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每經實習記者 魏瓊

保利、中航地產業務的整合按下了快進鍵，更多的信息披露讓這場重組大戲不再迷霧重重。

9月12日的一紙公告，讓保利和中航地產業務的重組變得明朗起來。此次公告確認，雙方初步劃定了交易范圍。

《每日經濟新聞》記者發現，相比較而言，中航旗下地產項目及土地儲備主要分布在三四線城市，其規模與保利地產比起來相對較小。

中航為地產業務找到一個“好下家”

9月12日，保利地產與中航地產雙雙發布公告披露重大資產重組進展進展，中國保利集團與中國航空工業集團已就交易資產范圍、整合方式及作價原則等達成初步一致意見，并于9月12日簽署《中航工業集團公司與中國保利集團公司之房地產業務整合框架協議書》。

公告顯示，此次交易的范圍包括中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和項目公司的全部股權，以及中航工業持有的天津瑞賽投資發展有限公司100%股權。

關于重組出讓的原因，中航工業集團總經理譚瑞松曾經表示，中航工業地產業務已經形成收入近200億元、利潤20億元左右的產業規模，因為身處航空制造業中，地產業務又未被核準為主業，在業務開展上受到政策層面的限制。在激烈的競爭中，面臨更加嚴峻的形勢，中航工業下決心主動退出，將地產業務整體剝離。

同樣作為央企的保利地產，在房地產行業有著較強的實力和豐富的開發經驗，是中航地產重組較好的選擇。在譚瑞松看來，與保利集團合作，有利于中航地產業務長遠發展，也能為經營團隊提供更好的事業平臺。

9月7日晚間，中航工業旗下兩家H股公司中航國際控股和中國航空工業國際發布公告表示，9月6日，中國航空工業集團與保利集團就保利集團收購中航工業所屬房地產開發業務和資產達成初步合作意向。

涉及地產業務整合的主要是中航國際控股、中國航空工業國際以及中航地產，包括中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程等房地產公司。

而保利地產7月復牌公告顯示，需要整合中航工業旗下70多個房地產項目，如今這些項目漸漸浮出水面。

資產包質地帶來考驗

從中航地產公布的2016年上半年財報發現，報告期內，中航地產實現營業收入27.15 億元，凈利潤僅336.22萬元，相對于去年同期虧損1.1億元，實現扭虧為盈，總資產為234.96億元。

上半年，中航地產實現簽約銷售額30.35億元，銷售面積29.31萬平米。旗下有項目15個，合計土地面積297萬平方米，在售項目11個，土地儲備7個項目，土地面積144萬平方米。

中航地產在售的11個項目均位于三四線城市，儲備的7個項目中僅成都項目的位置好一些。中航地產項目分為商業地產、主題地產以及工業地產。上半年熱銷的項目主要位于昆山、贛州、九江、貴陽等三四線城市，而中航地產的項目儲備也主要位于三四線城市。

2016年上半年，中航國際控股地產業務營業額約為17.1億元，除稅后盈利約為1.61億元。地產業務主要是國內外工程承包、海外地產開發，國內主要是中小城市綜合體業務。

中國航空工業國際由于發展時間短，狀況稍差一些，上半年，中國航空工業國際收益為6458.7萬港元，運作中的項目有大連中航國際廣場及重慶項目。

綜合來看，中航地產業務的項目位置不算優質，主力布局在目前銷售情況不太樂觀的三四線城市。與近年來保利一二線、“3+2”都市圈布局的理念存在一定差異，在產品結構上，保利重心在住宅地產。中航的資產與保利比起來，資產規模以及質量均存在一定差距。

關于未來保利與中航地產業務整合方面的計劃，《每日經濟新聞》記者聯系中航地產相關負責人，該負責人表示目前暫時不方便透露，以公告為準。保利地產集團副總、保利東南區域董事長余英也表示目前暫時不方便透露。

明源地產研究院副院長劉策則表示，對中航而言，地產業務非核心主業，不能帶來協同效應，同時地產板塊也不能給集團帶來較好利潤貢獻，剝離出去更有利于主業做大做強，輕裝上陣，更好實現國有資產保值增值目標；保利地產作為央企有做大規模的需求，整合中航的地產業務無疑會帶來規模的擴大。在央企并購重組大潮中，保利成功整合中航地產業務，也將為后續其他企業的整合提供經驗，有很好的示范效益。

關于此次交易的價格問題，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中航地產業務相對較弱，品牌影響力一般，考慮到保持中航原有項目盈利空間，保利在定價方面會比較強硬。

劉策認為，中航與保利均屬于央企，整合是在國資體系和背景下進行，整合的定價相對來說更靈活，不會涉及國有資產的流失問題，另外很多地塊是中航幾年前獲取的，地塊價格是按土地價進入資產負債表，所以雙方在整合中是個共贏關系，不會哪邊太吃虧。從房地產市場發展來看，一二線城市經過一輪瘋長，三四線城市可能將迎來房價的上漲，這些城市的房地產資產也有了輪動漲價的預期。整體而言，房地產是優質資產，對于整合者來說是筆劃算的買賣。