每經實習記者 董青枝 每經編輯 盧祥勇

分拆將以分派方式進行

公告顯示，九龍倉董事會擬宣派一項特別中期股息，并以分派方式派付，即按于記錄日期每持有一股九龍倉股份獲發一股九龍倉置業地產投資有限公司股份的基準，向九龍倉合資格股東（包括會德豐）配發及發行九龍倉置業地產投資有限公司新股份。

由于分拆會以分派方式進行，而九龍倉合資格股東（包括會德豐）間接應占的九龍倉置業地產投資有限公司權益不會被攤薄，因此對九龍倉或會德豐而言，分拆不會構成一項交易，分拆事項毋須取得會德豐股東或九龍倉股東的批準。

分拆后，九龍倉不會保留任何九龍倉置業地產投資有限公司已發行股本權益；及九龍倉置業地產投資有限公司不再是九龍倉的附屬公司，但仍然是會德豐擁有62%權益的附屬公司。

分拆后各集團業務將如何分工，公告中也做了相關說明。分拆后，九龍倉置業主要在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資；會德豐集團（九龍倉除外）將繼續主要在香港從事地產發展，以及透過會德豐地產（新加坡）有限公司（會德豐擁有 76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產投資及發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，對于九龍倉集團來說，分拆上市的做法表明了一個非常明確的心態，即地產行業要發展就必須借力于資本市場。實施類似的戰略也說明類似企業有一定焦慮，通過此類戰略才可以實現地產業務的快速成長。后續其在內地的項目投資策略或會有更大的轉變。

財務數據顯示，截至2017年6月30日，九龍倉集團旗下投資物業總估值約3244億港元，總資產約4385億港元。其中，九龍倉置業地產投資有限公司集團投資物業總估值約為2454億港元，總資產為2640億港元。

房企分拆上市漸多

談及分拆原因，會德豐與九龍倉的董事會皆認為建議分拆符合股東的整體利益，分拆將令九龍倉置業地產投資有限公司能以反映其業務風險及回報特質的定價直接并獨立進入股本市場及債務資本市場。

另外，董事會也表示，由于會德豐集團（九龍倉除外）、余下九龍倉集團及九龍倉置業地產投資有限公司集團的業務重點在策略上及營運上有明顯分別，分拆可有利投資者選擇對有興趣的業務作出投資；以及分拆將令各集團的業務在營運上及財務上增加透明度，讓借款人和債券投資者分別對各集團的信貸作出評估，還有各集團的管理職責和問責與各自的營運和財務表現的聯系更直接。

記者發現，不少企業對于資本運作保持著較高的熱度，分拆上市的案例越來越多。比如，記者獲悉康佳集團擬將其主業彩電進行分拆上市，轉型投資控股平臺。

而拆分物業上市的房企更是比比皆是。7月31日，保利地產公告稱，公司全資子公司保利物業獲準掛牌新三板，轉讓方式為協議轉讓，證券簡稱為保利物業。2014年彩生活上市后，中海物業、中奧到家，以及綠城服務也紛紛上市，以及碧桂園、富力、雅居樂也都在籌謀分拆物業上市。中國指數研究院報告顯示，截至2017年6月30日，中國大陸已有5家物業企業成功登陸香港主板，51家掛牌新三板。還有至少3家計劃沖刺A股、5家準備登陸香港主板、10余家在排隊等待新三板審查。

面對如此受青睞的拆分上市行為，張宏偉分析稱，不同的平臺，資本市場的看法不同。例如因為有調控政策，住宅市場會比較嚴格，非住宅類比較寬松，拆分上市后表現會有差異。

張宏偉還指出，有些公司拆分上市會選擇境內境外不同平臺，而不同資本市場政策環境不同，有松有緊，這樣有利于平衡融資渠道和成本。