每經編輯｜每經記者 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 盧祥勇

今天（1月16日），正榮地產集團有限公司（以下簡稱“正榮地產”）在香港聯交所正式掛牌上市，股票代碼：06158.HK。

根據1月15日公司發布的招股結果公告，正榮地產最終定價每股3.99港元，全球發售的股份數目為10億股，香港及國際發售均錄得超額認購，經扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后，全球發售的所得款項凈額約為38.43億港元。掛盤首日的收盤價為4.00港元，上漲0.25%，以收盤價計算，正榮地產市值達160億港元。

這家低調的閩系房企為走到“臺前”準備已久。根據招股書信息，2014年至2016年，正榮地產收益實現連續增長，分別為30.396億元人民幣、43.102億元人民幣、146.035億元人民幣。2017年9月，正榮地產正式向港交所提交上市申請文件，并于2017年12月28日至2018年1月8日公開發售，及至今日終于成功上市。

重點布局四個區域

數據顯示，截至2017年10月31日，正榮地產擁有81個物業項目的物業組合，應占的總建筑面積約1150萬平方米。近年正榮地產以上海為軸，重點在長江三角洲經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟圈及海峽西岸經濟區四個核心業務區域建立業務據點，四個區域土地儲備占據總儲備量的比例超8成。

記者注意到，國土部公布的整體數據顯示，一線城市2017年的住宅地價上漲幅度近兩成，但正榮地產在四大區域項目的平均售價卻不高。例如在收入占比77.6%的海峽西岸經濟區，招股說明書顯示，正榮項目的平均售價僅8487元/平。而根據克而瑞2016年的數據，廈門、福州的住宅均價達26837元/平和18244元/平，周邊的泉州、漳州價格也近萬。

盤點正榮地產的發展歷程可見，2014~2015年是發力點。2015年正榮地產提出“145X”的發展戰略，即一個總部、4個核心拓展區域、每個區域進入5個核心一二線城市，每個城市布局多個地產項目。也正是在2015年，正榮地產的貨值快速增長，實質擁有及開發的項目快速增長至61個，總土儲1042萬平方米。

隨之正榮地產的收益也由2014年的30.396億元增至2016年的146.035億元，復合年增長率為119.2%，而已交付的總建筑面積由2014年的43萬平方米增至2016年的125萬平方米，復合年增長率為69.1%。

正榮地產2017年中凈利潤約3.77億元，按PE測算市盈率約在8~9倍，在當前的內房股中排名中游，遠低于融創、保利、碧桂園、恒大、萬科、龍湖等企業，但優于首創、SOHO中國、合生創展等企業。

上市后拓寬融資來源

數據顯示，2014年至今，正榮地產的融資利率從12.5%降低到7.3%。2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權平均實際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

2016年底，正榮地產的凈負債率為248%；資產負債率為90%，到2017年中降至81%。

不過根據企業IPO申請資料，正榮地產流動負債已由2014年度的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，總負債為848.93億元，有息負債總額大約在350億元，未償還借款額也從301億元上升至364億元，且多以短期負債為主。

凈利率方面，2014~2017年分別為2.6%、9.7%、8.5%、4.7%，毛利率也同步下滑，2014年2017年分別為22%、23.4%、21.7%及20.8%。

對此，正榮地產方面向《每日經濟新聞》記者表示，公司利用動態可變現市值存貨管理方法，確保物業定價的靈活性，維持公司在房地產開發項目適當的現金流量及回報水平，同時密切監察公司資本及債務水平。正榮地產認為，“上市后公司融資來源渠道將進一步拓寬，充足的營運資金將支持業務進一步擴充。”