每經編輯｜每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 趙橋    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 趙橋

自2017年以來，全國主要城市的房地產市場在調控政策加碼的背景下，土拍限制更趨嚴格，新房銷售“繩子”收緊，市場觀念正在被重構。

在當前新形勢下，諸多開發企業向“城市運營商”轉型。隨著政策推動下的住房租賃市場快速發展，各大型房企紛紛加大投資搶占市場先機。在此基礎上，企業如何調整戰略或者如何依勢而生？

目前，藍潤集團旗下擁有“大金融”、“大地產”、“大商業”、“大住宿”、“大健康”和“大農業”六大板塊，而藍潤地產作為集團旗下重要版圖之一，已在住宅、商辦綜合體、酒店、產業地產等多元業態深入布局。

作為“城市運營商”，藍潤地產通過自主運營、項目并購、合作開發等形式來實現更高的企業價值。但在如今市場中，房地產還剩下多少掘金空間？品牌房企城市戰略會如何調整？《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）對藍潤地產集團總裁楊曉初進行了獨家專訪。

談行業：到三、四線城市尋找機遇

NBD：房地產市場的健康發展離不開國家宏觀政策、經濟的影響和推動，對于行業的發展趨勢，您如何判斷？

楊曉初：對中國來說，不管是面臨加強監管也好還是樓市去杠桿也好，總體上我對中國總體經濟形勢是充滿信心的。

在這種態勢下，藍潤肯定是要在房地產這個板塊深耕，也是作為集團的核心產業在培育和打造。房地產這個行業我們仍會緊緊抓住，把現有的資源做好，就是商業的資源。

NBD：在商業地產、產業地產領域，藍潤的發展已較成熟，在住宅市場是如何設想的？

楊曉初：對于住宅市場，我們會選擇全力以赴并且始終看好，但選擇進入的方式不一定會在成都。針對市場情況，我們在戰略上會有所調整，不一定非要搶熱點區域，不一定非要在一二線核心城市，也可在三四線城市尋找一些機會。但進入三四線城市就更考驗企業的眼光，考手藝。

談城市運營商：商業價值來自于經營現金流

NBD：藍潤從地產開始到現在做城市運營商，在所涉及的開發、運營、設計等方面，有沒有自己的方法論？

楊曉初：在我們從開發商轉變成運營商的時候，其實所有人都面臨著很大的挑戰。從開發商這個角度說，在學習的過程中，每個開發商最后只是成績不一樣，但學習的機會大家都有。

比如說城市的舊城改造，現在到處都是高樓，但有多少高樓最后能成為一個城市的地標、名片？所以說，藍潤深深認識到，向城市運營商轉變的過程中所面臨的挑戰和壓力。

針對這種情況，藍潤認識到商業的價值來自于未來，來自于未來經營的現金流。所以我們毅然決定要支持，支持就是最核心、最重要的。因為如果不支持，可以看到，沒有一個是成功的商業，你沒法統一管理、統一招商、統一對外的形象。

藍潤現在采取策略就是對項目進行全方位的掌控，從開始的設計、定位、招商，到經營性物業，我們實現商業價值的路徑是通過物業經營產生更高的資產價值。

NBD：2015年，藍潤拿下成都市錦江區春熙路商業地產項目，目前該項目進展如何？項目周邊包括傳統的商業形態以及新形態如太古里等，公司的項目如何打出差異化？

楊曉初：前期開發的時候，我們在地塊上發現了文物，耽誤了將近一年多的時間。我們會將這些文物保護起來，并讓之成為商業中的一部分。

近年，遠洋太古里、IFS的出現，讓成都春熙路甚至整個城市的商業重煥生機。正因為IFS、遠洋太古里，再加上傳統商業的并存，讓這里的競爭變得激烈，高端的IFS、休閑的太古里、中端的王府井，包括茂業百貨、九龍廣場等多樣業態。

但我們要看到，春熙路每天號稱有50萬的人流量，周末能高達七八十萬，那么我們項目的位置具有很大優勢。公司會嘗試一些新的體驗和主題，一些新的概念會出現，消費者的參與性和互動性會更強。

談新風口：長租公寓做社群難度不小

NBD：業內眾多看好長租公寓的發展，被視其為新的“風口”，藍潤在該領域的規劃、布局如何？

楊曉初：藍潤現在已經成立了自己的公寓管理事業部，會大力進入這個市場。目前自己的酒店有璞悅、璞門、璞里系列，今后公寓也是這三個系列。

因為我們公寓項目，它不像YOU+可以選擇客戶，租誰不租誰，但我們沒辦法，我們是做房地產的。所以，現在是根據地的區位不一樣，打造不同層面的公寓，情況不同，做不同公寓。

藍潤做公寓，是市場有需要，現在地價動輒上萬，住宅單價要賣2萬才賺錢，但我們的公寓成本才七八千元，那公司就有這種優勢——能夠讓一部分買不起房的人來住我們的公寓。之前上海拍出的住房租賃用地，與普通住宅用地的樓面價有明顯的剪刀差，一個3萬多元，一個6000多元，想要發展住房租賃市場，未來市場的趨勢一定會這樣。

NBD：跟其他房企相比，藍潤做長租公寓的優勢在哪里？

楊曉初：進入這個產業，每個人都有自己的一些想法，包括打造什么樣的產品等。我們進入公寓市場，核心是公司有這個基因——房地產基因。我們也不是普通的房地產基因，公司自持有大量的實用性商業物業。

當別人把自己的物業都賣掉，再重新租地方做長租公寓時，我們的優勢就體現出來了。公司在成都有20多個項目，我們做公寓不需要租賃，自己就是業主，想怎么打造就怎么打造，這是最大優勢，是資源的優勢。

NBD：做長租公寓，企業投入資金沉淀期很長，如何看待這個問題？

楊曉初：傳統觀念，所有的錢都是靠銷售——通過賣給客戶來實現現金流回收的，這種觀念其實應該改變了，因為未來資產變現的方式有很多種，比如通過股權交易來實現變現。

中國現在資金市場、資本市場的發展，它的變現方式、退出機制都是很健全的，包括資產證券化，未來有很多方式可以做。

NBD：很多企業在做長租公寓的時候，都會打出“社群”這張牌，認為社群對年輕人的交往有很大的吸引力，也會幫助企業形成穩定的客群、口碑影響力等，您如何看？

楊曉初：跟傳統公寓相比，長租公寓優勢在于會提供基本的生活需求，比如說像廚房、洗衣服的，還有自己的一些獨立空間。

我們也希望能夠從公寓過渡做到社群，但是做社群，我客觀地說，相對會比較難，難就難在如何在茫茫人海中找到合適的人。