商業辦公用房去庫存 培育住房租賃市場

從(cong)6月份開(kai)(kai)始，佛山(shan)在租賃(lin)市場的(de)推進(jin)動(dong)作(zuo)就不斷傳來新進(jin)展(zhan)。7月21日，佛山(shan)市召開(kai)(kai)了全(quan)國住房(fang)租賃(lin)試點工(gong)作(zuo)動(dong)員會(hui)議，會(hui)議透露，佛山(shan)下一步將以開(kai)(kai)展(zhan)賣地自持、“商改租”、“工(gong)改租”及“三舊”改造(zao)，盤活存量房(fang)源，此次《通知(zhi)》正是對備受關(guan)注的(de)“商改租”的(de)進(jin)一步細化。

《通知》希望推進商業(ye)辦(ban)(ban)公用房(fang)(fang)去庫存(cun)工(gong)作，加(jia)快培(pei)育(yu)和發(fa)展住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃市(shi)場，優(you)化佛(fo)山商業(ye)用房(fang)(fang)、辦(ban)(ban)公等用房(fang)(fang)功能(neng)結構，切實解決佛(fo)山商業(ye)、辦(ban)(ban)公用房(fang)(fang)過量的(de)(de)問題，培(pei)育(yu)佛(fo)山住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃市(shi)場和建(jian)立購租(zu)并舉(ju)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度，促進佛(fo)山市(shi)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場健康平穩發(fa)展，實現提(ti)高租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)有(you)效供(gong)給的(de)(de)目標。

雖然佛山(shan)存在(zai)商業(ye)、辦公用房(fang)過量的(de)(de)問題，但“商改(gai)(gai)租(zu)”也不(bu)是想改(gai)(gai)就改(gai)(gai)的(de)(de)。根(gen)據(ju)《通知(zhi)》，自然通風、采光和配套(tao)設(she)施滿足(zu)居(ju)住生活的(de)(de)商業(ye)、辦公等項目(mu)，不(bu)改(gai)(gai)變使用年(nian)限，建設(she)單位、法人(ren)或個人(ren)可申請改(gai)(gai)建為租(zu)賃住房(fang)，經規劃、公安消防、住建等部(bu)門(men)(men)審批和驗收，憑流管(guan)辦的(de)(de)租(zu)賃登記備案證明，到供(gong)水(shui)、供(gong)電(dian)和燃(ran)氣部(bu)門(men)(men)申請用水(shui)、用電(dian)、用氣價格按(an)居(ju)民標(biao)準執(zhi)行。此外，改(gai)(gai)建后的(de)(de)租(zu)賃住房(fang)，10年(nian)內(nei)不(bu)得轉(zhuan)讓。

《通知》還對(dui)(dui)各(ge)種情況(kuang)作出了(le)規定(ding)：對(dui)(dui)于(yu)(yu)在(zai)建(jian)(jian)的商業、辦公等項目改(gai)(gai)為(wei)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)，不予發(fa)放(fang)商品房(fang)(fang)預售(shou)許可；對(dui)(dui)于(yu)(yu)在(zai)售(shou)的商業、辦公等項目改(gai)(gai)為(wei)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)，停止銷(xiao)售(shou)和不予銷(xiao)售(shou)合同備案。而對(dui)(dui)于(yu)(yu)法人(ren)(ren)、個人(ren)(ren)房(fang)(fang)屋改(gai)(gai)建(jian)(jian)為(wei)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)的情況(kuang)，《通知》要求(qiu)，改(gai)(gai)建(jian)(jian)為(wei)租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)的建(jian)(jian)筑，應符合現行國家消(xiao)防技術(shu)標準(zhun)規范(fan)的要求(qiu)，同時應確保其建(jian)(jian)筑消(xiao)防設施完好有效；不得損壞或者擅自(zi)變(bian)動房(fang)(fang)屋承重結(jie)構、主體結(jie)構、影(ying)響房(fang)(fang)屋安(an)全；租(zu)(zu)賃(lin)房(fang)(fang)屋人(ren)(ren)均(jun)居住面積不得低于(yu)(yu)佛山市(shi)人(ren)(ren)民政府規定(ding)的最低標準(zhun)。

值(zhi)得(de)注意的(de)是(shi)，商業、辦公等項目(mu)，法(fa)人(ren)、個(ge)人(ren)房屋改建為租賃住房的(de)，都(dou)要求10年內不得(de)轉讓(rang)。

想要“商改租”？多個步驟需落實

由于“商改(gai)租(zu)”等涉(she)及國土(tu)規(gui)劃(hua)、消(xiao)(xiao)防(fang)、住(zhu)建(jian)(jian)、水電等多(duo)部(bu)門(men)的協調配合，此次《通知》公布(bu)了具體的工(gong)作流程(cheng)(cheng)。如果(guo)要(yao)把(ba)商業、辦(ban)(ban)公等項(xiang)目(mu)改(gai)為租(zu)賃住(zhu)房，項(xiang)目(mu)單位、法人或個人首先要(yao)向(xiang)規(gui)劃(hua)部(bu)門(men)申(shen)請(qing)(qing)辦(ban)(ban)理(li)建(jian)(jian)設(she)(she)工(gong)程(cheng)(cheng)規(gui)劃(hua)許可(ke)，然后向(xiang)公安消(xiao)(xiao)防(fang)申(shen)請(qing)(qing)，辦(ban)(ban)理(li)建(jian)(jian)設(she)(she)工(gong)程(cheng)(cheng)消(xiao)(xiao)防(fang)設(she)(she)計審核，而工(gong)程(cheng)(cheng)投(tou)資額在(zai)30萬元(yuan)以上或者建(jian)(jian)筑(zhu)面積在(zai)300平方米(mi)以上的建(jian)(jian)筑(zhu)工(gong)程(cheng)(cheng)，要(yao)到各區(qu)住(zhu)建(jian)(jian)部(bu)門(men)申(shen)請(qing)(qing)辦(ban)(ban)理(li)施工(gong)許可(ke)證。接下來(lai)再向(xiang)規(gui)劃(hua)、住(zhu)建(jian)(jian)、公安消(xiao)(xiao)防(fang)等部(bu)門(men)申(shen)請(qing)(qing)驗收，備案后抄(chao)送不動產登記部(bu)門(men)。

此外，如果租(zu)賃(lin)(lin)住房發(fa)生出租(zu)行為(wei)，則必須在(zai)(zai)租(zu)賃(lin)(lin)合同訂立后(hou)3個工作日內到房屋所在(zai)(zai)的村（居）流管機構辦理租(zu)賃(lin)(lin)登記或備(bei)案證(zheng)明。最后(hou)需(xu)要向(xiang)供水、供電、燃氣部門申請，辦理按照(zhao)居民標準執(zhi)行用水、用電、用氣價格。

業內分析：“商改租”利于盤活空置

佛山(shan)推進商(shang)業(ye)用房(fang)(fang)、辦(ban)(ban)公(gong)用房(fang)(fang)改(gai)(gai)建為租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)，對(dui)于(yu)培(pei)育(yu)住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)和建立購租(zu)(zu)并(bing)舉的(de)住房(fang)(fang)制度無疑是重大利(li)好。合(he)富輝煌（中國）佛山(shan)公(gong)司(si)發展策劃中心(xin)副總經理、合(he)富研究院（佛山(shan)）高級分析師曹紹林(lin)認為，針對(dui)商(shang)業(ye)、辦(ban)(ban)公(gong)用房(fang)(fang)庫存量和待開發量都比較(jiao)大的(de)現狀，“商(shang)改(gai)(gai)租(zu)(zu)”有(you)利(li)于(yu)商(shang)業(ye)用房(fang)(fang)去庫存。另外(wai)，在(zai)商(shang)業(ye)物業(ye)空(kong)置(zhi)率居高不(bu)(bu)下的(de)情況下，“商(shang)改(gai)(gai)租(zu)(zu)”還能起到盤(pan)活(huo)空(kong)置(zhi)的(de)作(zuo)用。但是，目前(qian)“商(shang)改(gai)(gai)租(zu)(zu)”仍處于(yu)起步階(jie)段，相關政策的(de)落地，仍有(you)不(bu)(bu)少問(wen)題需要思考。

其中(zhong)，開(kai)發(fa)商(shang)對于(yu)“商(shang)改(gai)租”的(de)(de)積極(ji)性(xing)到底(di)有多(duo)大(da)呢？曹紹林表(biao)示：“這取決于(yu)開(kai)發(fa)商(shang)開(kai)發(fa)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)產品。”對以(yi)商(shang)業、辦公用房為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)而言，“商(shang)改(gai)租”或許(xu)有利于(yu)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)開(kai)發(fa)銷售。但是(shi)對于(yu)以(yi)住(zhu)宅開(kai)發(fa)為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)來(lai)說，目(mu)(mu)前佛山住(zhu)宅項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)銷售和開(kai)發(fa)仍處于(yu)供不應求的(de)(de)階段，“商(shang)改(gai)租”對其影響有限。

廣州(zhou)日報記者 馮嘉敏