每經編輯｜每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 盧祥勇     

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 盧祥勇

房地產的黃金時代已經遠去，新存量時代正式到來。越來越多的房企開始想方設法甩掉“開發商”的標簽，并將自身定位為城市運營商，這意味著房企盈利模式正在發生變化。

新存量時代，產業地產被視為另一個新的利潤增長點。曾經相對于住宅及商業項目，產業地產因開發運營周期長、盈利能力較弱等問題遭遇阻礙。但隨著近年來華夏幸福、招商蛇口、北大資源等房企的重點布局，并逐漸成為其重要利潤來源的時候，產業地產的價值洼地被不斷挖掘。

中國指數研究院公布的中國產業地產市場發展年報中提到，從2016年下半年開始，各行業“十三五”規劃密集出臺，智能、創新、互聯網+、轉型升級等成為產業發展的關鍵詞，這也預示著未來地產與產業融合是發展方向。

打造產業集群拉動營收

9月16日，華夏幸福發布關于取得湖北團風縣產業新城PPP項目的公告，從成交價格來看，產業發展服務費占入區項目新增落地投資額的比例為45%。

作為產業新城運營商，華夏幸福從固安工業園首個項目到如今成熟的產業新城建設，歷經15年的探索，產業園區逐漸釋放紅利。

根據華夏幸福披露的2017年上半年業績顯示，產業新城開發建設收入占總營收的88.76%。銷售額共計696.20億元，產業新城業務銷售額就達到646.03億元。此外，上半年新增投資運營的園區，簽約入園企業222家，新增簽約投資額約為731.5億元。

去年末，北大資源提出新五年戰略，將著重打造“產學研于一體”的產業生態圈。北大資源相關負責人告訴記者，目前，北大資源以科技、健康、文創、科教作為產業支撐點，符合產業的共生優勢并拉動產業鏈聚集效應。

相比華夏幸福和北大資源，遠洋集團入局較晚。據了解，密云遠洋.云谷智能核心研發產業園是遠洋集團試水產業地產的首個業務，打造智能制造創新中心、提供智能制造公共技術服務平臺以及龍頭企業引領的方式形成產業聚集。去年下半年以來，遠洋集團已先后與重慶九龍坡區政府、湖南湘江新區實現戰略合作。

須擺脫傳統地產開發思維

產業地產主要包括工業園、科技園、商務花園、商貿物流園及相關的生產配套設施等。明源地產研究院副主編艾振強告訴《每日經濟新聞》記者，由于產業地產的客戶面向企業和政府，產品標準高，開發難度大，此外還涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等問題。

在產業園區中，產業鏈的打造非常重要。《每日經濟新聞》記者從華夏幸福了解到，華夏幸福產業園區聚焦于產業集群打造，通過與華為集團等企業開展深度戰略合作，推動產業鏈上下游企業集聚。

而北大資源江蘇鹽城項目在產城融合開發實踐中，也規劃導入北大科技園、方正軟件技術學院，計劃建設集高科技研發、教育、辦公、配套為一體的文化產業功能區。

不過，從產業地產的盈利模式來看，艾振強分析稱，產業地產運營最常見的還是停留在出租階段，這種盈利模式相對比較單一，還有便是通過物業運營和資產融資。

北大資源相關負責人坦言，目前產業園區面臨產業定位不明晰，同質化嚴重的現象。此外，重城輕產也很容易走上傳統的造城老路，再加上園區招商盲目隨意，缺乏必要的產業資源支撐和招商運營能力，導致入園企業類型包羅萬象，企業素質良莠不齊，無法形成良好的產業氛圍和集聚效應，不利于園區長遠發展。

北大資源相關負責人強調，產業地產的運營必須改變傳統房地產開發思維，對園區運營投入必要的恒心和耐心，避免因后期管理不善導致產業衰敗。