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每經實習記者 董青枝  每經實習編輯 魏文藝

租賃政策利好不斷，不少房企盯上“新風口”，包括萬科、龍湖、旭輝等實力型房企紛紛搶灘租賃市場。近日，龍湖長租公寓旗下品牌冠寓落地深圳，也標志著龍湖集團正式進入深圳，以長租公寓產品破題。

龍湖集團深圳公司總經理張智聰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，龍湖進入深圳時間比較晚，不過龍湖一貫打有把握的仗。深圳作為龍湖冠寓全國布局的重點城市，聚集了大量的青年人才，有大比例的流動人口，租房需求旺盛。面對萬億級住房租賃市場，冠寓將在發展速度、資產經營及增值服務等全產業鏈持續發力。

深圳將開6店，龍湖欲實現彎道超車

深圳的住房租賃市場有多大？“合屋”平臺統計數據顯示，深圳高達78.2%的年輕人處于租房狀態，租房市場規模在1000億元以上。且據深圳市房地產中介協會統計，深圳目前已有近200家長租公寓企業。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石認為，目前雖有多家企業布局，但租賃市場還是一片藍海。

除了傳統的地產、商業、物業三駕馬車，龍湖將冠寓正式列為第四大主航道業務，因此也成為第一家將長租公寓提升至“主航道”業務的房企。而龍湖的長租公寓業務進展速度驚人，短短幾個月時間，冠寓深圳就斬獲6店共計4746間房量，此次首先開業的是冠寓大芬地鐵站店和冠寓后瑞壹航城店，其他店也將陸續開業。面向的客戶群體是20-35歲、月收入30%-60%用于租房、高學歷高收入的年輕人。

就龍湖在國內住房租賃市場的戰略布局，韓石向《每日經濟新聞》記者透露，預計今年年底龍湖冠寓將在全國16個一線及領先二線城市落子，開業房間數達1.5萬間以上，其中深圳占比約12%。

除了龍湖外，其他房企也紛紛快速布局長租公寓市場。萬科董事會主席、首席執行官郁亮7月曾公開稱，萬科今年重點發力長租公寓，計劃2017年開業2.5萬間，發展成為中國第一大集中式長租公寓服務商；佳兆業也于今年6月宣布進軍長租公寓市場，預計三年內打造長租公寓10萬間。

克而瑞數據顯示，TOP30房企中有三分之一的房企已進入長租公寓領域。面對日趨激烈的競爭，張智聰坦然面對，并表示非常樂意和深圳市人才安居集團合作，與政府實現共贏。

據了解，今年5月龍湖通過以4.82億元競得深圳鹽田區沙頭角一宗商業用地，才成功進入深圳。韓石表示，因為在深圳獲取土地儲備比較難，如今先做冠寓可以讓客戶了解龍湖。業內人士稱，冠寓在一定程度上彌補了龍湖在深圳住宅方面的滯后，不失為龍湖一次彎道超車的機會。

合屋中國創始人羅鳳鳴對《每日經濟新聞》記者表示，開發商進入存量房市場優勢明顯，現在更多的是進行戰略布局，并沒有哪家是借此獲得一定的經營指標。

輕重資產并舉，破解租賃市場盈利難題

盡管政策利好，租賃市場前景廣闊，但盈利難卻是行業內普遍現象。而龍湖在中期業績會上明確表示，三年內不考慮盈利問題，不過希望預計到2020年，租金收入超過20億元。

根據華創證券報告，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠遠低于美國8%~10%的水平，部分項目甚至達不到融資成本的水平，對資本市場的吸引力會減弱。中型和大型企業可以通過融資租賃和供應鏈金融來融資，這些渠道使得企業的資金成本相對更低。

在業務拓展方式上，龍湖起步階段將以輕資產模式為主；中長期看，龍湖會逐步輕重資產并舉，最終以重資產為主，輕重資產比為2：8。韓石表示，在決策體系中，龍湖集團給予冠寓初步授權，在輕資產項目的獲取上反應非常快，一周之內能對項目做出判斷，從拿地到開業，龍湖的周期大約維持在130天左右。再擁有主航道身份，城市公司將在拿項目、建設的整個過程給予冠寓支持，且在資本市場上，低成本的資金獲取也成為發展冠寓的一大優勢。

除了租金收入外，龍湖更看重增值收入，韓石向《每日經濟新聞》記者表示，冠寓首先強調的是舒適、便捷、安全、社群等環境，更多的是聚焦價值；且目前還沒有進行資產證券化，正在進行市場研究。

另悉，龍湖集團深圳公司進軍長租公寓領域的同時，還先后拿下深圳及香港的多宗優質地塊，布局粵港澳大灣區建設已然成為關注重點。

戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端告訴《每日經濟新聞》記者，欠缺良好的盈利模式是阻礙租賃市場發展的重要原因之一，而創建良好的金融支持才有可能快速扭轉局面，并且引入資產證券化可以有效地解決企業的融資問題。