每經記者 吳若凡 每經編輯 盧祥勇

兩個項目正在出售中

據記者統計，2014年至今，SOHO中國先后出售SOHO世紀廣場、上海虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場。三年時間通過出售旗下資產，SOHO中國已成功變現超過200億元。

上海虹口SOHO是在剛剛過去的6月出售的，資料顯示，虹口SOHO項目位于上海市四川北路商圈，總建筑面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，是集辦公、商業于一體的綜合體。此次交易的銷售價格高出成本53%。SOHO中國方面表示，“（該項目）實現盈利的同時，為公司帶來了充盈的現金流。這也再次印證了SOHO中國在京滬黃金地段辦公物業的高價值、強流動性和抗風險能力”。

唐正茂今天直言，目前市場處于資產荒，重資產的價值提升并不高，物業資金回報率低，因此公司利用資產環境定期做資產銷售，一方面實現現金回流；另一方面使公司更輕盈，達到資產、負債各方面的平衡。據唐正茂透露，光華SOHO和虹橋的凌空SOHO項目的出售正在進行中。

財報則顯示，今年上半年，SOHO中國凈利潤約39.82億元，租賃毛利率約為80%。另公司總負債365.66億元，凈資產負債率降低至43%，融資成本為4.4%，凈借貸占歸屬公司股東權益的比率約為43%。截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物為34.41億元，銀行存款2.53億元，持有待售的處置組的資產有40億元。

3Q未來仍將加碼

隨著旗下項目被陸續出售，SOHO中國已經從原來那個“買地建房”的開發商徹底成為了如今的“包租公”。潘石屹直言，“如果說，過去是建房子，現在就是要最大限度地利用每一平米，去實現遠大理想。”

從目前SOHO中國的物業看，今年上半年SOHO中國除新啟動出租的SOHO天山廣場外，成熟物業的平均出租率達約97%，租賃毛利率達80%，經營狀況穩定。據介紹，SOHO天山廣場于2016年底完工，2017年3月底開始出租，目前出租率正在穩步提升。2018年底位于北京麗澤金融商務區的麗澤SOHO和上海古北國際商務區的古北SOHO也將完工，屆時SOHO中國將有更多核心地段的優質辦公樓資源入市，進一步充實可租面積。

不過SOHO中國在具體運作上將從重資產模式逐步向輕資產模式轉變。潘石屹表示，由于重資產模式的利用率特別低，有些城市的辦公樓空置率高達50%，所以SOHO中國的初衷是通過一個平臺，把過去建設的辦公樓利用起來，向平臺化、輕資產模式發展，未來的業務重點也將放在3Q業務上。

3Q是SOHO中國推出的共享辦公空間，目前已在全國擁有19個中心、17000多個座位，在北京、上海占有最大的市場份額。但潘石屹直言，3Q目前還是實驗室產品，并不完善，目前19個項目中有4個項目不賺錢，主要是因為規模太小。唐正茂也表示，目前3Q只占SOHO物業面積的10%，收入不占大份額所以不做分開披露。

高力國際的數據則顯示，目前北京市場內的共享辦公中心達到860家，上海為235家，行業競爭加劇。

SOHO中國計劃繼續在全國運營共享空間，唐正茂則表示拓展的原則性會加強。SOHO 3Q有選址原則、租金原則、規模原則，比如單個中心工位不少于800個，面積至少要4000平以上。

CBRE認為，租賃共享辦公空間可以降低租金及裝修成本，并獲得靈活的租期和面積。整體而言，中國的共享辦公空間市場會繼續顯現增長勢頭。

高力國際也指出，到2030年，30%的企業地產組合會是靈活辦公空間，該行業將繼續保持增長。傳統的服務式辦公空間運營商在中央商務區拿地，聯合辦公空間運營商傾向非中心區域的分界也會模糊。