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每經記者 王杰

近幾年，“北京房子不愁賣”甚至成了一些銷售人員的口頭禪，與此相對應的是，開發企業視北京土地為“香餑餑”，絕大多數的土地出讓，都讓房企們展開激戰。

“9·30新政”后，北京土地市場后畫風突變，改變了土地出讓的規則。房企是否還會為一塊土地爭得頭破血流？北京市場是否還能成為房企的業績增長點？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

高價地難現

10月13日，北京市規劃國土委發布海淀區、大興區四宗地塊出讓補充公告，明確四宗地塊將采用“控地價限房價”的方式掛牌出讓。

10月28日，市規劃國土委發布第二次補充公告，規定其中的海淀區永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米，最高銷售限價為5.61萬元/平方米；大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米，最高銷售限價為5.85萬元/平方米。

補充公告中明確，項目中建設的商品住房應嚴格按照本次限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售，且商品住房銷售時，不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，限房價直接打擊開發商拿高價地的預期和積極性。

張大偉算了一筆賬，4宗地塊按照屬性看，平均起始樓面價均在2萬-3萬元左右，剔除配建基本都在3萬元左右，最高限價在5.34萬-5.58萬元，可以說完全杜絕了地王的可能性。

張大偉表示，過去開發商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設成為區域高端，但限價之后，這一目的不可能實現，這將導致整體定價模式從過去的銷售預期定價模式改變為土地成本定價。這種情況下，根本不可能再出現高價地。

增加大量平價住宅

本次補充公告還提出，4宗地塊住宅項目性質雖為商品住房，但因采用了“控地價限房價”的出讓方式，為防止購買后短期內出售謀利，參考自住房、兩限房及經濟適用房再上市有關規定，明確自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后，5年內不得出售。

據新京報報道，市規劃國土委相關負責人介紹，這4宗地塊在采用“限房價、控地價”出讓方式的同時，還執行“90/70”政策，即套型面積90平米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。

相關負責人介紹，這4宗地塊商品房限價，是以地塊周邊可比項目近三個月的成交均價為基礎測算的，為滿足自住性需求，首先考慮到地塊成交到上市需一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主。其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平方米以下的普通住宅。最終，選定項目后，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為限定價格的基礎。

另外，海淀區永豐同時掛牌出讓的自住房地塊，已限定銷售價為3.5萬元每平米，是按所在區域的整體均價70%左右確定的，雖和同地塊商品住房價格不直接關聯，但在本次測算商品住房銷售限價時，市區有關部門也充分參考了自住房的價格因素。

張大偉表示，這對現在市場來說也有非常明顯的影響，5萬元多的最高限價，4宗地合計62萬平米方，剔除其中的配套合計大約60萬平方米住宅，對市場來說將增加大量平價住宅。“因為房價已經限價，所以開發商會加快開發周期，不可能再按照普通商品房的銷售節奏分批供應，這60萬平米住宅將在未來一年左右為市場提供大約5000套左右住宅。”

購房意愿降低

就現在市場而言，根據亞豪君岳會統計數據顯示，11月北京住宅市場僅有13個項目預計入市，其中包括華潤昆侖域、綠地·海珀云翡等7個純新盤，以及包括萬科翡翠公園、金地未未來等在內的6個老項目后期。

自“9·30”新政之后，北京商品住宅的市場供應一落千丈。截至10月24日，10月份僅有9個項目入市，預計全月開盤項目數量在10-12個左右。

亞豪機構市場總監郭毅分析，此輪大范圍的收緊調控之后，不管是首付提升帶來的購房壓力驟增，還是未來供地增多帶來的市場預期的改變，都使得短期內購房意愿出現停滯。

北京二手房市場也在降溫。

根據我愛我家在北京區域的二手房交易數據顯示：10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場實際交易量大幅降溫的影響，預計11月北京二手房網簽量或將出現大幅回落。

胡景暉表示，“9·30新政”，可以說對穩定市場預期，降溫樓市，平抑房價起到了立竿見影的效果。新政過后，北京二手市場的供需關系已經發生逆轉，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少，節前的恐慌購房氣氛已然不在；著急出手套現的業主迅速增多，漲價業主銷聲匿跡，近五成左右的業主有降價意愿。