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每經記者 黃博文 攝影報道 每經編輯 羅偉

過去的兩年，“地王制造機”信達地產在全國攻城略地，將一塊塊“面粉貴過面包”的高價地收入囊中，現在這些高價地正在變成產品進入市場的路上。

2015年12月，信達地產以30.3億元奪下深圳坪山地塊，彼時市場有聲音認為，信達將獨立操盤練手以布局深圳市場，但最終結果表明，信達似乎成為一個“財務投資者”。去年11月，泰禾集團在官方微信發布消息，宣布代建信達在深圳坪山拿下的“地王”，項目名確定為信達泰禾·金尊府。有知情人士透露，雙方合作有基礎，信達的土地資源好，而泰禾產品差異化突出，能夠通過產品做高溢價，消解高地價的抗力。

泰禾深圳公司的一位內部人士透露，項目預計在第三季度入市，目前相關推廣動作還未展開。

高價地將入市

距離深圳中心區福田30公里開外，是新近設立的坪山區，信達地產布局深圳市場從這里出發，起點則是一塊備受關注的“地王”。

2015年12月22日，在與龍光地產歷經近100余次舉牌后，信達地產最終以30.3億元奪下該地塊。在扣除保障房和配套用房面積之后，信達地產奪得該地塊的樓面地價高達27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。

彼時，該地塊周邊區域項目銷售均價僅為2萬元出頭，信達地產在位處深圳、惠州交界處的坪山區域拍出如此高的樓面地價，為深圳房地產市場再次注入一劑“雞血”，成為當時深圳地產界的焦點。

2016年11月3日，泰禾集團在官方微信發布一則消息，宣布代建這塊信達在深圳坪山拿下的“地王”項目，此外，泰禾還將提供后期銷售管理服務。該項目被命名為信達泰禾·金尊府。

4月25日，《每日經濟新聞》記者來到項目現場走訪發現，工程進度尚處于挖地基階段，巨大的建筑場有少數幾臺挖掘機在作業。

該項目雖然處在坪山區的核心地段，但區域整體開發程度不足。項目周邊的力高君御國際四期、京基御景印象剛交房不久，入住率不高，項目配套的底商處于招商階段，人氣很冷清，最多的是二手房中介門店。

上述項目附近一位房產經紀人告訴記者，該區二手房價格最近在上漲，均價大約為3.5萬元／平方米。記者發現，不少中介人員午休時間都圍在信達“地王”工地圍欄邊看著項目的進度，因為這個項目對整個坪山區很重要，配套的商業體量將是未來區域的商業中心，這成為中介人員打動看房者的標配說辭之一。

但目前，信達坪山項目區域的配套遠未成熟，旁邊的城中村勉強填補了這一區域在服務方面的空白。臨近午時，村內的餐館內閃動的都是該“地王”建設者們的身影。

記者從泰禾深圳公司了解到，該項目預計今年第三季度入市，但目前的項目推廣還未展開。

調控新變局

在信達拿地之初，有第三方機構測算，以該地塊樓面地價高達27200元/平方米計算，該項目將來的成本價將高達4.2萬元/平方米，其入市價至少要達到4.5萬元~5萬元/平方米才可實現盈利，即使有過去一段時間房價上漲來兜底，這樣的價格體系在坪山區依然壓力較大。

坪山區為深圳的關外邊緣區域，靠近惠州，距關內核心城區的距離仍超過30公里。當前的坪山新區轄區內人口不過60萬，戶籍人口僅有3.6萬（2015年數據），GDP產值和人口密度等數據難以支撐如此高昂的消費產品。

發展不足的短板造成這一片區房價基數大大低于龍華、南山等片區，而房價上漲的幅度也比不上關內地區。從鏈家網的數據統計發現，坪山新區大多數新盤的價格大致維持在3.5萬元/平方米左右。

此次與泰禾的二度合作，有接近泰禾的知情人士透露，信達的土地資源好，而泰禾產品差異化突出，能夠通過產品做高溢價，消解高地價的抗力。已確定項目名字為信達泰禾·金尊府，是泰禾旗下的高端住宅項目產品線之一。

不過，持續深化的調控措施造成的市場不確定性將是信達“地王”面臨的另一重考驗。仲量聯行的報告指出，樓市嚴控下，深圳第一季度高端住宅成交量接近3年來低位。嚴厲的樓市調控政策效果顯著，導致不少投資者及改善型買家的購房難度加大。加上潛在買家觀望情緒持續、入市態度仍相對謹慎，致使整體一手住宅成交量持續萎縮。

深圳中原研究中心的數據顯示，今年3月新房住宅僅成交803套，創下2009年以來的新低；成交均價為54730元/平方米，與去年9月61600元/平方米的均價相比下滑11.2%，價格水平連續5個月保持平穩向下的走勢。

在此背景下，計劃第三季度入市的信達泰禾·金尊府將撞上調控威力，或再次考驗項目操盤者的操盤能力。