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每經記者 程成 每經編輯 盧祥勇

新年伊始，上海土地市場首拍落錘。1月3日下午，位于青浦區、崇明區、寶山區的3宗租賃住房用地成功以底價成交。其中，寶山區羅店鎮的1宗租賃住房用地尤為引人關注，其首次被非上海本地國企深圳中集產城投資發展有限公司（下稱深圳中集）摘得。

《每日經濟新聞》記者注意到，深圳中集為中集國際海運集裝箱（集團）有限公司（000039.SZ、HK2039，下稱中集集團）的全資子公司，而后者第一、第二大股東分別為招商局集團有限公司（下稱招商局集團）、中國遠洋海運集團有限公司（下稱中國遠洋海運集團）。深圳中集成功競得上述羅店地塊，也是自2017年1月中集集團位于羅店鎮一工業廠房被動遷后，重返該板塊投資。

此外，位于青浦區盈浦街道和崇明區長興鎮的2宗租賃住房用地，延續以往成交慣例，均被上海本地兩家國企以底價摘得。

3家國企底價摘地

此次土拍中，起拍價最高、規劃建筑面積最大的是寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區02單元0218-02地塊。該地塊緊鄰地鐵7號線美蘭湖站，板塊內有萬科、朗詩、金輝等開發的多個項目，發展相對成熟。出讓合同顯示，該地塊占地面積2.5萬平方米，規劃建筑面積6.25萬平方米，租賃住房套數下限531套。深圳中集以2.84億元底價摘得。

深圳中集為中集集團的全資子公司。中集集團2017年半年報顯示，其第一大股東為總部設在深圳的招商局集團，持股24.51%，第二大股東為總部設在上海的中國遠洋海運集團，持股22.75%。

值得注意的是，中集集團于2016年12月20日的一則公告顯示，其非全資子公司上海中集冷箱與上海市寶山區土地儲備中心簽訂了《大型居住社區羅店基地（非居住）房屋拆遷補償協議書》，前者于2017年1月31日前拆遷其位于羅店鎮的一宗占地290.55畝的廠房等設施并搬離，而后者向前者支付約5.72億元的補償金。天眼查信息顯示，上海中集冷箱有限公司注冊于1995年，中集集團持股92%，日本住友商事株式會社、上海市寶山區羅南工業公司分別持股5%和3%。

中集集團在2016年年報中提到，上述上海中集冷箱項目已完成土地收儲工作，其將參與該地塊的掛牌競拍，成功投得后計劃建設城市綜合體項目。此次成功競得上述羅店鎮租賃住房用地，也是中集集團自2017年1月31日被動遷出寶山區羅店鎮后，首次重返該區域投資。

此外，青浦區盈浦街道的租賃住房用地，被上海盛青房地產發展有限公司以1.6億元的底價競得，該地塊占地面積2.24萬平方米，規劃建筑面積4.48萬平方米，緊鄰地鐵17號線漕盈路站，租賃住房套數下限626套。崇明區長興鎮的租賃住房用地，由上海長興島置業有限公司以0.93億元底價摘得，地塊占地面積3.06萬平方米，規劃建筑面積6.12萬平方米，租賃住房套數下限600套。天眼查信息顯示，上海盛青為上海市青浦區國資委全資所有，上海長興島置業注冊于2017年11月21日，為上海城投（集團）有限公司全資所有，而后者又為上海市國資委全資所有。

1.84萬套租賃住房待上市

《每日經濟新聞》記者梳理發現，自2017年7月24日上海首次成功出讓首批2宗租賃住房用地以來，目前，上海累計掛牌租賃住房用地29宗，其中24宗已完成出讓，另外5宗將于2018年1月16日出讓。

上述24宗租賃住房用地除位于寶山區羅店鎮的1宗由深圳中集摘得外，其余23宗全由上海本地國企摘得，其中上海地產（集團）有限公司摘得10宗，上海張江（集團）有限公司摘得4宗，上海市莘莊工業區經濟技術發展有限公司摘得3宗，上海浦東開發（集團）有限公司摘得2宗，上海嘉定新城發展有限公司、上海陸家嘴（集團）有限公司、上海盛青置業、上海長興島置業各摘得1宗。

此外值得注意的是，上述已完成出讓的24宗租賃住房用地均被競得人底價摘得，且均須自持70年，共支付土地出讓金約104億元，總規劃建筑面積161萬平方米、至少可供應租賃住房18359套。按照規劃，十三五期間，上海將建設70萬套租賃住房，這也意味著未來還將會有大量租賃住房陸續上市。《每日經濟新聞》記者也注意到，部分上海國企有意通過盤活旗下存量土地資源開發建設租賃住房，如光明集團此前就表示將先期拿出26塊土地建設100萬平方米租賃住房。

在易居研究院研究員賴勤看來，上海房地產市場租購并舉特點明顯，但目前來看市場化的住房租賃機構很難盈利，這就需要國企先行，發揮帶來示范作用。

關于租賃住房如何盈利，優淘城總裁薛建雄向《每日經濟新聞》記者表示，要摒棄傳統開發思維，以金融思維切入這一領域才會盈利。他認為，租賃住房未來穩定、長期的租金現金流，將會為發行資產支持類證券提供很好的基礎。

賴勤也表示，住房租賃市場符合政策導向，未來不排除會有相應的金融、財稅等支持政策，屆時長租公寓行業的盈利難題將有所緩解。