2018年初以來，鄭州億達科技新城，長沙億達智造產業小鎮、長沙億達智慧科技中心、成都億達天府智慧交通科技城、重慶億達創智廣場等一系列重大產業園區投資項目陸續摘得土地、開工建設，繼投資開發大連軟件園、大連生態科技創新城、武漢軟件新城之后，億達中國吹響了新一輪全國布局的號角。

作為國內企業主導的產城融合開發模式的領航者，億達中國自1998年始，已在產城融合的發展道路上深耕20載。當此之際，億達的強勢出擊自然格外引人矚目。隨著“全國主流媒體億達中國園區行”活動，走近億達中國近身打量，其獨特市場步調的幕后玄機，由此也清晰地浮出水面。

大連軟件園——億達中國產城融合開山之作

1998年，彼時國內對軟件產業園區的認知和理解尚處在模糊混沌狀態，在一片懷疑的目光注視下，大連軟件園蹣跚起步，億達中國由此投身產城融合。

僅僅幾年時間，伴隨著大連軟件產業的飛速發展，大連軟件園聲名鵲起，甚至連大洋彼岸的托馬斯·弗里德曼都專程來此造訪，并把大連之行的觀感寫進他那本大名鼎鼎的《世界是平的》。如今，大連軟件園已發展成為國內最具國際化特色、集產學研于一體的專業化軟件園區、亞太軟件服務和創新中心、最具規模的ITO/BPO產業基地。放在如今產業地產風起云涌的行業大勢背景下審視，大連軟件園模式無疑是國內產業地產的開山之作和無可置疑的一面旗幟。

經過20年的持續發展，在大連軟件園區域，如今已經聚集了包括簡柏特、IBM、埃森哲、惠普等60余家世界500強企業在內的近前家軟件企業，超過10萬名軟件人才，是大連單位GDP貢獻度最高、能耗最低的綠色增長區。在大連軟件園的帶動下，大連軟件和信息服務業已成為這座城市的支柱產業和嶄新的城市名片。很多企業在入園后獲得了高速的發展：2003年入園的IBM，15年中人員規模擴充了超過160倍；擁有逾8000名員工，是IBM中國規模最大的分支機構；再比如媒體團深度考察的思科，通過大連軟件園獨步江湖的BOT模式，迅速完成了落地、成長、壯大的發展歷程，已成為其全球業務的重要布點；再比如埃森哲，從剛開始入駐大連軟件園時幾千平方米的辦公面積，到后期委托億達為其定制專屬辦公樓，再到現在遷入90000平方米的大連軟件園信息谷專屬園區，人員規模、業務規模迅速擴張。而大批入園企業的良好發展和業界口碑，吸引著其相關上下游企業加速集聚，構建起完整的產業生態鏈。

作為產城融合的典范園區，深度打量大連軟件園模式，可窺見億達中國產城融合領先一步的價值向度。

第一個直接顯著的作用是改善了區域人口的結構，提升了人群的文化水準與道德修養，潛移默化地把更文明、更高尚、更有序的工作生活狀態植入其中。同時高智人才所具備的活躍思維，充滿了創造力與正義感，使這里成為優雅與時尚并存、文明與熱情并蓄的活力社區，引領著現代社會的文化發展方向。

人才匯聚所帶來的效應還延伸到了區域發展的各個方面。首先，高收入、高品質人群的匯聚引發了對于高尚社區、優質生活環境、高端消費設施的需求，促使高質城市生活元素向這里快速集中。據統計，在大連軟件園周邊的高端社區數以十計，區域價值在十幾年內更是翻番向上。而各種品牌教育機構、醫療設施，豐富高端的生活娛樂設施，如咖啡館、西餐廳、電影院、購物中心在大連軟件園區域比比皆是——人們在這里工作、受教、居住，樂享生活。據測算，每名在此工作的軟件工程師，都可帶動餐飲、酒店、航空、出租、物流等相關行業8人就業，這里成為了名副其實的城市發展推進中心，實現了城市化配套的持續完善，產城融合由此而瓜熟蒂落。

2009年，聯合國國際花園社區金獎花落大連軟件園，這也讓人們對于大連軟件園這一“花園社區”有了更豐富的認識。花園社區，絕不僅僅只是居住環境的優美，更應是一種有生命力的、可持續的園區狀態，有產有城，產城融合。一個有生命力的社區，一定要有自己的核心產業，這是其他社區元素得以活躍存在的基礎，關于這一點大連軟件園做出了最好的示范：以產業發展帶動人才聚集，繼而帶來消費增長，成就區域繁榮，推動環境提升；美化的環境又作為資本繼續吸引更多的企業、更多的人才聚集，這是一個可反復執行的發展良性循環，也是一個成熟的產城融合生態園區——大連軟件園所呈現的最質樸、本真的狀態。

大連生態科技創新城——億達中國由園到城的跨越

2009年，為踐行中央關于轉變經濟發展方式、推進創新型國家建設的戰略部署，帶動大連經濟社會實現綠色發展和包容性增長，大連生態科技創新城醞釀而生。擁有大連軟件園成功開發運營經驗的億達中國，責無旁貸地擔當起新城發展商和運營商的角色和責任。

億達中國在新城建設之初就提出：新城在產業領域重點發展低碳經濟，在經濟領域探索綜合開發模式，在社會領域謀求綠色、和諧、可持續的科學發展。這與“堅持人與自然和諧共生，必須樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，堅持節約資源和保護環境的基本國策”不謀而合。億達中國從2010年開始在15.26平方公里的新城核心區打造“產城融合”的新樣板并書寫了多個“第一”：與美國、日本等十幾個國家建立了生態技術方面的深入合作，引進多項首次進入中國的智能和生態技術；創造了單個項目集合全球頂級設計公司數量最多的紀錄，SOM、MVE等頂級設計機構以綠色、開放、共享的理念，與億達中國共同勾畫新城藍圖。

充分體現人文關懷，讓不同人群更加和諧相處，這是億達中國在“產城融合”過程中最為重視的問題。億達通過一系列努力，將原住民的土地轉化為高端生產服務業的園區資產，讓農民變成資產擁有者，享受到新城帶來的紅利——新城核心區所在地大東溝村此前是甘井子區的一個自然村，經濟水平位列甘區末位，住房老舊，交通閉塞。新城核心區建設前，億達中國首先完成了大東溝村的改造——2010年，全村606戶居民搬進億達中國為其建設的1400余套花園洋房新居，人均居住面積增長60%以上；億達中國建設了集中式商業及長租公寓作為村集體所屬物業，負責統一招商運營，收益由村民以股份制方式長期分享；在新城建設和運營過程中，優先雇傭本地村民以促進就業、增收。這套安置原住民的“大東溝村模式”成為實踐“三新工程”的成功范例。

如何打破以往傳統產業園區建設“產業第一”的老模式，實現城市可持續發展，一個當時人們不敢想的綠色指標應運而生：區域綠化面積達到50%以上，人均公共綠地面積達到15平米以上，萬元GDP降耗位居全國領先水平。為此，億達中國遵循保護原生態、再造新生態的理念，將以牧城驛湖濱公園為代表的五大公園體系一一呈現，成為新城發展綠化生態的重要頂層設計。2012年，以生態建筑、生態城市等為主體的六部生態導則正式出爐。“造城”過程中的每一個行為是否符合生態指標，都有一套完善的評價體系來考量，這就是億達中國獨創的“牧城驛指數”。

2010年，隨著新城動工建設，億達中國的產業人再次集結，與政府一道走出去，推介新城、全球招商。2012年，新城一期產業樓投入使用，以Goodyear、Citibank、HITACHI、Panasonic等為代表的500強企業，以華宇、科大聚龍等為代表的行業龍頭企業紛紛進駐。華宇軟件從最初在新城租用幾百平寫字間到委托億達為其定制18000平專屬辦公樓，企業幾年間實現了快速跨越成長。

2016年1月，世界500強企業Wipro在新城落戶，之后其業務的迅猛發展很快帶來了龍頭效應。2018年5月，印度國家軟件和服務業企業行業協會（NASSCOM）與大連市合作項目——NASSCOM（大連）IT產業走廊盛大開園，該項目由億達中國建設運營，規劃總面積為40萬平方米，將重點發展人工智能、關鍵設備、高端芯片等產業，開展高端外包及創新型服務。未來三年內，將有不少于30家印度企業入駐。NASSCOM高級總監葛根先生表示：“我們對大連生態科技創新城廣闊的發展前景、良好的企業服務和優質的園區平臺非常滿意，期望由此搭建一個中印深度合作的平臺。”

如今，以Wipro為代表的世界500強企業，以華宇為代表的IT名企，以正昊源為代表的生物科技類企業，以Goodyear為代表的總部企業以及NASSCOM（大連）IT產業走廊、金融產業園、人力資源產業園等為代表的九大平臺園區正在聚合成新的產業格局，廣博的行業跨度更讓新城的未來充滿了期待。

武漢軟件新城——億達中國產城融合首個成功“過河卒子”

先后成功建設運營大連軟件園、大連生態科技創新城，讓億達中國積累了深耕產業地產的經驗，凝聚了大批粘性極高的客戶，梳理出被實踐證明為切實可行的產城融合的發展模式，也給了億達中國走出大連、布局全國的基礎和信心。

江城武漢，湖北省省會，中部地區中心城市，長江經濟帶核心城市，重要的交通樞紐、科教基地、工業基地，也是中國軟件名城。億達走出大連、布局全國的首個戰略布子——武漢軟件新城，就坐落在武漢嚴西湖畔的花山生態新城內。

9月初的武漢花山，山水靈動，風光秀美。作為著名的武漢創建國家軟件名城的重要載體，規劃中的武漢軟件新城已大部建成，呈現出秀麗的新城風貌。這里與大連生態科技創新城高度神似。據億達中國武漢公司的工作人員介紹，事實上，這里就是大連生態科技創新城規劃藍圖的升級版。

游走在武漢軟件新城街頭，道路兩旁樹影搖曳、綠葉婆娑，十分安靜。在這表面的平靜之下，究竟蘊藏著怎樣的能量與活力呢？帶著這個問號，走進了路邊一幢幢錯落有致的產業樓。

在武漢軟件新城C11棟，拜訪了剛入園四個月的未來組公司——這是一家對武漢軟件新城心儀已久，從其他園區跳槽而來的的高科技公司。據了解，未來組專注于三代測序技術開發和應用推廣，已成為世界領先三代測序基因組中心。未來組的管理團隊表示，入住新的辦公空間后，出色的硬環境和優異的軟服務讓企業更加專注自身發展，為合作伙伴提供專業優質的服務。

在武漢軟件新城C20棟，入園不久的武漢安天科技公司被公認為“準獨角獸”企業，是國內手機反病毒技術的行業翹楚。安天公司相關負責人表示，基于前期的技術開發成果和市場培育，今年，公司將迎來高速增長。武漢軟件新城的軟硬條件為公司未來增長提供了有力保障。

據了解，武漢軟件新城已聚集包括IBM、法國陽獅、飛利浦、國家電網等世界500強企業，軟通動力、中軟國際、文思海輝、明源、安天信息、未來組等軟件信息技術類行業百強企業，泰康人壽、華奧安防、湖北工建等上市公司，入園企業人從業員規模突破萬人，武漢軟件新城的新一代信息技術產業集群已初具規模，入駐企業80%以上為高科技企業，高科技導向性的產業聚集能量日益凸顯。于此同時，武漢軟件新城出色的軟硬件環境吸引了一大批楚才回漢創業。六年來，這里聚集了武漢市“城市合伙人”3人，國家“千人計劃”11人，“3551光谷人才計劃”15人，湖北省“百人計劃”16人，園區人才平均年齡26歲。花山腳下、嚴西湖畔的武漢軟件新城儼然成為一片充滿朝氣、培育創新的沃土。

如果從業界的角度來審視，可能對武漢軟件新城的運營節奏有更為直觀的印象：自2012年始，總面積為74萬平方米的一、二、三項目陸續開工建設、投入使用。目前一、二期已實現滿租，三期入駐率超50%。此外，規劃建筑面積共50萬平方米的四期、五期項目即將開工建設。

從以上驕人業績我們可以感受到，億達中國在布子武漢至今的6年時間里，以穩健的推進節奏，出色的運行質量，以及優良的經營業績，足以成為億達中國進一步加速全國布局的信心籌碼和寄予更高期望的成功樣板，更將成為中國“產城融合”發展模式的武漢樣本。

輕資產運營——億達中國撬動重資產投資的杠桿支點

從大連軟件園到大連生態科技創新城，億達中國實現了從園到城的跨越；從大連到武漢，億達中國完成了從深耕大連到全國拓展的重資產領域的真正突破。但在眾多房地產企業紛紛進入產業地產領域、競爭日趨白熱化的時代，億達中國如何不斷開拓全國市場、保持行業先行者的地位，實現經營業績的持續穩定增長？僅靠重資產投拓單軸驅動，已滿足不了億達中國的發展需求。

億達中國2014年在港交所主板上市后，深度審視自身優勢，結合國內產業園區市場現狀，明確提出了“深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、珠三角、中西部及其他經濟活躍區”的戰略布局，在2015年提出了“輕重并舉、以輕帶重、以重促輕”的發展策略，將重資產投拓過程中百煉成鋼形成的管理模式和客戶資源優勢，作為下一步發展的重要驅動力。即，組建輕資產運營團隊，憑借成功管理模式輸出和優秀的產業資源導入的輕資產運營模式，作為億達中國全國拓展的先導力量沖鋒在前，為后期是否實施產業園區重資產投資提供戰略決策基礎。而且，在具體操作中，這一套“拳法”已被證明為實際有效——億達中國之前在武漢的成功布局，就得益于2006年受武漢東湖高新區管委會的委托，參與建設、運營武漢光谷軟件園。初到武漢的億達中國團隊迅速完善軟件園的配套設施，引入針對性的服務、專業的運營模式和豐富的客戶資源。先后為園區導入IBM、惠普、華為等信息技術企業，入園企業由30多家增長到400多家，從業人員從不到2000人發展到30000余人，快速形成了軟件和信息服務企業集聚，各級政府認可億達中國在產業園區運營方面的過硬本領，才有了億達中國的深耕武漢、才有了今天的武漢軟件新城。

億達中國提供的數據顯示，截至目前，億達中國已在北京、上海、深圳、天津、鄭州、合肥、蘇州、成都、重慶、長沙、西安、哈爾濱等近20個城市，運營30余個產業園區項目，市場版圖涵蓋京津冀、長三角、珠三角、中西部及其他地區經濟活躍區域的廣大范圍，運營園區總面積超過800萬平方米，并且在持續擴大規模。

北京中關村壹號是億達中國輕資產業務在京津冀核心區域的重要布子和代表項目，位于中關村科學城北區核心區，是北京市重點項目、中關村研發服務產業標志性聚集區、北清路高新科技產業地標性建筑群，占地面積20萬平方米，建筑面積50萬平方米。中關村壹號是北京首個集綠色建筑、LEED、健康建筑三認證于一體的項目，集企業辦公、高端商務、活力商業于一體，以人工智能為產業主導方向，聚焦人工智能、高新技術等前沿產業，重點引入人工智能的領軍企業、隱形冠軍企業、獨角獸企業和種子企業，致力于打造成具有世界影響力的全球人工智能創新中心。

成都西部地理信息科技產業園，是億達中國輕資產業務在中西部地區的代表項目，項目位于成都市金牛區，是西部地區規模最大、技術水平領先的地理信息產業園，占地面積24萬平方米，建筑面積70萬平方米，是“全國八個北斗產業特色園區”之一、“國家級地理信息產業示范園區”、“省級高科技產業示范園區”及“四川省重點建設項目”。

北京億達麗澤中心、上海億達北虹橋創業城、深圳海科興戰略新興產業園、合肥廬陽大數據產業園、合肥瑤海都市科技工業園、蘇州高鐵新城、蘇州億達尚金灣總部經濟園、長沙梅溪湖創新中心、湘潭九華創新創業園、成都國賓總部基地、中國（綿陽）科技城軟件產業園、四川瀘州航空航天產業園、西安協同創新港、哈爾濱億達創投智慧谷……受限于時間和路線，本次全國主流媒體億達中國園區行所參觀考察的項目，只是億達中國受托運營的輕資產項目的一小部分，但億達中國輕資產項目在當地乃至全國的產業昭示性、產業聚集度、運營管理水平無不令人驚嘆。

據億達中國管理團隊介紹，按照公司總體戰略的規劃要求，輕資產運營團隊的總體任務使命包括熟悉了解目標市場和城市，培育和鍛煉團隊、拓展產業帶寬，實現產業導入，豐富全國客戶資源網絡，與當地政府達成深度互信等諸多內容。從資本的角度衡量，它更像杠桿的支點，輕資產項目的運營質量、特別是管理團隊所體現出的能力水平，將撬動和整合多方面資源，推動大手筆產業園區投資項目。而事實上，輕資產運營項目所蘊含的巨大發展空間很可能是被低估了。重資產項目因其高投資和大規模顯然更能引起關注，而在輕資產領域，億達中國在產城融合20年中所積累的深厚底蘊，在運營產業園區方面的成功模式和獨到優勢，代表著同業企業至少是到目前為止難以匹敵的核心競爭力。

在目前億達中國運營的30多個產業園區項目中，有三分之二是由各地政府部門委托億達中國項目團隊運營的園區。通常的模式是，億達中國首先在一座城市獲得一個輕資產項目的運營權，在這種情況下的運營效果總是利潤微薄。當一個團隊的管理能力、特別是產業導入能力釋放出來，并真正獲得當地政府部門的認可，能夠同時運營多個輕資產項目，其邊際成本有效降低，而效益水平則獲得大幅度的提升。由此，億達中國管理層認為，億達中國的輕資產運營極具成長空間。它不僅是撬動公司重資產項目的杠桿支點，同時也完全有能力成為撬動巨大的國內輕資產市場的杠桿支點。

按照億達中國的發展規劃，今年內，公司運營的輕資產項目的總規模力爭超過1000萬平方米，未來3至5年，這一規模將努力達到和超過3000萬平方米。

在不被關注的市場版圖中隱含的巨大空間和能力潛質，也許是億達中國手中緊扣而又一直隱而不宣的能量張力，也是更值得被關注的市場籌碼。

頂層設計——嚴謹務實設定未來前進路徑

7月，億達中國高管團隊在京召開年中工作會議，會議主題就是進一步強化公司核心能力，平衡發展輕、重資產業務，積極穩健地推進全國戰略布局的實施。毫無疑問，踐行產城融合二十年之際，億達中國內部已扣響再出發的發令槍。

從2012年投資建設武漢軟件新城，到2018年多個重投項目的同時啟動，不難想見，億達中國為此次的大手筆醞釀已久，有備而來。

圍繞布局全國市場、更高層次推進產城融合模式的未來走向，億達中國進行了嚴謹的調研論證，依據“中國制造2025”的國家戰略，梳理構建符合自己特點優勢的智慧產業發展體系：以服務國家現代化建設為目標，積極響應國家號召，聚焦“軟件與服務外包、新一代信息技術、智能制造、高端裝備、大健康、科技金融、數字文創、節能環保”八大產業方向，支持和參與“軍民融合、創業創新、鄉村振興、一帶一路”四大戰略發展，構建億達智慧產業發展體系。

這一體系為億達中國的未來發展設定了一份更為清晰精準的前進路徑。最新啟動的鄭州、長沙、成都、重慶四大產業園區投資項目，每一個都是在反復調研論證的基礎上完成的精準產業定位。頂層設計的最終確立，意味著億達中國的前期市場準備告一段落，正在進入全面具體實施階段。而億達中國一貫的嚴謹務實，令人對其未來走勢高看一線。

對于已被證明是成熟高效的軟件園模式，億達中國也在不斷對其精雕細刻和進一步升級完善。作為深諳行業發展態勢和深知企業發展特點和需求的行業專家，億達中國的過人之處，就在于能為入園企業提供量身定做的全面解決方案，為他們在專業領域的拓展提供助力。作為更進一步的目標，億達中國未來將直接參與企業的成長，提供更直接的資金、資源方面的支持，成為他們事業的合作伙伴。

不論是在大連軟件園、大連生態科技城，還是武漢軟件新城，億達中國探索成型的產城融合的發展路徑清晰嚴謹而富有成效。包括億達中國目前在國內近20座城市運營的30多個園區，盡管這些園區定位不同，特色各異，但都折射出億達中國一個貫徹始終的理想，就是堅持打造“產城融合、協調發展”的智慧園區，并以此為載體，推動產業可持續發展。而在這個探索實踐的過程中，企業的發展定力顯得至關重要——就是需要沖破傳統房地產思維，耐住寂寞，經得起誘惑，特別是在實踐中磨礪培養出強大的產業整合能力，高效調動各方資源和要素，扮演好自己的多重角色。

關于產城融合的現狀與未來走向，億達中國同樣保持著清醒的自我認知。億達中國核心管理團隊在接受采訪時提出，產業是產城融合的根本，其中所蘊含的機遇與挑戰需要高度重視和謹慎應對，但模式輸出將面臨本地化適配等系列問題。或者說，在實施過程中不是簡單地將已有成功模式復制輸出，必須更多地考慮和尊重不同城市產業、客戶的優先發展，從而提煉出標準化的招商運營體系匹配于產業發展、助力產城融合，這需要一個進一步梳理、提煉和夯實的過程。

同樣，面對未來的重重挑戰，億達中國的產城融合也將在既有發展優勢的基礎上不斷優化升級，億達中國選擇的方向，就是打造智慧園區，形成更強大的核心競爭力。這是企業發展的需要，也是面對未來挑戰的不二選擇。流量驅動技術，技術驅動服務。大數據、云計算等新一代信息技術的廣泛應用、特別是其所呈現出的巨大市場價值，都預示出未來的園區運營模式，將不再是單純依靠人的服務。在互聯網+時代，構建系統性解決方案，為園區內的企業和人提供更細致更優質的服務，這是大勢所趨。基于這種判斷，億達中國組建專業團隊，開發匹配于園區運營的專業系統，結合億達原有的園區運營模式與經驗，打通線下與線上的全方位服務通路，全力建設園區工作、生活的閉合的場景與生態。并在億達中國所運營的輕、重資產園區全面鋪開。時機成熟后，智慧園區服務也將對外輸出，整合更多線上、線下資源，服務于更多的產業園區、產業客戶和產業人。

回望過去，億達中國以大連軟件園為原點的二十年深耕產城融合成功實踐，一直以“以產促城、產城融合、協調發展、共創價值”作為董道直行的宗旨，初心不改，久久為功，形成在行業獨具的核心競爭力。放在中國經濟轉型升級的大背景下衡量，億達中國則是緊扣時代脈搏，追蹤科技前沿，在助力中國經濟發展的同時，實現自身的重大轉型升級。在當今傳統地產企業和社會資本大舉涌入產業地產的市場態勢下，億達中國致力于做行業的樣板和標桿。

在產業園區發展之路二十年的重要節點，億達中國的再出發無疑濃墨重彩、引人矚目，未來的光榮與夢想盡在其中。而從觀察者的角度衡量，億達中國是否能夠像其預想的一樣，在一系列全新戰略領域如當年在軟件服務外包領域般長袖善舞？億達中國一向擅長的園區管理的模式輸出是否一如既往的無往不利？億達中國有能力用扎實的業績將市場的問號拉直！