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每經記者 王杰

雖然樓市、地市依然火爆，但機構以及業內人士發表觀點稱，房地產或進入下行通道。

近日，中金發布研究報告稱，中國8月經濟數據基本符合預期，較上月數據出現小幅回升。考慮到去年基數以及今年8月比去年8月多2個工作日的因素，整體經濟數據并未有明顯改善。報告建議警惕商品房銷售放緩風險，隨著部分城市再次收緊房地產政策，下行風險愈來愈大，房地產逐步進入周期的下行階段是大概率事件。

樓市“高燒”被警惕隱藏風險

央行主管《金融時報》也刊文警惕樓市“高燒”隱藏的風險。文章稱，當前部分地區的樓市，顯然處于“高燒”狀態。最近一年來，房地產市場似乎正“接棒”去年上半年股市的瘋狂，部分城市房價持續走高，成交量不斷放大，演繹出了樓市的牛市。令人擔憂的是，當前部分城市樓市的“高燒”狀態，正在朝著泡沫化方向演變。

樓市到底有多熱？雖然近期南京、蘇州、廈門、武漢等多個熱點二線城市出臺限貸、限購政策，以期遏制房價過快上漲。但“新華視點”記者調查發現，目前，在政策收緊背景下，各調控城市房地產市場量跌價漲。與此同時，各地在執行調控政策過程中普遍“限貸緊、限購松”，存在通過假離婚、補社保或個稅等方式鉆政策“空子”的現象。

來自國家統計局的數據，2016年1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積700121萬平方米，同比增長4.6%，增速比1-7月份回落0.2個百分點。

1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點；土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。

1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。

中原地產首席分析師張大偉對上述數據分析認為，整體看，本輪房地產市場的火爆依然在持續，簡單計算均價看，8月住宅成交均價達到了7521元每平米，環比上漲了1.3%。

張大偉表示，從新開工面積看，漲幅繼續明顯放緩：影響投資，土地購置出現背離，金額漲幅超過購置面積。房企購入土地金漲幅加速，而面積降幅加速。證明了房企購入了過多的一二線城市土地，高單價、高總價土地購入過多。“地價高于房價，影響了新開發節奏，一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導致去庫存難度加大。”

房地產景氣指數開始下調

據中原地產統計，房地產景氣指數開始下調。5月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.48，比4月份提高0.07點；6月份，上述指數為94.40，比5月份回落0.08點。7月份，該指數為94.01，比6月份回落0.39點。8月份，該指數為93.70，比7月份回落0.31點。

張大偉說，房地產景氣指數出現了連續3個月的下調，市場風險越來越大。

最近一輪主要城市的瘋長，讓很多購房者“望房興嘆”。

一位意欲在廊坊燕郊購房的IT工作者小潘表示，按燕郊目前售價2.3萬每平米的樓盤計算，100平米的小三居就要230萬元。按照30年貸款首套購房計算，首付要69萬元，月供8548元。“我稅前月薪還不到一萬元，照此還款壓力太大了。”

房企也意識到高價地風險。

8月19日，遠洋集團控股有限公司在香港舉行了2016年中期業績發布會，公司主席兼行政總裁李明表示，對遠洋來講，現在是不適合拿“地王”，我們也沒興趣，我們也沒需求，公司的土地儲備還是能夠滿足公司正常增長的。現在已經過了土地儲備越多市值就越高的階段，反而土地儲備越多，風險越大。沒有土地儲備的人不會出問題，出問題都是有土地儲備的。

李明說，現在市場雖然很好，但是市場的變化也是很快的。如果大家還能記得，整個房地產市場就是三年一個周期，今年是2016年，上一個高點是2013年，再上一個高點是2010年，再前面是2007年，你再想想2008年、2011年和2014年的市場是什么樣子。

住建部政策專家委員會副主任顧云昌表示，中國房地產市場無論是銷售還是投資，均存在一個3年（40個月左右）的短周期。房地產市場在這一周期中，會出現從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。“今年3-4月份銷售、投資等數據沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調。”

顧云昌預測稱，2017年，房地產銷售或將明顯放緩，甚至出現負增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現回漲的情形。