每經編輯｜每經記者 吳若凡 每經編輯 楊 軍    

每經記者 吳若凡 每經編輯 楊 軍

剛剛結束的中央經濟工作會議指出，2017年要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

作為明年供給側結構性改革的重要內容，房地產市場如何發展引人關注。

12月21日，在由每日經濟新聞和成都商報社主辦的第六屆中國價值地產年會上，原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對地產行業的影響”的主題演講中指出，加強金融管控，控制房地產泡沫，才是防范金融風險的根本。今年通過按揭貸流入到房地產市場的貨幣有8萬億元，住房按揭貸款的占比，過去是60%，今年在80%以上，這是一、二線城市房地產快速增長的核心因素。

房企面臨融資壓力

此前，銀監會、證監會、保監會和發改委先后出臺多項政策，限制房企借助外部融資到土地市場拿地。在此背景下，房企開始重啟海外融資，但受匯率影響，海外融資的成本也不斷提高。

由于預期美元債的成本還將持續走高，預計2016年匯兌損失還將繼續大幅增加，從2015年下半年起，房企開始密集贖回美元債，一些房企選擇發行國內公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

海通證券指出，貨幣政策控杠桿、防風險的意圖明顯。在此背景下，國內金融機構都在收緊房企融資渠道，未來房企的融資壓力將更大。

數據顯示，11月社會新增融資總量1.74萬億元，環比接近翻番，同比多增7111億元，主因表外融資大增，或受地產融資監管趨嚴、非標增長影響。

易憲容表示，表外資金只是規避資金流向的一種方式，11月新增金融機構貸款7946億元，環比多增1433億元，同比多增857億元。前期地產銷售火熱令居民中長貸依然高增5692億元，非居民中長貸增加2018億元，印證經濟短期企穩，提升企業投資意愿。11月M2同比降至11.4%，主因人民幣貶值壓力致外占大降，以及去年同期基數較高。

“2016年火爆的地產行情與貨幣和金融有很大關系，這源于居民拼命加杠桿買房。”易憲容認為。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，高杠桿讓個人、企業、城市甚至國家的財富和實力兩極分化愈演愈烈，讓錢生錢尤其是讓別人的錢幫自己的錢生錢！借雞生蛋、借風使船、借尸還魂，房企跑得快全靠錢來借。

流動性拐點已現

從歷史數據看，真正與房價高度相關的不是利率，而是廣義貨幣M2。中國M1、M2的剪刀差巨大，意味著企業在大筆囤錢。海通證券研究指出，本輪M2增速只有11%，已經不足以支撐全國房價上漲。而去年金融監管放松導致“北上廣”增加的流動性已經耗盡，加上10月出臺史上最嚴的調控政策，這也說明流動性拐點已現。

由于房企融資渠道多元化，其對銀行開發貸的依賴度在逐步降低，公司債、中票等債權融資以及信托、私募基金、券商資管通道等非標債權產品的融資比重呈上升趨勢。不過自10月份起，陸續出臺的限制房企融資政策領域包括信托、銀行貸款、公司債、保險資金密集出臺，使得房企融資途徑變窄。

優淘城總裁薛建雄表示，對于大型房企而言，融資的途徑并未收窄，只是利息成本會有所增加。

本輪嚴厲的地產調控會壓縮房地產的調整周期，并且目前地產價格的增速上行已持續了17個月，這也意味著地產價格的漲幅將有所放緩。

隨著近期美元走強，資金流出壓力加大。中國央行進行鎖短放長的操作，抬升資金成本。

海通證券預測，央行投放資金的平均成本已從2%左右升至2.7%以上。市場資金成本緩慢抬升，中國貨幣政策短期呈現收緊的態勢。

一些缺乏競爭力的房企將面臨資金鏈緊繃，甚至斷裂的危險。一旦房企的資金成本飆升，只能降價賣樓，如果沒人接手，恐將迎來中小房企的倒閉潮。