中糧地產(000031)3月30日晚間發布公告，披露公司發行股份購買資產并募集配套資金的預案。預案顯示，中糧地產擬以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股股份。交易預估價格約為147.56億元，募集配套資金總金額約不超過24.26億元。

本次交易完成后，中糧地產將成為大悅城地產(00207.HK)的實際控制人。這標志著，在央企深化改革，強調“做強做優做大”和“提質增效”的發展方針下，中糧集團旗下的地產業務將通過同類合并，形成品牌合力，實現規模和競爭力的大幅提升，不斷提質增效，步入發展快車道。

深化央企改革實現優質資產整合

十九大報告和中央經濟工作會議均對國企改革提出了新任務，要從做強做優做大“國有企業”變轉為做強做優做大“國有資本”。這就要求今后的國企改革要進行更深層次的機制及資源融合，讓國企邁入高質量發展的新階段。中糧集團作為首批國有資本投資公司改革試點央企，為更好地貫徹國資委下發的國企改革精神，積極進行體制再造和混改，聚焦糧油糖棉核心主業，并對食品、金融、地產等主業進行專業化體制再造和整合。其中，地產板塊作為中糧集團專業化平臺之一，其資產占到了中糧集團總資產的25%左右，貢獻利潤占到中糧集團的40%左右。因此，地產板塊的資產整合也成為了中糧集團進行央企改革的重中之重。

中糧地產主營業務為住宅地產開發。作為全國最具影響力的房地產企業之一，中糧地產項目主要布局在北京、上海、深圳、成都、廈門等十七個城市，目前的主要產品為壹號系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等住宅產品。經過多年發展，中糧地產品牌在行業和已進入城市具有良好美譽度和品牌影響力，以優良的品質和完善的服務贏得了市場好評。根據中糧地產2017年年報，2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤9.45億元，較上年增長31.27%，基本每股收益0.52元，較上年增長30%，可見其運營效率持續提升。

大悅城地產是中糧集團旗下的商業地產公司，是專注于在中國境內開發、經營、銷售、出租及管理綜合體和商業物業的大型商業地產開發商及運營商。截至2017年底，在北京、上海等一、二線核心城市運營及在建的大悅城購物中心有14個，并擁有北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優質投資物業，上海大悅城天悅壹號等高質量銷售物業，以及三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店等國際頂級品牌高端酒店。該等物業項目均位于一線城市或重點二線城市的核心地段，位置卓越、質量出眾，具有良好的投資價值與增值空間。

大悅城作為其核心品牌，是國內商業地產領域中運營最為成功的品牌之一。在2017年12月6日，大悅城地產成功向市場推出了第二條產品線“大悅春風里”，聚焦區域商業，并與“大悅城”品牌形成互補優勢。

根據大悅城地產2017全年業績數據，大悅城地產全年營業收入117億元，同比上升67%；核心凈利潤19億元，同比上升220%；公司所有者本年應占核心凈利潤為8億元，同比上升163%；整體業績表現優良。其中大悅城購物中心租金收益達23億元，同比增長11%；商戶銷售額161億元，同比增長10%；連年實現雙位數增長。同時，大悅城地產平均融資成本僅為4.28%，在行業內處較低水平。

發揮品牌合力釋放整合協同效應

根據預案介紹，本次交易將為中糧地產主營的住宅業務注入新的商業地產元素，并通過發揮中糧地產和大悅城的品牌優勢，釋放住宅、商業板塊整合的協同效應。公司既能通過開發性業務的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續經營能力，通過持有與銷售相結合的雙輪驅動發展模式，不斷提高公司的競爭力。

本次交易完成后，中糧地產將成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的房地產專業化公司。中糧集團的地產業務將形成住宅、商業板塊的優勢互補，使雙方在融資、市場、人才、土地獲取、品牌等方面深度融合，有利于激勵機制的完善和運營效率的提升。

融資方面，通過增大體量、增強信用，整合后的企業融資成本有望降低，財務管理也將更加優化；市場方面，整合后的主體將更加有效地分配住宅與商業地產的資源，市場地位及市場份額也得到進一步提升；人才方面，雙方將在保持公司治理獨立性的基礎上建立優秀人才的共享機制，實現人力資源的最優配置；土地獲取方面，整合后的公司將擁有更多的話語權和靈活性，土地獲取能力進一步增強，為業績長期穩定增長奠定堅實基礎；品牌方面，雙方將對“中糧地產”及“大悅城地產”品牌進行深度融合，共同擴大品牌的市場影響力，將整合后的公司打造成為全業態的中國綜合性房地產旗艦平臺。

值得一提的是，由于中糧地產和大悅城地產同屬中糧集團體系內，在管理風格和企業文化方面大同小異，并購后，兩個公司在業務、管理體系、團隊和企業文化等方面仍將維持穩定。同時，中糧地產與大悅城地產潛在的同業競爭問題將得以有效消除，使雙方站在同一角度更加有效地分配住宅和商業資源，更加充分地參與外部市場競爭，實現風險共擔、利益共享。（劉凡）