每經編輯｜黃博文 蔡雅蕓    

每經記者 黃博文 蔡雅蕓

“兩個土生土長的北京人結婚，相當于兩個上市公司合并”，北京學區房的段子最近刷爆了朋友圈。

此前媒體報道150萬元的北京“學區過道”也反映出北京“學區房”的吸金能力。今天，在北京住建委對住宅平房的分割作出了新的規定后，過道學區房將從市場上徹底消失。

今日，北京住建委在其官方網站上發布了一則《關于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》，規定嚴格依照規劃許可內容和不動產權登記證明記載的房屋平面布局進行測繪成果審核和不動產登記，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

對住房租賃“N＋1”形式仍急需法制落地的現狀來說，上述通知是將住宅分割的對象更加細化了。

天價通道學區房現身北京

過道學區房出現于去年6月，當時鏈家中介網站上掛出房源信息，北京大耳胡同10.9平米的“零居室”，也就是過道。核心賣點是：不能建房，有房本可以落戶，且可獲得實驗一小前門分校的“學區”指標，本房房本未滿兩年，需繳納增值稅，由于原始購買價較高，所以個稅可以差沒，根據自身情況繳納首套1%二套3%的契稅即可。本房為平房，只能北京市戶口全款購買。當時報價150萬元，折合單價約為13萬元/平方米。

據中國房地產報報道，一位房產中介對他們公司近期成交的一套學區房表示非常震驚：“最近學區房真是上天了，一套1.8平方米的房子的最后120萬元成交，這個房子就位于東城區府學區。”估算了下，這套房子每平方米超過66萬元。

在3月20日，有媒體報道，閑魚司法拍賣平臺現一套170平方米的北京二環金融街附近的豐匯園小區房產，起拍價為1964萬元。然而，這個價格仍遠低于市場價，不到20分鐘便引來6位競拍人。根據中介的信息，豐匯園小區目前均價在20萬~22萬元/平方米。但是，這個“天價學區房”網絡司法拍賣在今天上午中因故中止，據悉是被法院撤回。

其實早在2013年，北京住建委就聯合多部門出臺通知規范群租市場，要求應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

就在一天前，根據《北京晚報》的報道，北京市教委明確表示，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

而上述《通知》也針對既有存量做出規范，要求屬地房管部門或其委托機構對住宅平房進行現場核驗，將具有院落居民通行、應急救援功能的部位，在《存量房房源核驗信息表》中標注為“通道”。

也就是說，曾經在北京學區房市場上出現過的“過道學區房”，被官方正式否定了。

中原地產首席分析師張大偉表示，之所以出現所謂“通道學區房”，是北京有一些平房屬于私產，單價特別高，面積小不限購，作為投資產品升值非常快。部分房產經歷風吹日曬或者交易變遷成為所謂通道，但全北京這樣的房子數量極少，禁止此類不會對于學區房交易產生大的影響。

政策難讓學區房退燒

事實上，北京學區房的房價漲幅在10年間如火箭般直線上升。根據中原地產的數據，2006年，北京學區房售價大概在9000元至1萬元之間，而現在，10萬元／平方米的單價已是常態。

在3月17日，北京限購升級，號稱史上最嚴，即“認房又認貸”的限購政策，進一步提高二套房貸款首付款比例，最長貸款年限不超過25年，企業購買的商品住房再次上市交易需滿3年及以上。

這也導致網簽量大增。根據偉業我愛我家市場研究院統計，17日，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量的新高。到了18日，網簽量仍高達968套，與平時100套左右的網簽量相比，可謂驚人。

針對北京市住建委出臺的新規，張大偉認為對當下火爆的學區房市場基本沒有影響，北京學區房市場火熱的根源在于教育資源分布的不均，跟住建委的調控關系不大。 

比如北京最貴的學區房不是西海東，而是朝陽，特別是朝陽外國語、陳經綸幾個學區，單價基本都10萬元+。雖然這些學校不如西海東片區，但因為朝陽區的戶籍制度不嚴格，老北京人比例低，相當于全北京無戶籍的人都搶朝陽這幾個學校的學區房，體現的就是教育資源的不均。 

除了叫停“過道學區房”，據新華社報道，北京市教委還表示，將完善入學政策，指導區教委在熱點區域試行多校劃片（即在小學招生階段，片區內多個門牌號對應多所學校，在初中招生階段，多所小學對應多所中學），以降低學區房的擇校功能。 

但張大偉認為，只要還是以房捆綁上學，且其他區縣的教育資源仍比不上西城、東城和海淀三區，政府的管控政策難為學區房降溫，未來樓市“頂尖學區（單價）二三十萬的價格可能降下來，但是十幾萬的可能比比皆是”。