每經編輯｜張楊運

房價高企的時代，對于很多人來說，買房幾乎是人生最大的一筆投資，因此在買房的過程中小心謹慎避免各種陷阱尤其重要。但是現實生活中，還是有不少人因為各種原因陷入了購房的糾紛中。

最近幾天，奧運冠軍秦凱、何姿夫妻就因為買房過程中的疏忽，與賣房人產生糾紛而對簿公堂，成為了熱議的話題。

▲圖片來源：何姿微博

何姿買房無法過戶，雙方對簿公堂

據北京青年報消息，2016年1月9日，何姿與賣房人簽訂房屋買賣合同購買北京來廣營鄉某房屋。合同約定成交價格為825萬，該房屋尚未取得房屋所有權證書，預計取得時間為2016年4月。合同規定，若交易所簽訂的買賣合同或文件，因為房產證的問題被解除、撤銷或認定無效，則承諾人應向另一方承擔相當于本合同約定成交價格的50%作為賠償金。

合同簽訂當天，何姿向賣家支付了70萬元定金。之后何姿將自有的北京的一處房子賣掉，積極準備購房款。她與賣房人多次溝通，但對方先是說房產證正在辦理過程中，之后又明確表示因個人原因無法取得房屋產權證書，無法辦理該房屋的權屬轉移登記。

▲圖文無關（圖片來源：視覺中國）

此后，雙方對賠償事宜進行溝通，達成一致意見，賣家賠償180萬元，返還定金70萬元。但沒想到賣房人又提出違約金180萬中應包含定金。因雙方意見無法統一，何姿于是將賣房人起訴到法院，要求對方返還70萬定金并賠償400多萬元。

2018年3月29日上午，該案在北京朝陽法院開庭。

在法庭上，何姿一方的代理人表示，除了要求返還定金還索賠400多萬元，是根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》以及2010年北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題指導意見試行通知》中的相關規定，對于房屋買賣中的增值部分，因被告原因導致原告未能取得該套房屋差額溢價的損失應由被告全額承擔。

賣房人一方的代理人則表示，他們同意返還定金70萬元，但不同意支付400多萬的賠償金和中介損失8萬元。他們認為己方不存在違約行為，是客觀原因造成不能履行合同，因為涉案房產是期房，購買時交了稅也辦下來了貸款，但在將所有貸款還清去辦房產證時，卻被告知網簽備案手續和被告方提供的身份信息不符，不給辦理房產證。到現在被告方自己都不知道是怎么回事。

▲圖文無關（圖片來源：視覺中國）

此外，代理人還表示，在得知房產證辦不下來后，被告方第一時間就告知了原告方這個情況，如果當時原告終止合同，損失就不會擴大，并且，房屋差價損失也沒有原告方說的那么多，原告方已經買了其他房屋，已經止損了。

索賠400萬引爭議

據悉，何姿和秦凱當天并沒有出現在法庭，而是由秦凱的母親替家人到庭旁聽。秦凱母親表示，這套房子當時是為了秦凱和何姿結婚而買的，以兒媳何姿的名義買房，買的時候這套房子價值800來萬，現在已經漲了近一倍，買不成房子對方應該有所賠償。

現實的情況是，從2015年下半年以來，全國樓市迎來一波瘋漲，北京房價漲幅更是驚人。每經小編（微信號：nbdenws）通過鏈家查詢了北京來廣營鄉附近的二手房價格，相比2016年1月的成交價格，如今的價格確實翻了近一倍。

即使按照賣房人的說法，何姿、秦凱已在2017年3月購買了其他房屋，這一年多的時間差仍然讓他們承受了不小的經濟損失。

不過，對于何姿、秦凱是否應該索賠400多萬在網上引起了爭議。一些網友認為按照合同來，索賠400多萬理所應當，但也有網友認為索賠額太多了。

面對爭議，3月30日，何姿通過微博解釋了其中的原委。何姿表示，向對方索賠是嚴格按照合同上的規定，并曬出了合同的內容。

同時，何姿稱，為了買這套房，還賣掉了北京一套、西安兩套，共三套房子，光是這三套房子現在的增值差價就損失了不少。

注意這些情況，避免房屋無法過戶

每經小編（微信號：nbdnews）發現，類似何姿、秦凱這樣因為房子不能過戶而產生的糾紛此前就有不少案例。

江蘇城市頻道《樓市零距離》欄目曾報道，買房人陳女士通過一家中介機構購買了位于南京市秦淮區的二手房，但該房屋有80萬的貸款未還清。于是陳女士和房主李某、中介分別簽訂了購房協議和三方服務協議，支付了80萬首付款，并約定：由陳女士先行墊付80萬元剩余貸款幫賣家“贖”出房子。房主將所售房產的權屬證書存放于中介處作質押，中介公司保證完成房產過戶手續。

▲圖片來源：視頻截圖

但是，合同期過去了，陳女士始終沒有接到過戶通知。

于是陳女士將李某和中介公司起訴至法院，才發現房產已經被貸款公司搶先過戶，雖然法院以犯詐騙罪判決李某有期徒刑5年4個月，但陳女士的80萬贖樓款難追回。

法院審理認為，房產中介公司在合同中“保證完成房屋過戶”的補充條款屬于無效承諾，造成損失的主要責任在于：陳女士本人在沒有完善保障措施的情況下提前支付了房款，所以不支持中介賠償全部損失。

對此業內人士有建議：

1、在房屋交易中，買房人一定要查清房屋信息。

2、房屋交易定金額度最好控制在10萬元以內，買房人最好選擇資金監管，避免錢、房兩空。

小編提醒大家，若房子已經到了過戶的環節，一定不要掉以輕心，千萬要注意以下情況，避免房屋無法過戶。

1.賣家無法提供房產證

沒有房產證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬，如果買沒房產證的房子，要承擔很大風險，權利也沒有保障。

2.賣方未經其他產權人同意出售的房產

如果房子有多個共有產權人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產權人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共有產權人到場簽字，有人來不了，要對方提供經過公證的授權委托書，盡可能降低毀約風險。

▲圖片來源：視覺中國

3.被有關部門查封的房產

買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防，如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

4.未解除抵押的房產

現在不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據《物權法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

根據此條，已設立抵押權的財產轉讓的，須征得抵押權人同意或提前清償抵押權人。對不動產來說，必須先將抵押權撤銷以后方能辦理過戶。所以，購買此類房子，賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔保欠款，賣家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。

5.產權因為違規搭建被凍結

如果房屋有違建，按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條規定，有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

6.正在出租的房屋

法律上“買賣不破租賃”，就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更，只要租房合同未到期，租客就有權利在里面住，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

每經編輯 何小桃

每日經濟新聞綜合北京青年報、江蘇城市頻道《樓市零距離》、新浪微博等