的商鋪對外出租不易，才催生了這些商鋪向以居住為主的各類“賓館”轉型以謀求出路。

南京明發商業廣場二樓、三樓部分商鋪被改為公寓對外出租

記者在商業廣場的二樓、三樓走訪時發現，大大小小的“賓館”“公寓”有近10家之多，此外還有不少個人中介將商鋪改為公寓向外出租。

記者聯系了一家個人租房中介，其帶著記者打開了三樓一間商鋪的房門。記者看到，這間近60平方米的商鋪，被分割成2間房，外面的一間房有20多平方米帶窗戶，里面的一間房有30多平方米沒有窗戶，但都配置有衛生間、床、電視等簡易家具。

“外面這間小的房租1500（元），里面這間大的房租1400（元），每個月寬帶費50（元），電費1塊2一度，水3塊9一噸，物業費每個平方每月4塊。”該中介表示：“如果想要便宜的，我這邊還有小一點的。”

在商場內走訪時，記者發現三樓的過道內晾曬著不少衣物，有著明顯的居住氛圍。

《每日經濟新聞》記者注意到，偌大的廣場內，公共設施也鮮有維護、修補的跡象：屋頂掉落的石膏板比比皆是，護欄上的部分玻璃也已破碎，部分墻面的石材也已破損，處處流露出“破敗”景象。

“商場太大，鋪子太多，開發商當初都是分割著賣鋪子，小一點的40多平方米，大一點的60多平方米，也沒有統一的規劃和招商。”上述房產中介向記者表示。

在該中介看來，正是因為商鋪的散售和缺乏統一規劃，才讓整個商場顯得混亂，隨之而來的是人氣的下滑，以及商場的破敗。“只要你肯出租金，都能從房東那里租到房子，房東才不管你是干餐飲，還是搞培訓、做公寓什么的。”該中介表示。

“高層的商鋪要么租給別人開賓館，要么賣給周邊的拆遷戶自住。”上述房產中介告訴《每日經濟新聞》記者：“這個45平方米的鋪子6、7年前買的時候都快60萬（元）了，現在對外賣也才65萬（元）。再看看現在住宅漲成什么樣了，當初投資這些商鋪的人真是虧死了。”